Boletim Informativo Nº 79

06/01/2020 a 10/01/2020

Este informativo é uma compilação de julgados e notícias veiculados por órgãos oficiais, podendo não refletir o posicionamento da Serventia em determinado caso concreto.


PARECERES DA CORREGEDORIA DA JUSTIÇA

08/01/2020

REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA – CONJUNTOS HABITACIONAIS DA CDHU

Registro de Imóveis – Pedido de normatização – Aplicação da Lei nº 11.977/09 aos procedimentos pretéritos – Inexistência de controvérsia sobre o tema – Aplicação do procedimento garantido pela lei nova – Possibilidade de serem os conjuntos habitacionais da CDHU, já consolidados, considerados como núcleos urbanos informais, sujeito à regularização fundiária na forma da Lei nº 13.465/17 – Pretendida normatização que não vincula o entendimento do C. Conselho Superior da Magistratura, para fins de modificação de precedente, o que deverá ocorrer se e quando novo caso for submetido a julgamento do referido órgão, agora sob a ótica da nova legislação e das atuais disposições das NSCGJ – Incabível o regramento da matéria em caráter geral e normativo pela Corregedoria Geral da Justiça.

Parecer nº 340 – Processo CG nº 2018/89719 – Juíza Stefânia Costa Amorim Requena – DJE 31.08.2018

Como bem anotado pela ARISP e pelo IRIB, não há controvérsia em relação à possibilidade de aplicação da Lei n° 11.977/09 aos procedimentos de regularização fundiária urbana que tenham se iniciado antes de 11/7/2017, em virtude do que dispõe o art. 75 da Lei n° 13.465/17. Com efeito, a adoção do procedimento garantido pela lei nova a procedimentos pretéritos se apresenta, nos termos da lei, como faculdade dos entes públicos competentes. Daí porque eventual negativa de aplicação da regra legal há que ser decidida no caso concreto, se e quando ocorrer.

Por outro lado, é preciso lembrar que, nos termos do v. acórdão proferido nos autos da Apelação n° 1010478-07.2016.8.26.0320, foi negado provimento ao recurso interposto pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU contra a sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Limeira/SP, ficando mantida a recusa do registro de requerimento de regularização do conjunto habitacional denominado "C. H. Parque Victor D'Andrea", ao argumento de que não seria possível "equiparar a regularização de assentamento irregular, decorrente de parcelamento clandestino, com a situação dos autos, em que houve a edificação de conjuntos habitacionais (...). Em outros termos, salvo comprovação de impossibilidade absoluta de cumprimento – hipótese em que o óbice pode ser relevado – cabe ao interessado cumprir as exigências relativas a seu requerimento, não podendo se valer de via mais fácil se há regramento próprio na espécie".

Cumpre anotar que o requerimento então formulado pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU estava fundado nos itens 273 e seguintes do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça ora vigentes, relativos à regularização fundiária urbana.

Ocorre que, em virtude da entrada em vigência da Lei n° 13.465/17, foi pela Corregedoria Geral da Justiça publicado o Provimento CG n° 51/2017, que trouxe nova regulamentação ao procedimento de registro da Regularização Fundiária Urbana (Reurb) de núcleos urbanos informais consolidados e da titulação de seus ocupantes, alterando os Capítulos XIII e XX e acrescentando a Seção XIII às Normas de Serviço.

O art. 11, inciso II, da Lei n° 13.465/17 define como núcleo urbano informal, sujeito à regularização fundiária, aquele "clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização". Tal definição, como se vê, é abrangente o suficiente para incluir os conjuntos habitacionais da CDHU (cf. item 172.1 do Capítulo XX das NSCGJ), contribuindo com a facilitação da formalização e integração à cidade dos núcleos irregulares das mais variadas naturezas.

Para melhor compreensão do tema em debate, há que se fazer um breve retrospecto sobre a regularização fundiária urbana. Tal como constou de ilustrativo voto proferido por Vossa Excelência nos autos da Apelação n° 1052030-64.2015.8.26.0100, é sabida "a existência de problemas habitacionais decorrentes das ocupações irregulares havidas ao longo dos anos em nossas cidades, fazendo com que vários núcleos habitacionais se estabelecessem de forma desordenada por todos os lugares. Esses assentamentos precários e incorretos desenvolveram-se à margem do sistema registral, de maneira irreversível. As pessoas que ali vivem não são proprietárias do imóvel que ocupam, inexistindo garantia de segurança social e jurídica aos envolvidos.

Importa lembrar, por outro lado, que a moradia é direito fundamental previsto na Constituição Federal de 1988 e, como ensina Marcelo Augusto Santana de Melo: 'Os elementos do direito à cidade são viver com segurança, viver em paz, e viver com dignidade, e somente mediante um sistema de garantia de propriedade adequado é que existirá a satisfação plena de seu conteúdo. (...) a propriedade é o fim a ser observado no direito à moradia porque somente com ela existirá a segurança jurídica plena e a satisfação dos moradores de baixa renda’[4]. Bem por isso, a busca de solução para a questão habitacional sempre foi relevante aos entes públicos, eis que necessitam ter a real dimensão da população de cada cidade, assim como das moradias existentes e faltantes para que, com base nesses dados, consigam adotar as medidas cabíveis para promoção da qualidade de vida dos cidadãos e proporcionar às famílias o acesso aos serviços públicos.

Nesse cenário, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) estabeleceu diretrizes gerais para a política urbana que tem no parcelamento do solo um de seus instrumentos. Mais recentemente, objetivando dar efetividade à diretriz constitucional, a Lei n° 11.977/09, que instituiu o programa ‘Minha Casa Minha Vida’, rompeu paradigmas relativos à regularização fundiária urbana, estabelecendo, para tanto, novos instrumentos e mecanismos. Em seu art. 46, referida lei dispõe que a regularização fundiária ‘consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado’.

E após alguns anos de experiência de regularização fundiária urbana a partir do marco institucional representado pela Lei nº 11.977/09, o Poder Executivo Federal editou a Medida Provisória nº 759, de 22 de dezembro de 2016, convertida na Lei 13.465/17, que expressamente revogou os dispositivos daquele diploma afetos ao assunto.

Atenta à questão, também esta E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo envidou os esforços e editou Provimentos indicadores das mudanças havidas no tratamento da regularização fundiária (Provimentos nºs 18/2012 e 21/2013 e, no final do último ano, o Provimento nº 51/2017).

Como se vê, o tema vem sendo uma preocupação constante e cada vez maior, na medida em que a perpetuação de ocupações irregulares a ninguém beneficia e tampouco interessa. A respeito, ensina o ilustre Desembargador José Renato Nalini, Corregedor Geral da Justiça paulista no biênio 2012/2013, que existem três dimensões para a regularização fundiária: '(i) dimensão urbanística, com os investimentos necessários para melhoria das condições de vida da população; (ii) dimensão jurídica, com a utilização de instrumentos que possibilitem a aquisição da propriedade nas áreas privadas e o reconhecimento da posse nas áreas públicas; e (iii) dimensão registrária, com o lançamento nas respectivas matrículas da aquisição destes direitos, afim de atribuir eficácia para todos os efeitos da vida civil[5]. Sob esse prisma, o objetivo de todo procedimento de regularização fundiária será a titulação de seus ocupantes, respeitadas a legislação urbanística e ambiental.

Na referida dimensão jurídica, a atribuição de um título aquisitivo passível de ingresso no fólio real enseja a pacificação de conflitos e garante o direito à moradia digna, certo que o parcelamento consolidado de modo ilegal ou irregular impede, inclusive, investimentos públicos para implantação de serviços estruturais, como pavimentação de ruas, iluminação pública, sistema de captação de águas pluviais, instalação de escolas, hospitais, creches, entre outros. Por tal razão, a regularização fundiária, no aspecto jurídico, prima pela inclusão das áreas regularizadas nos cadastros imobiliários”.

Há também que se ponderar que a CDHU, empreendedora do conjunto habitacional irregular, ainda que legitimada a requerer a regularização fundiária (art. 14, inciso I, e § 3º) não se eximirá da responsabilidade em que eventualmente tenha incorrido.

Outrossim, a atribuição de um título aquisitivo passível de ingresso no fólio real enseja a pacificação de conflitos e garante o direito à moradia digna, facilitando a chegada de investimentos públicos e fomentando a economia local.

Daí porque, à luz da nova legislação e normatização administrativa da matéria, não há notícias de que pedidos de registro de regularização fundiária iniciados pela CDHU tenham sido recusados pelos Oficiais Registradores.

E ainda que assim não fosse, é preciso lembrar que a pretendida normatização não vincularia o entendimento do C. Conselho Superior da Magistratura.

Aliás, ao C. Conselho Superior da Magistratura caberá, à luz de um caso concreto, se e quando houver recurso de apelação que trate da matéria, analisar a conveniência de dar ao tema nova orientação sob a ótica da Lei n° 13.465/17 e das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça vigentes.

Por conseguinte, mostra-se incabível o regramento da matéria em caráter geral e normativo, na forma requerida.


09/12/2019

PRIMEIRA AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA – SFH – DESCONTO DE 50% NOS EMOLUMENTOS

Registro de Imóveis – Cobrança de emolumentos – Primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH – Cabimento do desconto de 50% nos emolumentos para cancelamento da alienação fiduciária em garantia – Pedido de restituição do décuplo da quantia cobrada – Art. 32 § 3º da Lei Estadual n° 11.331/2002 – Necessidade de prova de culpa ou dolo do Titular da Delegação – Recurso desprovido.

Parecer nº 344 – Processo CG nº 0004154-97.2017.8.26.0541 – Juiz Paulo César Batista dos Santos – DJE 31.08.2018


10/12/2019

AVERBAÇÃO – SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE

Registro de Imóveis – Averbação – Sociedade em Conta de Participação – Art. 167, inciso II, e Art. 246 da Lei n° 6.015/73 – Art. 54 da Lei n° 13.097/2015 – Suposto interesse em prevenir terceiros sobre futuros conflitos envolvendo a relação entre os sócios – Impossibilidade – Recurso desprovido.

Parecer nº 350 – Processo CG nº 1009791-64.2017.8.26.0071 – Juíza Stefânia Costa Amorim Requena – DJE 10.09.2018

A recorrente é sócia participante da sociedade em conta de participação constituída com a empresa Thotus Empreendimentos Imobiliários LTDA., sócia ostensiva. Busca averbar a existência dessa sociedade nas matrículas que serão objeto de empreendimentos imobiliários implantados nas referidas glebas.

No instrumento de constituição da sociedade, ficou estabelecido que a Thotus Empreendimentos LTDA. ficaria responsável pela administração da sociedade, recebendo todos os valores a ela atinentes, bem como do pagamentos e cumprindo as obrigações perante terceiros.

Devido à ocorrência de desacordos comerciais entre as sócias e demais parceiros, a recorrente viu fragilizada sua situação contratual, advindo receio de que a Thotus Empreendimentos LTDA. não venha a honrar suas obrigações contratuais.

Ocorre que, tal como bem ponderado no ilustrativo parecer da lavra do MM. Juiz Assessor do E. Corregedoria Geral da Justiça, Dr. Paulo César Batista dos Santos (Parecer n° 236/2018-E), recentemente aprovado por Vossa Excelência:

"(...) essa espécie societária traduz ente não personificado, mesmo após o início das suas atividades empresariais, que não é registrado em qualquer serventia extrajudicial, nem mesmo no Registro Civil das Pessoas Jurídicas ou na Junta Comercial.

O próprio parágrafo único do Art. 991 do Código Civil afirma que tão somente o sócio ostensivo se obriga perante terceiros; e exclusivamente perante este, o sócio participante, o que já indica que a recorrente, a princípio, só está obrigada perante o sócio ostensivo, salvo se tiver, em seu nome, participado dos atos perante terceiros (Art. 993, parágrafo único do Código Civil).

E se a Lei Civil é expressa ao estipular que o contrato social produz efeitos apenas entre os sócios (Art. 993), não há espaço para averbações nas referidas matrículas, buscando seja criado efeito perante terceiros o qual a própria lei não criou.

Ainda que pacificamente se entenda que o rol do inciso II do Art. 167 da Lei nº 6.015/73 seja exemplificativo, e mesmo com o reforço do Princípio da Concentração dos Atos da Matrícida pela Lei n.° 13.097/2015, não há qualquer relação real imobiliária a justificar tal inscrição.

O próprio Art. 246 da Lei n.° 6.015/73 afirma que, além dos casos expressamente indicados no item II do Artigo 167, serão averbados na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro. A averbação buscada não trará qualquer alteração real imobiliária no registro".

Tal como nos autos em que elaborado o referido parecer, também no presente caso sequer há notícia quanto à existência de caução ou garantia real registrada ou averbada nas matrículas, o que, em tese, poderia levar a eventual possibilidade de averbação do ato constitutivo.

Nesse cenário, a r. sentença merece integral confirmação, mantida a negativa de ingresso do pedido de averbação.


Boletim Informativo Nº 80

13/01/2020 a 17/01/2020

Este informativo é uma compilação de julgados e notícias veiculados por órgãos oficiais, podendo não refletir o posicionamento da Serventia em determinado caso concreto.


PARECERES DA CORREGEDORIA DA JUSTIÇA

13/01/2020

BLOQUEIO DE MATRÍCULA – INVIABILIDADE DE LEVANTAMENTO – PERMANÊNCIA DOS VÍCIOS

Registro Imobiliário – Bloqueio administrativo da matrícula nos termos do artigo 214, parágrafo 3°, da Lei de Registros Públicos em razão da pertinência da possibilidade de danos de difícil reparação no caso da realização de novos registros – Inviabilidade do levantamento de bloqueio administrativo ante a permanência dos vícios que redundaram na situação dos direitos registrados serem superiores à área total do imóvel – Recurso não provido.

Parecer nº 342 – Processo CG nº 2050004-59.1998.8.26.0363 – Juiz Marcelo Benacchio – DJE 10.09.2018

No presente caso, os registros existentes na matrícula padecem de grave irregularidade consistente na alienação e registro de frações ideais superiores as de titularidade dos transmitentes.

Tais fatos repercutiram na somatória dos registros superarem em 5.250 m² a área total do imóvel da ordem de 242.000 m².

O artigo 214, parágrafo 3º, da Lei de Registros Públicos prescreve:

§3º – Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de oficio, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.

Essa é a situação dos autos, porquanto a superveniência de novos registros em matrícula na qual houve violação do princípio da disponibilidade face à transferência de direito de propriedade em parcela superior ao da titularidade do transmitente, certamente, redundará em insegurança jurídica e danos de difícil reparação.

As razões recursais não tem o condão de superar os vícios do registro, competindo sua regularização por meio de expediente específico.

Além disso, o ingresso do título, tal qual se encontra a matrícula, ampliará a problemática existente.

A natureza pública dos títulos indevidamente registrados e mesmo os registros efetuados não permitem o levantamento do bloqueio administrativo por força da permanência dos referidos vícios da matrícula.

Por envolver fração ideal, inviável o levantamento parcial do bloqueio para o ingresso do título da recorrente, uma vez que atinge a matrícula como um todo.

A medida administrativa excepcional deve permanecer ante sua proporcionalidade frente aos problemas ocasionados acaso ocorra o ingresso de novos títulos na matrícula.


14/01/2020

AVERBAÇÃO DE AÇÃO JUDICIAL EM FACE DAS HERDEIRAS – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE

Registro Imobiliário – Averbação de ação judicial movida em face das herdeiras – Registro imobiliário em nome do falecido – Violação do princípio da continuidade – Situação de indivisão da herança antes da partilha com consequente declaração com efeito ex tunc da aquisição do bem pelo sucessor – Recurso não provido.

Parecer nº 348 – Processo CG nº 1017653-49.2016.8.26.0224 – Juiz Marcelo Banacchio – DJE 12.09.2018

No presente caso, o recorrente pretende a averbação de ação judicial movida em face das herdeiras do Sr. Cláudio Antônio Ferreira Velloso, o qual consta como proprietário no registro imobiliário.

Inviável a averbação à falta do registro da partilha pena de violação do princípio da continuidade, pois, necessário o ingresso do título de aquisição derivada pelas herdeiras.

A questão relativa à sucessão hereditária aberta é, antes do ingresso do respectivo título, extratabular e, portanto, não se presta para fundar a realização da averbação objeto deste recurso administrativo.

Ainda que a propriedade tenha sido transferida aos herdeiros com a morte do de cujus nos termos do artigo 1.784 do Código Civil, somente com a partilha será identificada a parcela destinada a cada um dos herdeiros.

O direito a herança, bem imóvel por definição legal, é um patrimônio indivisível até a partilha com a declaração dos quinhões aos herdeiros, o que somente ocorrerá com a exclusão da eventual meação do cônjuge e de possíveis dívidas do falecido.

Apesar da natureza jurídica da partilha ser declaratória e não atributiva da propriedade, apenas com sua realização será possível aquisição da herança pelo herdeiro com efeito retroativo à data do falecimento.

É prematura a averbação pretendida sem a efetivação da partilha, seguida de seu ingresso no registro imobiliário; pois, até esse momento futuro, são incertos os direitos das herdeiras com relação ao imóvel objeto da herança. Além disso, antes da partilha, não é possível o registro de alienações e onerações efetuadas pelos herdeiros.

O princípio do droit de saisine seguido pelo Código Civil não afeta o estado de indivisão do direito à herança que permanece até a partilha.

A questão não é o caráter informativo da averbação em respeito ao princípio da concentração dos atos registrais na matrícula, mas sim necessidade de inscrição prévia no registro imobiliário da transmissão da propriedade do imóvel às herdeiras.


NOTÍCIAS

14/01/2020

PROJETO PERMITE REDUÇÃO DE FAIXA NÃO EDIFICÁVEL AO LADO DE RODOVIAS POR LEI MUNICIPAL

O Projeto de Lei nº 693/19, já aprovado pelo Senado, permite que as faixas ao longo de rodovias e ferrovias nas quais são proibidas edificações sejam reduzidas por lei municipal ou distrital (no caso do Distrito Federal). O texto, que altera a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79), está em análise na Câmara dos Deputados.

Pela lei atual, é obrigatória a reserva de faixa não edificável de 15 metros de cada lado de rodovias e ferrovias. Pela proposta, do senador Jorginho Mello (PL-SC), a lei que aprove o plano diretor dos municípios e do Distrito Federal poderá reduzir essa faixa até o limite de cinco metros.

De acordo com o texto, a nova regra não afetará edificações construídas até julho de 2018 às margens de rodovias e ferrovias que atravessem perímetros urbanos.

O projeto mantém na lei a reserva de faixa não edificável de pelo menos 15 metros às margens de rios, lagos, lagoas e açudes.

A proposta será analisada pelas comissões de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável; de Viação e Transportes; de Desenvolvimento Urbano; e de Constituição e Justiça e de Cidadania. Em seguida, será votada pelo Plenário.

(Fonte: <https://inrpublicacoes.com.br/site/boletim/noticia/22821/projeto-permite-reduo-de-faixa-no-edificvel-ao-lado-de-rodovias-por-lei-municipal--agncia-cmara.>)


16/01/2020

PROJETO DESOBRIGA PRODUTOR DE AVERBAR COTA DE RESERVA LEGAL NA MATRÍCULA DO IMÓVEL

O Projeto de Lei nº 6017/19 altera o Código Florestal Brasileiro para retirar a exigência de averbação, na matrícula do imóvel, da cota de reserva ambiental. O texto, aprovado pelo Senado, está em tramitação na Câmara dos Deputados.

De acordo com o autor da proposta, senador Wellington Fagundes (PR-MT), a exigência de averbação da cota na matrícula não é compatível com o tratamento simplificado que o Código Florestal estabeleceu para a reserva legal, cujo registro passou a ser feito apenas no Cadastro Ambiental Rural (CAR).

As cotas de reserva ambiental representam áreas de vegetação nativa em uma propriedade que extrapolam o limite mínimo exigido por lei e podem ser usadas para compensar a falta de reserva legal em outra área.

Ao instituir o CAR, que é um registro público eletrônico, a lei de 2012 não exigiu a averbação da Reserva Legal na matrícula do imóvel rural – diferente do que previa o antigo Código Florestal. Entretanto, a exigência de averbação da cota de reserva permaneceu, o que, segundo o autor, resulta em uma situação não apropriada.

O texto será analisado em caráter conclusivo pelas comissões de Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

(Fonte: <https://inrpublicacoes.com.br/site/boletim/noticia/22840/projeto-desobriga-produtor-de-averbar-cota-de-reserva-legal-na-matrcula-do-imvel--agncia-cmara.>)