Boletim Informativo Nº 134

08/02/2021 a 12/02/2021

Este informativo é uma compilação de julgados e notícias veiculados por órgãos oficiais, podendo não refletir o posicionamento da Serventia em determinado caso concreto.


PARECERES DA CORREGEDORIA DA JUSTIÇA

08/02/2021

PARTILHA – COBRANÇA DE EMOLUMENTOS

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Cobrança de emolumentos – Registro de escritura de inventário e partilha – Art. 7º da Lei Estadual nº 11.331/02 – Cobrança realizada a partir da mesma base de cálculo utilizada para pagamento do ITBI – Possibilidade – Recurso não provido.

Parecer nº 488 – Processo CG nº 1001328-41.2020.8.26.0100 – Juíza Letícia Fraga Benitez – DJe 24.11.2020

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Antonio Jorge Fernandes após negativa de registro de escritura de inventário e partilha dos bens deixados por Maria de Lourdes Silva, cujo objeto envolve os imóveis matriculados sob os n.os 2.234, 77.300, 82.421, 96.341, 108.240, 108.260 e 139.476.

Da nota devolutiva constaram os seguintes óbices:

"1) De acordo com a legislação estadual vigente (Decreto do Estado de São Paulo nº 55.002, de 09.11.2009 – DOE 10.11.2009), para o ITCMD também deve ser adotado como base de cálculo 'o valor venal de referência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI divulgado ou utilizado pelo município, vigente à data da ocorrência do fato gerador', desde que não inferior ao fixado para o lançamento do IPTU ('valor venal'). Tendo em vista o valor recolhido, o ITCMD foi calculado sobre o 'valor venal' do imóvel, e não sobre o 'valor venal de referência'. Dessa forma, deve ser apresentada guia complementar da diferença, inclusive, se for o caso, com os acréscimos legais (atualização monetária, multa e juros);

2) Conforme matrículas nºs 2.234, 77.300, 82.421, 96.341, 108.240, 108.260 e 139.476 desta Serventia, verifica-se que a) MARIA DE LOURDES SILVA é portadora do RNE W192098-0– SE/DPMAF/DPF, divergindo da escritura apresentada que consta RNE W192098-0– CGPI/DIRES/DPF; b) ACCACIO MARTINS FERREIRA é portador do RNE W595749– GCGPI/DIREX/DPF, divergindo da escritura apresentada que consta RNE W594749– GCGPI/DIREX/DPF".

Cumprida, pois, a segunda exigência, a dúvida deu-se porque, de acordo com o Oficial, o ITCMD foi recolhido utilizando-se de base de cálculo diversa da prevista na legislação estadual, exigindo guia complementar para permitir o ingresso do título, aduzindo que cabe ao registrador verificar a correção da base de cálculo utilizada para recolhimento do tributo. Além disso, houve questionamento acerca da cobrança dos emolumentos utilizando como faixa de referência o valor venal dos imóveis, com base no Art. 7º da Lei Estadual nº 11.331/02.

Por meio da r. sentença recorrida reconheceu-se o regular recolhimento do ITCMD, uma vez não configurar flagrante incorreção, determinando-se o registro da escritura pública, condicionado, contudo, à complementação dos emolumentos.

Interposta apelação endereçada ao C. Conselho Superior da Magistratura, uma vez afastado o primeiro óbice pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente, entendeu-se, por meio da decisão monocrática, que o objeto do presente recurso envolvia apenas a base de cálculo para cobrança dos emolumentos e eventual complementação do depósito prévio, de competência da Corregedoria Geral da Justiça, remetendo-se, pois os autos.

Feita esta breve digressão, a controvérsia instaurada nos autos diz respeito à base de cálculo utilizada na cobrança de emolumentos para registro da escritura pública de inventário e partilha cujo objeto envolve os imóveis matriculados sob os n.os 2.234, 77.300, 82.421, 96.341, 108.240, 108.260 e 139.476 do 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.

A propósito, dispõe o art. 7º da Lei Estadual nº 11.331/02:

"Artigo 7º – O valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas tabelas de que trata o artigo 4º, relativamente aos atos classificados na alínea 'b' do inciso III do artigo 5º, ambos desta lei, será determinado pelos parâmetros a seguir, prevalecendo o que for maior:

I – preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes;

II – valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente, considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias;

III – base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão 'inter vivos' de bens imóveis".

A Lei é, pois, expressa ao determinar que o valor cobrado deve se basear no maior valor entre a base de cálculo do IPTU e ITBI.

E, a constitucionalidade do referido dispositivo legal, importa anotar, foi reconhecida pelo C. Supremo Tribunal Federal, por ocasião do julgamento da ADI nº 3.887, nos termos do V. Acórdão assim ementado:

"Emolumentos. Serviços notariais e de registro. Art. 145, § 2°, da Constituição Federal. 1. Não há inconstitucionalidade quando a regra impugnada utiliza, pura e simplesmente, parâmetros que não provocam a identidade vedada pelo art. 145, § 2°, da Constituição Federal. No caso, os valores são utilizados apenas como padrão para determinar o valor dos emolumentos. 2. Ação direta de inconstitucionalidade julgada improcedente".

No caso concreto, verificado pelo Oficial que o valor de referência do ITBI era maior entre os três critérios dispostos na Lei, determinou o recolhimento do depósito prévio utilizando este valor para referência na tabela de custas e emolumentos, não havendo, portanto, irregularidade.

De fato, prevendo a Lei Municipal o valor venal de referencia como base do ITBI, é este o valor a ser considerado pelos Oficiais de Registro de Imóveis para o fim de aplicar o inciso III do Art. 7º da Lei Estadual nº 11.331/2002.

Neste sentido:

"Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Cobrança de emolumentos – Escritura de compra e venda – Art. 7º da Lei Estadual nº 11.331/2002 – Cobrança realizada a partir da mesma base de cálculo utilizada para pagamento do ITBI – Possibilidade – Recurso não provido (Proc. n.º 472/2019-E, Cor. Des. Geraldo Francisco Pinheiro Franco)".

Destarte, em que pese a argumentação apresentada pelo recorrente, o presente recurso não comporta provimento, devendo prevalecer a r. decisão proferida pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente.

Finalmente, patente que o Oficial Registrador deverá, para cálculo dos emolumentos devidos, basear-se na Tabela de emolumentos vigente para o ano da prenotação.


09/02/2021

DESBLOQUEIO DE MATRÍCULA QUE DEPENDE DA REGULAR INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO

Registro de Imóveis – Pedido de Providências – Desbloqueio de matrícula que depende da regular instituição do condomínio – Registro da convenção de condomínio no Livro Auxiliar 3 que não convalida a inexistência da instituição do condomínio – Recurso a que se nega provimento.

Parecer nº 487 – Processo CG nº 1004550-68.2018.8.26.0526 – Juíza Letícia Fraga Benitez – DJe 24.11.2020

No presente caso, em face da ordem expedida pela 1ª Vara Cível da Comarca de Salto, nos autos do Processo n.º 0004177-88.2017.8.26.0526, houve o bloqueio administrativo da matrícula n.º 16.187 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Salto, cujo desbloqueio se pretende obter.

A representação foi formulada à época, nos autos do Processo n.º 0004177-88.2017.8.26.0526, pela então Oficial Interventora da Unidade, Senhora Daniela Rosário Rodrigues, em face da suspeita de existência de empreendimento irregular sobre o imóvel.

Na oportunidade, informou-se que ao analisar o título prenotado sob n.º 120.861 verificou-se que o objeto da escritura de venda e compra é uma fração ideal de terreno correspondente a 1,02% do imóvel matriculado sob n.º 16.187, sendo que o ato foi lavrado em 1988 em aparente burla à Lei de parcelamento do solo ou de condomínio edilício, bem como ao item 171 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

Aduziu que pelo teor do R-1 a aquisição deu-se por 49 pessoas, por frações ideais ínfimas, como 1,02; 0,89; 0,90 e outras. Além disso, asseverou que pelos atos subsequentes, verificou-se a sucessiva alienação de frações ideais diminutas, mas com facilidade de comércio dado ao elevado número de registros.

Nesta senda, com fulcro no art. 214, §§ 3º e 4º da Lei de Registros Públicos, o bloqueio da matrícula em questão foi deferido pelo MM. Juiz Corregedor Permanente.

Pretende, pois, o recorrente, o desbloqueio da matrícula do imóvel n.º 16.187; o reconhecimento de constituição do condomínio; a regularização de todas as atas de assembleias realizadas após o ano de 2005; bem como a retificação dos registros da matrícula do imóvel nº 16.187 posteriores a averbação nº 31, a fim de constar boxes originados das frações ideais, o que, salvo melhor juízo de Vossa Excelência, não merece guarida.

Com efeito, o parágrafo único do art. 28 da Lei nº 4.591/64 dispôs sobre a incorporação imobiliária que passou a ser definida como:

...a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjuntos de edificações compostas de unidades autônomas”.

A incorporação imobiliária, portanto, ocorre mediante venda de frações ideais do terreno a que são vinculadas futuras unidades autônomas situadas em edifício a construir ou em construção, incidindo as normas que a regem.

Daí decorre a desnecessidade da incorporação imobiliária no caso concreto uma vez já existir, consoante Av. 31 da matrícula n.º 16.187, a averbação da construção do edifício telado.

A despeito disso, a situação registrária padece de regularização ante a incontroversa inexistência de condomínio instituído.

Como se sabe, cuida-se de fase superveniente à construção e se destina à individualização das unidades autônomas a que são vinculadas as frações ideais relativamente ao terreno e às partes comuns do edifício e à indicação do fim a que se destinam, constituindo, assim, autêntico procedimento divisório entre os comunheiros, como nos ensinam Nisske Gondo e Nascimento Franco:

Como se vê, a especificação do condomínio, com a atribuição aos condôminos, de partes ideais do terreno, áreas e coisas de uso comum, é um autêntico procedimento divisório entre os comunheiros” (João Nascimento Franco; Nisske Gondo, Condomínio em edifícios, 5. ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998, p. 27).

E, como bem consignado no r. Parecer 204/2019-E de lavra do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, José Marcelo Tossi e Silva, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Geraldo Francisco Pinheiro Franco:

O registro da instituição e especificação do condomínio, portanto, é essencial para que deixe de existir o regime de comunhão em frações ideais sobre o terreno e passe a existir o instituto do condomínio edilício que importa em coexistência de propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas (apartamentos, lojas, garagens etc.) e copropriedade sobre o todo do terreno e sobre as partes do edifício de uso comum dos condôminos.”

Disso decorre que o registro da instituição de condomínio e da especificação não pode ser dispensado, como pretende o recorrente, prevalecendo, no tema, os fundamentos bem lançados no r. parecer apresentado pelo E. Desembargador Cláudio Luiz Bueno de Godoy, então Juiz Auxiliar da Corregedoria, no Processo CG n. 1.403/94, que foi aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, o E. Desembargador Antonio Carlos Alves Braga:

Condomínio. Registro da incorporação. Necessidade posterior do registro da instituição e especificação do condomínio, concomitantemente com a averbação da construção. Existência jurídica e registrária das unidades autônomas. Lei n. 4.591/64, artigos 7º, 8º, 32 e 44. Lei n. 6.015/73, artigo 167-I-17 e 18, e artigo 167-II-4. Provimento CG n. 58/89, Capítulo XX, itens 211 e 213.

O registro da incorporação, que antecede a edificação do prédio e serve antes de tudo a viabilizar o início da negociação das unidades autônomas a serem erigidas, em nada se relaciona com o nascimento jurídico dessas unidades do condomínio, ainda não instituído. Ele não pode prestar-se a suprir o registro posterior da instituição e especificação condominial. Simultaneamente ao ato de averbação da construção, deve ser feito o registro da instituição e especificação do condomínio, a fim de que, a partir desse instante, as unidades autônomas passem a existir legalmente. Há sim contemporaneidade necessária entre o ato de registro da instituição condominial e o ato de averbação da construção do edifício. Se este último tem o efeito jurídico da

individualização e discriminação das unidades autônomas, insta, à evidência, que essas mesmas unidades, naquele instante, existam jurídica e registrariamente, o que só se dá com o registro da instituição e especificação do condomínio” (Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, n. 34, jul./dez. 1994).

Consoante dispõe o art. 7º da Lei nº 4.591/64:

Art. 7º – O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade”.

Francisco Eduardo Loureiro ao comentar o art 1.332, do Código Civil:

Os modos acima enunciados são os títulos necessários para a criação do condomínio edilício. Não basta, porém, a emissão de vontade por negócio jurídico. O registro imobiliário é constitutivo do condomínio edilício, porque não se admite que a modalidade especial de propriedade, direito real que é, nasça por mero consenso. Antes do registro, o negócio da instituição gera apenas efeitos inter partes, em especial a localização da posse sobre partes certas da construção e a obrigação de contribuir para o custeio das partes de uso comum, a que doutrina e jurisprudência denominam condomínio de fato.

De outro lado, somente pode ser levada a registro a instituição de condomínio de edificação já concluída, atestada por “habite-se” emitido pela autoridade administrativa competente. O registro da incorporação de unidades a construir ou em construção não equivale e nem supre a instituição”.

Averbada, pois, a construção, passa-se à fase de registro da instituição do condomínio edilício e, na sequência, de registro da sua convenção, observando-se a sequência lógica dos atos a serem praticados.

Neste sentido a Apelação Cível 1.250-6/0 de relatoria do E. Desembargador Munhoz Soares:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Recusa ao registro de convenção de condomínio – Ausência de pressupostos consistentes em averbação da construção e registro da instituição e especificação, o que é indispensável para dar existência jurídica ao condomínio edilício – Encadeamento lógico inarredável – Alegação de situação de fato, irregular, que não pode influir na qualificação registrária – Necessidade de evitar inversão ou omissão de atos, que configuraria burla ao sistema – Negado provimento ao recurso.”

Fixadas estas premissas, o registro da convenção do Condomínio Shopping Center Salto no Livro 3 Auxiliar não pode prevalecer e não tem o condão de convalidar a ausência de instituição do condomínio, sendo imprescindível seu registro no Livro 2 para que o condomínio edilício passe a ter existência jurídica.

Nesta ordem de ideias, inviável, também, a pretensão do recorrente consistente na regularização de todas as atas de assembleias realizadas após o ano de 2005; bem como na retificação dos registros da matrícula do imóvel nº 16.187 posteriores a averbação nº 31 a fim de constar boxes originados das frações ideais, fazendo-se necessária a prévia regular instituição do condomínio, que deverá preceder o almejado desbloqueio da matrícula n.º 16.187.

Finalmente, considerando a irregularidade do registro da convenção do Condomínio Shopping Center Salto no Livro 3 Auxiliar, realizado sem a prévia instituição do condomínio, de rigor seja determinado seu bloqueio, em prestígio a segurança jurídica que dos atos registrais se espera.


REGIME DA COMUNHÃO PARCIAL DE BENS – RETIFICAÇÃO VISANDO A AVERBAÇÃO DE QUE OS IMÓVEIS CONSTITUEM BENS PARTICULARES

Registro de Imóveis – Registro de compra e venda – Compradora casada pelo regime da comunhão parcial de bens – Retificação visando a averbação de que os imóveis constituem bens particulares da mulher que os compromissou comprar antes do casamento e os pagou com recursos próprios – Necessidade de retificação das escrituras públicas, com participação da vendedora e do marido, ou de declaração em ação própria de que se tratam de bens reservados – Recurso não provido.

Parecer nº 339 – Processo CG nº 1019673-89.2019.8.26.0100 – Juiz José Marcelo Tossi Silva – DJe 29.07.2019

No presente caso, as certidões apresentadas demonstram que os imóveis objeto das matrículas nºs 116.101 e 116.102, ambas do 7º Registro de Imóveis da Comarca da Capital, foram comprados pelos recorrentes, casados pelo regime da comunhão parcial de bens, por meio de escrituras públicas lavradas em 12 de setembro e registradas em 26 de outubro de 2011.

As escrituras públicas e os seus respectivos registros mantêm consonância com o estado civil dos recorrentes que se casaram em 04 de fevereiro de 2006, pelo regime da comunhão parcial de bens.

Além disso, os registros foram realizados em conformidade com as escrituras públicas de compra e venda que, embora indiquem que foram outorgadas em cumprimento de contratos particulares de compromisso de compra e venda celebrados no ano de 2001, não ressalvaram que se tratavam de bens particulares da mulher que os compromissou comprar antes do casamento e que teria efetuado o pagamento integral utilizando recursos próprios.

Em razão disso, o presente procedimento, que tem natureza administrativa, não se presta para a retificação dos registros que não contém erros decorrentes de equivocada transposição de elementos constantes dos títulos transmissivos.

Assim, porque não é possível ao Juiz Corregedor Permanente, por meio de procedimento de retificação, alterar declaração de vontade manifestada pelas partes em escritura pública para modificar elemento integrante do negócio jurídico. Neste sentido, entre outros, foi o r. parecer da então MM. Juíza Auxiliar da Corregedoria, a E. Desembargadora Maria Adelaide de Campos França, no Processo nº 98/90, a seguir transcrito:

"A emenda de atos notariais mediante intervenção do Poder Público é admitida, tão somente, quando as circunstâncias indicam ser o erro material evidente, independente de qualquer conjectura e verificável a olho nu. Tal admissão da correção de mero equívoco material pela via administrativa encontra seu fundamento no poder de autoridade da Administração Pública sobre seus próprios atos" (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – 1990, Coord. Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio, Ed. RT, págs. 210/211).

Nada impede que as escrituras públicas sejam retificadas para constar que os imóveis foram adquiridos com recursos próprios da compradora e, portanto, constituem bens particulares, desde que a retificação seja realizada por meio de nova escritura pública outorgada por todos aqueles que participaram do negócio jurídico, ou seja, o vendedor e os compradores.

Prevalecem, sobre essa matéria, os fundamentos expostos no r. parecer apresentado pelo E. Desembargador Roberto Maio Filho, então Juiz Auxiliar da Corregedoria, no Processo nº 2011/95456 que foi aprovado pelo Excelentíssimo Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Maurício Vidigal, com o seguinte teor:

"Dispõe o Código Civil:

Art. 1660. Entram na comunhão:

l – os bens adquiridos na constância do casamento por título oneroso, ainda que só em nome de um dos cônjuges;

Art. 1659. Excluem-se da comunhão:

(...)

II – os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges em sub-rogação dos bens particulares;

Das normas acima transcritas, conclui-se que, no regime da comunhão parcial de bens, a regra geral (art. 1.660, I) é a da comunhão dos aquestos onerosos.

Isto não ocorrerá, entretanto, (exceção prevista no art. 1.659, II), se a hipótese configurar sub-rogação de bem particular, ou seja, estar referido bem entrando no patrimônio do cônjuge em substituição a outro de caráter privado.

Tal sub-rogação, em regra, tem que estar devidamente documentada, contando com menção expressa no título de venda do bem anterior (substituído) e no da compra do posterior (substituto). Com qual finalidade? A de comprovar uma efetiva e verdadeira ocorrência da sub-rogação, evitando prejuízo ao outro cônjuge que não gozará da comunicação patrimonial.

Mas não é o que aqui parece ocorrer. Os nubentes têm, como regra, liberdade para escolher seu regime de bens [1], podendo, inclusive, alterar suas regras ao longo do matrimônio [2].

Termos em que, interpretando de modo menos literal (e primando pelas exegeses teleológica e sistemática) a regra contida no já transcrito inciso II do art. 1.659, pode ser concluído que a sub-rogação se verifica, não só na substituição do imóvel-imóvel, como também na aquisição de bem mediante uso do capital privado de um dos cônjuges. Note-se que há referência a "valores" na norma em comento.

Disto resulta que a manifestação de vontade expressa no título, pela qual o imóvel foi adquirido com capital exclusivo, consistindo em bem particular, não ofende a legislação aplicável ao referido regime de bens do casamento, lembrando não haver lugar para ilações nesta seara administrativo-registral, conforme reconhecido por esta Corregedoria Geral da Justiça nos autos do Processo CG nº 4.693/2007:

...sabido que, nesta esfera administrativa, não cabe ao Oficial Registrador, ao Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente ou mesmo à Corregedoria Geral da Justiça enveredar em tal seara, para fins de interpretar a vontade das partes, matéria reservada à esfera jurisdicional (Proc. CG. 120/84; Proc. CG nº 605/94; Proc. CG. Nº 1.583/95; Proc. CG nº 1.109/2005).

Há mais. Conforme já se pronunciou esta Corregedoria Geral da Justiça, em parecer da lavra do Meritíssimo Juiz Auxiliar, Dr. Vicente de Abreu Amadei, aprovado pelo eminente Desembargador Dínio de Santis Garcia, então Corregedor Geral da Justiça:

"(...) se houve algum equívoco este é do título causal, não do registro imobiliário que é formalmente perfeito e, conforme nossa doutrina e precedentes administrativos, o erro do registro não se confunde com o erro do título causal e não se pode admitir a via administrativa da retificação do registro imobiliário para sanar defeito de escritura: a) "a retificação de erro constante do registro não se confunde com o erro cometido no negócio causal que originou o assentamento imobiliário" (Walter Ceneviva, Lei dos Registros Públicos Comentada, Saraiva, 1991, p. 372); b) "se o erro se deu na escritura, pública ou particular, somente por outra poderá ser retificado, sendo que as particularidades poderão sê-lo pela escritura pública, e jamais a pública pela particular" (Aguiar Vallim, Direito Imobiliário Brasileiro, RT, 1984, p. 109); c) ''falta qualquer competência aos Juízes para decretar sanações e, até, para retificar erros das escrituras públicas: escritura pública somente se retifica por escritura pública e não por mandado judicial" (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, t. III, §338, nº 1 com referência ao Acórdão publicado na RT 182/754; d) "o registro errado, resultante de uma escritura pública erradamente lavrada, por exemplo, só poderá ser retificado depois que as partes comparecendo novamente à presença do mesmo ou de outro notário, o façam lavrar, para ser por elas assinada, outra escritura, de retificação da primeira" (Valmir Pontes, Registro de Imóveis. Saraiva, 1982, p. 124-125); e) "se o suposto engano está no título que deu origem ao registro cuja retificação é pretendida, é aquele que deve ser corrigido" (CSM – AC 271.205 – Santo André, j. 5.10. 78, em Registro de Imóveis, Narciso Orlandi Neto, jan./78 a fev/81, verbete 93, p. 103; pareceres desta Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, relativo a Procs. CG 216/86 e 14/87 (Decisões Administrativas da CGJ, 1987, Ed. RT, pp. 110/111 e 116/117); ao Proc. 23/86 (Decisões Administrativas da CGJ, 1986, Ed. RT, pp. 118/119) e ao Proc. 259/84 (Decisões Administrativas da CGJ, 1984/1985, Ed. RT, pp. 168-169), entre outros" (Proc. CG 38/92).

No mesmo sentido:

Bem por isso, o registro, ..., nada mais fez do que refletir a situação retratada no título, não tendo contado sequer com a oposição dos interessados na época da sua realização.

Assim, se houve erro ou omissão na celebração do instrumento..., trata-se de equívoco do título causal e não do registro imobiliário, o qual não pode ser retificado administrativamente, sem prévia retificação do título que lhe deu origem (Processo CG nº 2009/129476).

É caso, pois, de se respeitar a manifestação dos cônjuges (fls. 11/12 e 21) e dar provimento ao recurso, ressalvados, por evidente, eventuais direitos de credores ou outros terceiros que, por ventura, venham a demandar, na via própria, questionando a já referida declaração de vontade que resultou na atual situação patrimonial do referido bem.

Assim decidiu o Egrégio Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 96.913-0/4:

Registro de Imóveis – Escritura de aquisição com expressa declaração de que parte do preço pago resulta de alienação de bens particulares do adquirente – Interveniência da virago, acedendo à discriminação da parte ideal de propriedade exclusiva – Acesso ao fólio possível – Recurso provido.

(...)

Não há porque remeter as partes à via jurisdicional, ademais inidentificável, se marido e mulher declaram, ambos, que parte do preço de aquisição do imóvel decorre de sub-rogação de bem só a um deles pertencente, com exclusividade. Tanto mais, vale o acréscimo, quando nada indica qualquer pretensão de burla do regime de bens do casamento.

Por fim, mesmo diante de terceiros, o registro não impede se socorram, eles sim, da via jurisdicional adequada, caso entrevejam alguma lesão a direito seu".

Entretanto, e para evitar questionamentos, a distinção entre o precedente citado e o presente caso concreto é que as escrituras públicas outorgadas em favor dos recorrentes não ressalvaram que os imóveis são bens particulares da compradora, razão pela qual não há erro no procedimento de registro que possa ser corrigido neste procedimento.

Por outro lado, os contratos particulares de compromisso de compra e venda celebrados pela recorrente não foram registrados, e não podem ser averbados, depois da transmissão da propriedade, somente para que conste nas matrículas que foram celebrados quando a compradora era divorciada.

Igual ocorre com a declaração apresentada porque a doação é negócio jurídico que deve ser registrado, mediante protocolo do respectivo título, e porque sua validade depende de escritura pública quando relativa a imóvel com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos, além de demandar a comprovação de que houve declaração e recolhimento do imposto devido (ITCMD), ou de que foi reconhecida sua isenção.

Por fim, também não há vedação para que os recorrentes obtenham a retificação das matrículas por meio de determinação judicial, se assim preferirem, mas para isso deverão mover ação própria, contenciosa, perante o Juízo que for competente.


11/02/2021

UNIFICAÇÃO DE IMÓVEIS E FUSÃO DE MATRÍCULAS

Registro de Imóveis – Unificação de imóveis e fusão de matrículas – Necessidade de retificação das áreas – Ausência de segurança quanto à descrição qualitativa dos imóveis – Recurso desprovido.

Parecer nº 367 – Processo CG nº 1004790-40.2019.8.26.0100 – Juiz Paulo Cesar Batista dos Santos – DJe 30.07.2019

No presente caso, foi prenotado pedido de unificação de imóveis e, consequentemente, fusão.

Ocorre que, com base nos documentos, a configuração dos imóveis das matrículas nºs 48.469 e 48.470 do 8° Registro de Imóveis da Capital não se mostrou coincidente ao pedido inicial, mostrando-se imprescindível a retificação da área dos imóveis, nos termos do art. 213, II da Lei de Registros Públicos. Somente assim será possível elucidar a disposição qualitativa e geodésica dos imóveis, o que não pode ser feito simplesmente com a sua soma aritmética e quantitativa.

Deve ser observado que o mesmo óbice ocorreu quando da prenotação nº 690.694, de 22/09/2017, envolvendo a especificação de condomínio sobre as mesmas matrículas, quando destacado que "a configuração que encontramos não é a mesma constante do projeto aprovado, haja vista a distância dos imóveis (tanto dos imóveis objetos das matriculas nºs 48.469 e 48.470 quanto da matricula nº 106.830) e o sentido do observador das confrontações".

Ademais, o documento apresentado não possui a devida descrição dos imóveis e de sua situação de implantação, indicando medidas perimetrais de área e distância em relação aos pontos de intersecção de vias públicas mais próximos (pontos de amarração), o que não permite a sua utilização para o fim que se busca.

Por essas razões, necessária a retificação dos registros, para que se atenda aos princípios da especialidade objetiva e subjetiva, assim como para que se tenha segurança de que a fusão se opera intra muros, nos termos do art. 213 da Lei nº 6.015/73:

''Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

(...)

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.”

A retificação dará ao novo imóvel descrição conforme a realidade dos direitos e dos fatos que devem ser retratados no registro, inclusive aferindo se, com a alteração de medida perimetral, haverá aumento ou diminuição da área total descrita na matrícula retificada.

Para a verificação de que esse requisito foi respeitado, devem ser identificados todos os imóveis que confrontam com aquele objeto das matrículas a serem retificadas. A identificação desses imóveis visa a permitir a verificação dos limites tabulares que são comportados pela matrícula a ser retificada e, mais, a dos proprietários dos imóveis confinantes que deverão apresentar anuência, ou ser notificados do pedido de retificação.

Trata-se de situação já retratada nos autos do Processo CG 2014/157038, parecer da lavra do MM. Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão, Des. HAMILTON ELLIOT AKEL:

"Esta Corregedoria Geral da Justiça já decidiu, em diversos precedentes, que imóvel com figura imprecisa não pode gerar, por fusão ou desmembramento, nova unidade com figura e descrição precisas. É que, de acordo com o princípio da especialidade, "toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado" (Afrânio de Carvalho, Registra de Imóveis, pag. 219). Assim, possuindo os imóveis cuja unificação se pretende formato irregular e ausentes todas as medidas tabulares necessárias à exala localização deles, como os ângulos de deflexão entre os lotes a serem unificados e os lotes vizinhos, não se pode admitir a unificação sem a prévia retificação bilateral dos lotes, sob pena de risco potencial aos confrontantes".


NOTÍCIAS

08/02/2021

PROJETO ALTERA REGRAS SOBRE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA

O Projeto de Lei 4447/20 altera regras sobre regularização fundiária urbana (Reurb) previstas na Lei 13.465/17. O texto foi apresentado pelo deputado Daniel Freitas (PSL-SC) e está em análise na Câmara dos Deputados.

Entre outras medidas, o projeto amplia a definição de “núcleo urbano informal consolidado”, cujo enquadramento é um dos requisitos para a aquisição do direito real de propriedade.

Esse núcleo hoje é caracterizado apenas quando os imóveis que o integram são classificados como de difícil reversão para o poder público. Já a proposta apresentada pelo deputado inclui as situações de desproporcionalidade ou desnecessidade de reversão.

"Entendemos que há situações em que, mesmo sendo fácil a reversão, ela pode ser desproporcional em relação ao prejuízo que causaria, ou desnecessária para o atingimento da finalidade que poderia ser alcançada mesmo com a manutenção do núcleo urbano", diz Freitas.

O projeto também inclui o histórico da ocupação entre as circunstâncias a serem avaliadas pelo município na regularização urbana. "Entendemos que o histórico da ocupação, ou seja, o exame das diversas fases de utilização da área pelos seus ocupantes ao longo do tempo, e não apenas a duração da ocupação, é um aspecto fundamental para avaliar se o núcleo urbano em questão deve ou não ser considerado consolidado", afirma o autor da proposta.

Autorizações anteriores

O projeto prevê que as eventuais autorizações pretéritas dadas aos ocupantes pelo poder público sejam também consideradas na avaliação da área. "A existência dessas autorizações, ainda que eventualmente irregulares, gerou nos ocupantes a confiança na regularidade dos atos administrativos e lhes trouxe sensação de segurança jurídica que deve ser também prestigiada na regularização fundiária urbana pretendida", diz Daniel Freitas.

Segundo ele, essa alteração está em consonância com a Lei de Introdução às
Normas do Direito Brasileiro. Essa norma estabelece que “a revisão, nas esferas administrativa, controladora ou judicial, quanto à validade de ato, contrato, ajuste, processo ou norma administrativa cuja produção já se houver completado levará em conta as orientações gerais da época, sendo vedado que, com base em mudança posterior de orientação geral, se declarem inválidas situações plenamente constituídas”.

Direito de ocupação

O projeto permite que a posse do ocupante seja convertida em direito de ocupação, o que, segundo o deputado, “é adequado para as áreas públicas em que o poder público, mantendo o domínio, outorga ao ocupante o direito de aproveitamento do terreno, mediante o pagamento da respectiva taxa”.

Outra mudança prevista se refere à garantia de permanência dos ocupantes dos núcleos urbanos informais em suas respectivas unidades imobiliárias durante a tramitação do procedimento de regularização. Essa garantia de permanência deverá ser assegurada não apenas perante o poder público, mas perante quaisquer terceiros (pessoas físicas ou jurídicas, públicas ou privadas, órgãos de fiscalização ou poderes do Estado).

No caso do registro de regularização fundiária, o projeto inclui dispositivo para abranger a regularização de bens públicos que eventualmente não estejam sujeitos a inscrição em registros de imóveis, mas que constem de cadastros imobiliários em órgãos públicos. Em tais casos, o registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e o projeto de regularização fundiária aprovado será requerido diretamente à repartição pública competente.

Áreas de domínio da União

A proposta também altera a Lei 13.465/17 para prever que apenas os procedimentos de regularização fundiária urbana promovida exclusivamente em áreas de domínio da União sejam regulamentados em ato específico da Secretaria do Patrimônio da União (SPU).

O autor do projeto explica que um procedimento específico de regularização fundiária urbana pela União sobre uma fração de núcleo urbano informal mais amplo, que afete também áreas de terceiros, geraria enorme insegurança jurídica e potencial de conflito entre entes públicos.

O correto é considerar a unidade do núcleo urbano informal em razão das características de sua ocupação, e não o compartimentar em função da diversidade de domínios da área ocupada”, afirma Daniel Freitas.

Tramitação
O projeto tramita em caráter conclusivo e será analisado pelas comissões de Desenvolvimento Urbano; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

(Fonte: <https://inrpublicacoes.com.br/site/boletim/noticia/24940/projeto-altera-regras-sobre-regularizao-fundiria-urbana--agncia-cmara.>)