Boletim Informativo Nº 135

15/02/2021 a 19/02/2021

Este informativo é uma compilação de julgados e notícias veiculados por órgãos oficiais, podendo não refletir o posicionamento da Serventia em determinado caso concreto.


PARECERES DA CORREGEDORIA DA JUSTIÇA

18/02/2021

RETIFICAÇÃO DO REGISTRO – MATRÍCULA QUE ABRANGE DUAS GLEBAS QUE NÃO POSSUEM NENHUMA DESCRIÇÃO OBJETIVA

Registro de Imóveis – Procedimento administrativo (averbação) – Retificação do registro – Matrícula que abrange duas glebas que não possuem nenhuma descrição objetiva – Ofensa aos princípios da unitariedade da matrícula e da especialidade objetiva – Inviabilidade de retificação extrajudicial por impossibilidade de apurar os confrontantes – Falta de certidão de não sobreposição passada pelo Incra – Remessa à via jurisdicional – Parecer pelo não provimento do recurso administrativo, com determinação de bloqueio da matrícula.

Parecer nº 483 – Processo CG nº 1000596-57.2018.8.26.0059 – Juiz Josué Modestos Passos – DJe 19.11.2020

Trata-se de recurso administrativo, originalmente apresentado como apelação, interposto pela sociedade Bracuhy Agricultura e Energia Ltda. contra a r. sentença proferida pelo MM. Juízo Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Bananal, que manteve a recusa de averbação de retificação do registro (fl. 02, 04/06 e 141-143 nota devolutiva nº 150/2018) na matrícula n.º 2.019 daquele cartório.

Segundo a r. sentença, as exigências postas na nota devolutiva disseram respeito ao histórico dos confrontantes e às certificações de não sobreposição de área passadas pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – Incra. Tudo isso era necessário para a retificação e abertura de matrículas. Assim, andou bem o Oficial de Registro de Imóveis ao exigir, mais criteriosamente, que o interessado elencasse a cadeia de confrontantes e justificasse a alteração de área nos imóveis envolvidos. Ademais, estava correto impor a vinda de nova certificação de sobreposição de área, porque o documento trazido já perdera a sua eficácia. Por tudo isso, afirma o decisum recorrido que os óbices têm de ser mantidos, e que não se pode proceder à retificação enquanto não forem superados.

A interessada sustenta, em seu recurso, que a matrícula em questão é de todo irregular, pois abriga dois imóveis distintos e que não são sequer confrontantes. Bracuhy, entretanto, nunca concorreu para o erro, uma vez que a matrícula foi aberta de ofício, quando do registro stricto sensu de uma servidão administrativa. Assim, tanto que tomou conhecimento dessa irregularidade, a interessada solicitou a abertura de uma matrícula para cada gleba, e para tanto, por sugestão do Oficial, providenciou as plantas e a anuência dos confrontantes. Todavia, novas exigências foram-se sucedendo, até que se declarou que a pretendida retificação só seria possível na via jurisdicional. No entender da recorrente, isso não está correto, visto que desde logo é viável a abertura de duas matrículas distintas, uma para cada imóvel, com as descrições já existentes, finalidade para a qual tem de dar-se provimento ao recurso, reformando-se a sentença.

Como se vê dos autos, a matrícula nº 2.019 traz em si dois problemas graves, a saber:

(a) contém duas glebas distintas, as quais não é possível sequer verificar se sejam lindeiras (verbis “Duas glebas de terras em pastos, capoeiras e matas”), o que ofende o disposto na Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, art. 176, § 1º, I (princípio da unitariedade da matrícula); e

(b) não descreve a contento nenhuma dessas áreas, por usar expressões absolutamente imprecisas (“confrontando... com terras denominadas 'Bocaina', e com terras do Sertão 'Invernada', pertencentes aos sucessores de... Januário Ribeiro Guimarães, com a vertente da Serra do Mar e com quem de direito”, de um lado, e “confrontando ao norte, com o Sertão da Bocaina, ao Sul, com a Serra do Mar...; a Este, com o Serão do Rio Vermelho, pelo rio Paca Grande; com a Igreja Evangélica Assembleia de Deus e ainda com os lotes números 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 e 14”) – com violação, portanto, da Lei n. 6.015/1973, art. art. 176, § 1º, II, 3, e §§ 3º-8º e 13 (princípio da especialidade objetiva).

Dadas essas premissas, a retificação pretendida por Bracuhy (isto é, na via administrativa e, portanto, sem próprio e verdadeiro litígio) de fato depende da correta e segura indicação dos confrontantes que tenham de ser notificados, e da demonstração, por georreferenciamento, de que os dois imóveis (rurais, note-se) não se sobreponham a outros.

Porém, desde 2016, e depois de sucessivas idas e vindas (a fl. 141 mencionam-se sete prenotações), a recorrente não conseguiu refazer a cadeia dos lindeiros, de modo que o processo extrajudicial de retificação simplesmente não tem como prosseguir. Nesse sentido, reza expressamente o direito vigente:

Lei 6.015/1973, art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: II – a requerimento do interessado, [...] instruído com planta e memorial descritivo assinado [...] pelos confrontantes.” (grifou-se)

A retificação será negada pelo Oficial de Registro de Imóveis sempre que não for possível verificar que o registro corresponde ao imóvel descrito na planta e no memorial descritivo, identificar todos os confinantes tabulares do registro a ser retificado, ou implicar transposição, para o registro, de imóvel ou parcela de imóvel de domínio público, ainda que não seja impugnada. A transposição de parcela de imóvel pertencente a confrontante somente será admitida na hipótese de transação, na forma do subitem 136.24, com prova do recolhimento do imposto que incidir.” (Normas de Serviço dos Cartórios Extrajudiciais NSCGJ, Capítulo XX, item 136.6, nota; grifou-se).

Por outro lado, a interessada não discute, em seu recurso, o capítulo da sentença em que se decidiu necessária a apresentação de certificação com prazo eficaz (Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002, art. 9º, § 1º; Incra, Instrução Normativa nº 26, de 28 de novembro de 2005, Anexo I, item 4; cf. fl. 142 in fine e, especialmente, fl. 172-173), o que já é, de per si, bastante para que não se modifique o decisum.

Acrescente-se não haver razão de direito para que simplesmente se abram duas matrículas novas, uma para cada uma das glebas mencionadas naquela hoje existente (fl. 30), pois um erro pretérito (a matrícula atual, começada em contravenção aos princípios da unitariedade e da especialidade objetiva) não justifica outro futuro (dar-se novas matrículas a essas áreas, sem que haja descrição adequada para cada uma delas).

Resta à interessada, portanto, o socorro da via contenciosa, em que tem a seu dispor ação específica (Cód. de Proc. Civil, arts. 569-587).

Por fim, convém determinar-se o bloqueio da matrícula nº 2.019, pois nela existe vício sanável (Lei n. 6.015/1973, art. 214, caput) e a superveniência de qualquer nova inscrição (registro stricto sensu ou averbação que seja) poderá causar dano de difícil reparação a terceiros (eodem, art. 214, § 3º). Caberá ao MM. Juízo Corregedor Permanente fazer passar o relativo mandado de averbação, e o bloqueio – esclareça-se – poderá ser levantado diretamente por ele (sem necessidade, pois, de provimento desta Corregedoria Geral), assim que a matrícula for posta em boa ordem.


USUCAPIÃO – REGISTRO COM VALOR DECLARADO

Emolumentos – Procedimento previsto nos arts. 29 e 30 da Lei Estadual nº 11.331/2002 – Registro de sentença de usucapião – Abertura de matrícula – Registro com valor declarado – Emolumentos a serem calculados com base no valor do imóvel – Recurso desprovido.

Parecer nº – Processo CG nº – Juíza Letícia Fraga Benitez – DJe 24.11.2020

Trata-se de procedimento específico para solução de divergência quanto à aplicação da Lei de Custas e Emolumentos, razão pela qual cabível o recurso com base nos arts. 29 e 30 da Lei Estadual nº 11.331/2002.

No caso em exame, o recorrente questiona o valor cobrado a título de emolumentos, no valor de R$2.348,15 para registro de sentença declaratória de usucapião, que tramitou perante o MM. Juízo da 2ª Vara de Registros Públicos da Capital, processo nº 0025507-37.2012.8.26.0100.

Não procede, contudo, o pedido para que o valor seja reduzido à metade, de modo a guardar equivalência com o objeto da ação, haja vista que a referida ação buscou a declaração de propriedade sobre 1/2 do imóvel.

Isso porque, ainda que as custas relativas ao valor da causa tenham sido recolhidas com base nesse critério, deve ser lembrado que o CPC traça os parâmetros a serem observados quanto ao valor da causa em seus arts. 291 a 293, todos ligados ao proveito econômico objeto do processo.

Já os critérios para o cálculo de emolumentos, também definidos por lei, devem fazer referência à Tabela de Custas e Emolumentos (Lei Estadual nº 11.331/2002).

No caso concreto, a r. sentença declarou a propriedade do recorrente sobre a integralidade do imóvel, nos seguintes termos:

"Isto posto, e pelo que mais dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para declarar em favor dos autores o domínio do imóvel localizado à Rua das Gilias, 11.623, Vila Bela, nesta capital, conforme transcrição sob n. 21. J 06 do J 1 º Oficial de Registro de Imóveis: planta do loteamento Vila Bela, quadra 27, lotes J e 2 (croquis sem escala de fls. 90 e 94) e planta de fls. 54, servindo esta sentença como mandado. E, por conseguinte, JULGO EXTINTO o processo com resolução de mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil". (g.n).

Assim, para o registro da propriedade originária sobre a integralidade do bem, será aberta matrícula, fazendo incidir o Item 1 da Tabela de Custas e Emolumentos, correspondente a "registros com valor declarado". Por essa razão, o valor a ser considerado para a abertura da matrícula e consequente registro da propriedade sobre a integralidade do imóvel deve ser, de fato, o valor do bem registrado.


19/02/2021

ADITIVOS À CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – ALTERAÇÃO DO SALDO DEVEDOR E DO PRAZO DE PAGAMENTO

Registro de Imóveis – Recusa das averbações de Aditivos à Cédula de Crédito Bancário – Alteração do saldo devedor e do prazo de pagamento – Não inclusão de novos aportes na dívida original – Manutenção da causa da obrigação – Mera modificação ou alteração da obrigação – Exclusão de novação – Cabimento das averbações – Recurso provido.

Parecer nº 358 – Processo CG nº 1025107-22.2016.8.26.0114 – Juiz José Marcelo Tossi Silva – DJe 30.07.2019

As averbações dos aditivos à Cédula de Crédito Bancário nº 334.802.515 foram recusadas pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis porque houve alteração do valor da dívida, da forma de pagamento e do prazo de vencimento, o que caracterizaria novação.

A questão relativa à caracterização da novação, para o efeito de demandar novo registro das garantias, foi objeto de apreciação pelo Col. Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Apelação nº 1132901– 47.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, relatado por Vossa Excelência, no qual foi decidido que a mera alteração do vínculo obrigacional, sem que daí surja uma nova dívida em substituição à anterior, transformada em sua essência, não configura novação.

Dessa forma, a repactuação, ou alteração, do saldo devedor não caracteriza novação quando decorrer do acréscimo dos encargos da mora, ainda que acompanhada da modificação do número e do valor de cada parcela para que se tornem adequados ao valor total do débito, isso desde que não seja promovido o aporte de novos valores ao mútuo originalmente contratado.

Conforme a r. fundamentação contida no referido v. acórdão:

Da análise dos documentos acostados aos autos é possível concluir que, no caso concreto, não houve novação, tampouco alteração do valor da dívida, mas mera atualização do débito com a incidência dos encargos já previstos no contrato anteriormente registrado.

Assim se afirma, pois foi registrado junto à matrícula nº 37.640 do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital o instrumento particular por intermédio do qual a devedora e seu marido alienaram fiduciariamente o imóvel objeto da referida matrícula, transferindo sua propriedade resolúvel à Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil para garantia de uma dívida no valor de R$ 438.595, 61, a ser paga em 240 meses, com prestações mensais e sucessivas, vencendo-se a primeira em 20.12.2015 (..), com juros de 5% ao ano e 0,407% ao mês.

Agora, pretende a interessada a repactuação da dívida afim de que seja paga em 420 meses, o que ensejou o aumento de seu valor para R$ 455.562,53, com juros de 5% ao ano e 0,407% ao mês. Assim, pode ser o ajuste interpretado como simples aditamento, sem necessidade de nova garantia à obrigação, tal como se depreende do demonstrativo apresentado.

O paradigma envolve a demonstração da inexistência de novos aportes ao mútuo originalmente contratado, assim, somente é possível a inclusão de valores decorrentes dos encargos de mora da própria obrigação em alteração, pois como constou no referido v. acórdão:

Importa consignar, ainda, que a solução adotada neste acórdão é restrita à análise do caso concreto, razão pela qual não lhe deve ser atribuída força normativa ou caráter vinculante. Caberá ao registrador analisar, em relação a cada título apresentado, sua possibilidade de ingresso junto ao fólio real, certo que a inexistência de novo aporte financeiro deverá decorrer, com clareza, dos cálculos e outros documentos apresentados pela parte interessada.

Nesse prisma, passo ao exame da dívida constante dos títulos.

A dívida tinha o valor original de R.$ 19.000.000,00 e seria paga em quarenta parcelas, a última com vencimento em 10 de maio de 2018.

O primeiro aditamento, celebrado em 30 de junho de 2015, alterou o valor da dívida para R$ 20.544.065,17 e antecipou o vencimento para parcela única a ser paga em 28 de setembro de 2015.

O segundo aditamento, celebrado em 25 de setembro de 2015, modificou o valor da dívida para R$ 21.571.223,23, com especificação de que R$ 19.000.000,00 correspondiam ao valor principal e R$ 2.571.223,23 decorriam dos encargos vencidos, e alterou a data do pagamento para 05 de abril de 2016.

A novação, conforme Antunes Varela (Das obrigações em geral. vol. II. Coimbra: Almedina, 1992, p. 228), "consiste na operação pela qual as partes extinguem uma obrigação, mediante criação de nova obrigação".

Na novação objetiva, a obrigação nova com força extintiva da anterior, apresenta o elemento novo em decorrência da mudança do objeto ou da causa da obrigação.

Não havendo ânimo de novar, nos termos do artigo 361 do Código Civil, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira e, portanto, está excluído o instituto da novação.

Dispõe o artigo 361 do Código Civil:

Art. 361. Não havendo ânimo de novar, expresso ou tácito mas inequívoco, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira.

Há dificuldade interpretativa para a configuração do ânimo de novar, de acordo Jorge Cesa Ferreira Da Silva (Adimplemento e extinção das obrigações. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, p. 439), "não há um critério absoluto para a consideração do ânimo de nova".

Washington de Barros Monteiro (Curso de direito civil. v. 4° São Paulo: Saraiva, 1988, p. 297) trata dessa questão nos seguintes termos:

Nessas condições, não há novação quando à obrigação apenas se adicionam novas garantias, quando se concede moratória ao devedor, quando se lhe defere abatimento de preço, maiores facilidades de pagamento ou reforma do título.

Copiosa a jurisprudência a respeito, tornando-se de dignos de menção os julgados seguintes: a) não há novação quando feita simples redução no montante da dívida; b) mera tolerância do credor não imporia manifestação da vontade de novar: c) não ocorre novação quando o credor tolera que o devedor lhe pague parceladamente; d) quando anui a modificação na taxa de juros.

Esse também é o pensamento de Hamid Charaf Bdinie Jr (Codigo civil comentado. Barueri: Manole, 2015, p. 331/332):

Alterações de prazos de pagamento, mudanças de taxa de juros e cláusula penal e reforço de garantias não revelam intenção de novar (..). A alteração da causa da obrigação, porém justifica solução contrária, pois implica alteração substancial do regime jurídico (...).

No caso em julgamento, a inclusão de encargos contratuais e a alteração do prazo de pagamento não configuraram novação e sim mera modificação ou alteração da obrigação anterior, notadamente, pela manutenção da causa da obrigação e não inclusão de novos aportes ao mútuo originalmente contratado.

Nestes termos, excluída novação, compete o ingresso do título no registro imobiliário, porquanto aquela fora o fundamento de sua qualificação registral negativa.


NOTÍCIAS

17/02/2021

A EXIGÊNCIA DO ITBI OCORRE COM A TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA PROPRIEDADE QUE SE DÁ MEDIANTE O REGISTRO

Por unanimidade, o Supremo Tribunal Federal (STF) reafirmou sua jurisprudência dominante de que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só é devido a partir da transferência da propriedade imobiliária, efetivada mediante o registro em cartório. A questão foi analisada no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1294969, com repercussão geral (Tema 1124), em sessão do Plenário Virtual encerrada na sexta-feira (12).

O recurso foi interposto pelo Município de São Paulo (SP) contra decisão do Tribunal de Justiça estadual (TJ-SP) que considerou ilegal a cobrança do ITBI tendo como fato gerador a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares. O município alega que o compromisso de compra e venda é um negócio intermediário entre a celebração do compromisso em si (negócio originário) e a venda a terceiro comprador (negócio posterior) e que, de acordo com a Constituição Federal (artigo 156, inciso II), o registro em cartório é irrelevante para a incidência do imposto.

Transferência efetiva

Em seu voto, o presidente do STF, ministro Luiz Fux (relator), observou que o entendimento do TJ-SP está em sintonia com a jurisprudência do Supremo. Ele apontou diversas decisões, colegiadas e monocráticas, no sentido de que a exigência do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro imobiliário, e não na cessão de direitos, pois não se admite a incidência do tributo sobre bens que não tenham sido transmitidos.

Sistema de precedentes

O ministro salientou que, apesar de a questão constitucional já estar pacificada, é necessário reafirmar a jurisprudência e fixar tese de repercussão geral, em razão do potencial impacto em outros casos e dos múltiplos recursos sobre o tema que continuam a chegar ao Supremo. Fux ressaltou a necessidade de atribuir racionalidade ao sistema de precedentes qualificados, para assegurar o papel do Supremo como Corte Constitucional e garantir segurança jurídica aos jurisdicionados. A medida, a seu ver, previne tanto o recebimento de novos recursos extraordinários como a prolação desnecessária de múltiplas decisões sobre controvérsia idêntica.

Tese

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

Esta notícia refere-se ao ARE 1294969.

(Fonte: <https://inrpublicacoes.com.br/site/boletim/noticia/24993/cobrana-de-itbi-s--possvel-aps-transferncia-efetiva-do-imvel--stf.>)