Boletim Informativo Nº 131

18/01/2021 a 22/01/2021

Este informativo é uma compilação de julgados e notícias veiculados por órgãos oficiais, podendo não refletir o posicionamento da Serventia em determinado caso concreto.


DECISÕES DO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

22/01/2021

LEGISLAÇÃO VIGENTE À ÉPOCA DA APRESENTAÇÃO DO TÍTULO

Registro de imóveis – Negativa de registro de escritura pública de compra e venda – Aplicação da legislação vigente à época da apresentação do título ao Registro de Imóveis – Exigência acertada – Recurso não provido.

Apelação nº 1003510-28.2019.8.26.0296 – Rel. Ricardo Anafe – DJe de 22.01.2021

A nota de exigência impediu o registro da escritura referente ao Lote nº 09 da quadra R, situado no Loteamento "Residencial Campo Camanducaia", matrícula nº 13.332 do Registro de Imóveis de Jaguariúna/SP.

A exigência que impede o registro consiste na necessidade da retificação da escritura (...) para constar que a devedora fiduciante deverá ser comunicada a respeito da realização do leilão, nos termos do §2º-A do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

A discussão do mérito recursal envolve o fato de que a escritura foi lavrada em 12/06/2017, ou seja, data anterior ao início da vigência da Lei nº 13.465/17, que incluiu o § 2º-A ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97, que é 11/07/2017, sendo de nenhuma relevância a data da prenotação do título (04/10/2019) segundo o apelante para fins de registro.

Como se sabe e já foi decidido pela E. Corregedoria Geral da Justiça, incumbe ao registrador, no exercício do dever de qualificar o título que lhe é apresentado, examinar o aspecto formal, extrínseco, e observar os princípios que regem e norteiam os registros públicos, dentre eles, o da legalidade, que consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei. Consoante lição de Afrânio de Carvalho que também se aplica ao registro de títulos e documentos, o Oficial tem o dever de proceder o exame da legalidade do título e apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental (Proc. CG nº 2014/00177239, Parecer nº 86/2015-E, Cor. Des. Hamilton Elliot Akel, ap. em 30/03/2015).

A qualificação registral visa verificar se o registro de determinado título poderá ser promovido em conformidade com os princípios e as normas aplicáveis na data em que admitido seu ingresso, pois como esclarece Afrânio de Carvalho: A apresentação do título e a sua prenotação no protocolo marcam o início do processo do registro, que prossegue com o exame de sua legalidade, que incumbe ao registrador empreender para verificar se pode ou não ser inscrito. A inscrição não é, portanto, automática, mas seletiva, porque depende da verificação prévia de estar o título em ordem. Além de a qualificação do título constituir um dever de ofício, o registrador tem interesse em efetuá-la com cuidado, porquanto, se lançar uma inscrição ilegal, fica sujeito à responsabilidade civil (Registro de Imóveis, 4ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 276).

Desta forma, ainda que o título em exame tenha sido confeccionado antes da entrada em vigor da Lei n.º 13.465/17 (que incluiu o § 2º-A, ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97) é fato que foi apresentado para registro sob à égide da nova legislação, submetendo-se aos requisitos e pressupostos vigente para fins da qualificação registral, em prestígio ao princípio da legalidade estrita.

Portanto, é de rigor, em observância ao disposto no art. 24, inciso VII, da Lei nº 9.514/97, cláusula dispondo sobre o procedimento de que trata art. 27 nos termos das alterações promovidas pela Lei n° 13.465/17.


HIPOTECA CEDULAR – PENHORA EM FAVOR DA FAZENDA NACIONAL – INDISPONIBILIDADE

Registro de Imóveis – Dúvida – Escritura pública de compra e venda – Hipoteca cedular e respectivos aditivos – Penhora em favor da Fazenda Nacional – Indisponibilidade dos imóveis que obsta a alienação voluntária – Negativa de registro – Precedentes deste C. Conselho Superior da Magistratura – Óbices mantidos – Nega-se provimento ao recurso.

Apelação nº 1010076-09.2018.8.26.0302 – Rel. Ricardo Anafe – DJe de 22.01.2021

Nos termos do art. 59 do Decreto-lei nº 167/67, os bens objetos de penhor ou de hipoteca constituídos por cédula de crédito rural não podem ser vendidos sem prévia anuência do credor, por escrito. E, por disposição contida no art. 1.420 do Código Civil de 2002, as pessoas que não podem alienar também não podem empenhar, hipotecar ou dar em anticrese, assim como não podem ser dados em penhor, anticrese e hipoteca os bens que não podem ser alienados.

Como se vê, criou o legislador garantia exclusiva em favor dos órgãos financiadores da economia rural, por meio de norma cogente, contida em lei especial que não foi revogada pelo Código Civil de 2002. Esta espécie de indisponibilidade relativa, também instituída por outras leis em favor dos detentores de hipotecas vinculadas à cédula de crédito à exportação (art. 3º da Lei nº 6.313/75), cédula de crédito comercial (art. 5º da Lei nº 6.840/80) e cédula de crédito industrial (art. 51 do Decreto-lei nº 413/69), não conflita com as normas gerais estatuídas para a hipoteca no Código Civil de 2002, assim como não conflitava com as normas da mesma natureza contidas no Código Civil de 1916.

Daí porque, sem expressa anuência do credor hipotecário ou cancelamento das hipotecas, os imóveis não podem mesmo ser alienados, o que torna correto o primeiro óbice apresentado pelo registrador. Neste sentido, recusando o ingresso de título de alienação do bem hipotecado em cédula de crédito sem a anuência do credor, já decidiu o C. Conselho Superior da Magistratura:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de compra e venda – Hipoteca cedular registrada – Ausência de anuência do credor hipotecário – Penhora em favor da Fazenda Nacional – Indisponibilidade que obsta as alienações voluntárias – Recurso não provido.” (TJSP; Apelação Cível 0054473-65.2012.8.26.0114; Relator (a): José Renato Nalini; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Campinas - 6ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2013; Data de Registro: 19/12/2013).

E mais recentemente:

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA REGISTRAL – Escritura pública de compra e venda – Negativa de registro em face de hipotecas cedulares – Decreto-lei nº 167/67 – Disponibilidade condicionada ao cancelamento das hipotecas ou anuência por escrito do credor – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Alienação anterior que contou com a anuência dos credores que não beneficia novas alienações – Necessidade de autorização atual ou cancelamento das hipotecas – Exigências mantidas – Dúvida procedente – Recurso não provido.” (TJSP; Apelação Cível 1003066-02.2019.8.26.0132; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Catanduva - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/02/2020; Data de Registro: 18/02/2020).

O outro óbice apontado na nota de devolução é igualmente intransponível, na medida em que assim prevê o art. 53, § 1º, da Lei 8.212/91:

"Art. 53. Na execução judicial da dívida ativa da União, suas autarquias e fundações públicas, será facultado ao exeqüente indicar bens à penhora, a qual será efetivada concomitantemente com a citação inicial do devedor.

§ 1º Os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponíveis."

Ou seja, penhorado o imóvel por dívida ativa da União, de suas autarquias ou de suas fundações públicas, de pronto estará indisponível o bem, de maneira que os atos de alienação voluntária ficarão obstados pela indisponibilidade que o afeta.

A venda realizada pela titular de domínio, Nilza da Silva Ramos, à empresa Santa Fé - Agroindustrial Ltda., tendo por objeto os imóveis versados nos autos, configura negócio voluntário defeso em razão de sua indisponibilidade. A respeito do tema, já ficou decidido que:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Indisponibilidade decorrente de penhora determinada em favor do INSS – Carta de Arrematação – Alienação forçada – Dúvida julgada procedente – Precedentes do Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido.” (TJSP; Apelação Cível 1005168-36.2017.8.26.0368; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Monte Alto - 3ª Vara; Data do Julgamento: 27/08/2019; Data de Registro: 03/09/2019).

O Conselho Superior da Magistratura tem entendimento pacífico de que, embora a indisponibilidade não impeça a alienação forçada, obsta a voluntária. Subsistente a penhora, advinda de dívida com o INSS, a indisponibilidade, decorrente do art. 53, § 1º, da Lei nº 8.212/91, impede a alienação voluntária e, via de consequência, o registro da escritura.” (Apelação nº 1003418-87.2015.8.26.0038, Rel. Pereira Calças, j. 25.04.2016).

"Registro de Imóveis – Dúvida – Escritura pública de confissão de dívida com pacto adjeto de constituição de propriedade fiduciária e outras avenças – Imóvel indisponível – Penhora, em execução fiscal, a favor da Fazenda Nacional e da União – Recusa do registro com base no artigo 53, § 1º, Lei 8.212/91 – Alienação voluntária Irrelevância da aquisição anterior por alienação forçada – Registro inviável – Dúvida procedente – Recurso desprovido, com observação." (Apelação nº 3003761-77.2013.8.26.0019, Rel. Elliot Akel, j. 03.06.2014).


PARECERES DA CORREGEDORIA DA JUSTIÇA

19/01/2021

ADITIVO À CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – ALTERAÇÃO DO SALDO DEVEDOR

Registro de Imóveis – Recusa da averbação de Aditivo à Cédula de Crédito Bancário – Alteração do saldo devedor, da taxa de juros e do prazo de pagamento – Não inclusão de novos aportes na dívida original – Manutenção da causa da obrigação – Mera modificação ou alteração da obrigação – Exclusão de novação – Cabimento da averbação – Recurso provido.

Parecer nº 352 – Processo CG nº 1006706-18.2018.8.26.0077 – Juiz José Marcelo Tossi Silva – DJe 26.07.2019

A averbação do aditivo à Cédula de Crédito Rural Pignoratícia e Hipotecária nº 201605053 foi recusada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis porque: a) a alteração do valor da dívida, da taxa de juros, da forma de pagamento e do prazo de vencimento caracterizam novação; b) o aditivo foi emitido em 29 de novembro de 2017, três meses depois do vencimento da dívida, o que obriga a constituição de nova garantia.

A questão relativa à caracterização da novação, para o efeito de demandar novo registro das garantias, foi objeto de apreciação pelo Col. Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Apelação nº 1132901– 47.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, relatado por Vossa Excelência, no qual foi decidido que a mera alteração do vínculo obrigacional, sem que daí surja uma nova dívida em substituição à anterior, transformada em sua essência, não configura novação. Dessa forma, a repactuação, ou alteração, do saldo devedor não caracteriza novação quando decorrer do acréscimo dos encargos da mora, ainda que acompanhada da modificação do número e do valor de cada parcela para que se tornem adequados ao valor total do débito, isso desde que não seja promovido o aporte de novos valores ao mútuo originalmente contratado. Conforme a r. fundamentação contida no referido v. acórdão:

Da análise dos documentos acostados aos autos é possível concluir que, no caso concreto, não houve novação, tampouco alteração do valor da dívida, mas mera atualização do débito com a incidência dos encargos já previstos no contrato anteriormente registrado. Assim se afirma, pois foi registrado junto à matrícula nº 37.640 do 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital (R. 17) o instrumento particular por intermédio do qual a devedora e seu marido alienaram fiduciariamente o imóvel objeto da referida matrícula, transferindo sua propriedade resolúvel à Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil para garantia de uma dívida no valor de R$ 438.595,61, a ser paga em 240 meses, com prestações mensais e sucessivas, vencendo-se a primeira em 20.12.2015 (...), com juros de 5% ao ano e 0,407% ao mês. Agora, pretende a interessada a repactuação da dívida a fim de que seja paga em 420 meses, o que ensejou o aumento de seu valor para R$ 455.562,53, com juros de 5% ao ano e 0,407% ao mês. Assim, pode ser o ajuste interpretado como simples aditamento, sem necessidade de nova garantia à obrigação, tal como se depreende do demonstrativo apresentado a fls. 18”.

O paradigma envolve a demonstração da inexistência de novos aportes ao mútuo originalmente contratado, assim, somente é possível a inclusão de valores decorrentes dos encargos de mora da própria obrigação em alteração, pois como constou no referido v. acórdão:

Importa consignar, ainda, que a solução adotada neste acórdão é restrita à analise do caso concreto, razão pela qual não lhe deve ser atribuída força normativa ou caráter vinculante. Caberá ao registrador analisar, em relação a cada título apresentado, sua possibilidade de ingresso junto ao fólio real, certo que a inexistência de novo aporte financeiro deverá decorrer, com clareza, dos cálculos e outros documentos apresentados pela parte interessada”.

A dívida original tinha o valor de R$ 71.400,00, com taxa de juros efetiva de 8,50% a.a. e demais encargos, e seria paga em 29 de agosto de 2017. De outra parte, com o aditamento ocorreu a incorporação dos valores vencidos, com o acréscimo dos encargos incidentes, passando a dívida para o valor de R$ 75.500,00, com taxa de juros remuneratórios de 1,20% a.m., a ser paga por meio de seis parcelas anuais de R$ 20.288,15, com vencimento no período de 28.11.2018 a 28.11.2023. A novação, conforme Antunes Varela (Das obrigações em geral. vol. II. Coimbra: Almedina, 1992, p. 228), consiste na operação pela qual as partes extinguem uma obrigação, mediante criação de nova obrigação. Na novação objetiva, a obrigação nova com força extintiva da anterior, apresenta o elemento novo em decorrência da mudança do objeto ou da causa da obrigação. Não havendo ânimo de novar, nos termos do artigo 361 do Código civil, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira e, portanto, está excluído o instituto da novação. Dispõe o artigo 361 do Código Civil:

Art. 361. Não havendo ânimo de novar, expresso ou tácito mas inequívoco, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira”.

Há dificuldade interpretativa para a configuração do ânimo de novar, de acordo Jorge Cesa Ferreira Da Silva (Adimplemento e extinção da obrigações. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, p. 439), não há um critério absoluto para a consideração do ânimo de nova. Washington de Barros Monteiro (Curso de direito civil. v. 4o. São Paulo: Saraiva, 1988, p. 297) trata dessa questão nos seguintes termos:

Nessas condições, não há novação quando à obrigação apenas se adicionam novas garantias, quando se concede moratória ao devedor, quando se lhe defere abatimento de preço, maiores facilidades de pagamento ou reforma do título. Copiosa a jurisprudência a respeito, tornando-se de dignos de menção os julgados seguintes: a) não há novação quando feita simples redução no montante da dívida; b) mera tolerância do credor não importa manifestação da vontade de novar; c) não ocorre novação quando o credor tolera que o devedor lhe pague parceladamente; d) quando anui a modificação na taxa de juros”.

Esse também é o pensamento de Hamid Charaf Bdinie Jr (Codigo civil comentado. Barueri: Manole, 2015, p. 331/332):

Alterações de prazos de pagamento, mudanças de taxa de juros e cláusula penal e reforço de garantias não revelam intenção de novar (...). A alteração da causa da obrigação, porém justifica solução contrária, pois implica alteração substancial do regime jurídico (...)”.

No caso em julgamento, apesar da inclusão de parcela vencida na dívida, a alteração da taxa de juros e a alteração do prazo de pagamento não configuraram novação e sim mera modificação ou alteração da obrigação anterior, notadamente, pela manutenção da causa da obrigação e não inclusão de novos aportes ao mútuo originalmente contratado. Nestes termos, excluída a novação compete o ingresso do título no registro imobiliário, porquanto aquela fora o fundamento de sua qualificação registral negativa. Por fim, além de não acolhida pela MM. Juíza Corregedora Permanente, não prevalece a recusa decorrente da celebração do aditivo contratual depois do vencimento do débito porque teve por objeto a repactuação visando permitir o pagamento parcelado das parcelas vencidas, com os acréscimos contratuais. Ademais, como alegado pelo recorrente, o vencimento da dívida não acarreta a extinção da garantia (art. 61 do Decreto-lei nº 167/67) que subsiste enquanto não tiver decorrido o seu prazo de validade. A hipoteca pode ser prorrogada até o máximo de 30 anos da data do contrato, como previsto no 1.485 do Código Civil:

Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir”.

A questão a ser considerada diz respeito à prevalência da prorrogação da hipoteca em relação aos demais credores. Porém, neste caso concreto não existem outros credores com direito real de garantia, ao passo que a possibilidade de prorrogação do prazo da hipoteca não se afasta pela eventual existência de credores quirografários, autores de ações não levadas ao registro, pois deverão discutir a preferência para o recebimento de seu crédito em ação própria.


AVERBAÇÃO DE ATA DE ASSEMBLEIA

Registro Civil de Pessoas Jurídicas – Recurso de apelação recebido como recurso administrativo – Sindicato – Junta Provisória – Pretensão de averbação de ata de assembleia – Impossibilidade – Violação do princípio da continuidade – Necessidade de nomeação judicial de administrador provisório – Precedentes – Recurso desprovido

Parecer nº 337 – Processo CG nº 1000754-54.2018.8.26.0531 – Juiz Paulo Cesar Batista dos Santos – DJe 26.07.2019

No presente caso, segundo o estatuto sindical, o mandato de seus dirigentes teria a duração de cinco anos.

Verifica-se que no último arquivamento da assembleia realizada em 15/06/2012, os membros foram eleitos para o mandato durante o período de 15/06/2012 a 14/06/2017.

Encerrados os mandatos em 14 de junho de 2017, deveria ter havido eleições para a nova diretoria, o que somente ocorreu em 22 de setembro do mesmo ano.

A nomeação de junta provisória somente teria espaço nas excepcionalidades do art. 57 do Estatuto, qual seja, renúncia coletiva da diretoria, sem suplentes.

E não há como ser acolhida a alegação de que o encerramento dos mandatos guarda mesma relação com a renúncia de toda a diretoria, uma vez que o ato de renúncia, além de expresso, é forma anômala de encerramento do termo dos dirigentes.

Havendo solução de continuidade entre os atos do sindicato, o remédio legal é solicitação, na via contenciosa, de administrador provisório que reorganize sua vida; o que decididamente não tem lugar é cogitar que o registro civil de pessoas jurídicas possa, na atividade de qualificação, suprir o defeito e admitir a averbação de nova ata, sem a continuidade ou, pelo menos, a compatibilidade entre o novo ato e aqueles que se encontram inscritos.

Desta forma, o ingresso da averbação viria de encontro ao princípio da continuidade ou trato sucessivo quanto à representação legal e eleição de seus membros.Esse é o entendimento reiterado da Eg. Corregedoria Geral da Justiça:

"REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS – Pretensão de averbação de ata de assembleia que tinha o escopo de regularizar a entidade – Impossibilidade, uma vez que haveria violação do princípio da continuidade – Necessidade de nomeação judicial de administrador provisório – Desqualificação do título mantida – Recurso não provido." (Recurso Administrativo n° 0004320 – 77.2013.8.26.0539, Parecer n° 377/2017-E, Des. MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS).


20/01/2021

DECISÕES DE AÇÕES JUDICIAIS – AVERBAÇÃO

Averbação de decisões de ações judiciais em curso já averbadas na matrícula – Não cabimento a falta de determinação judicial – Impossibilidade da autenticação de peças processuais pelo dr. advogado – Previsão do artigo 425, inciso IV, do CPC limitada à produção de provas no processo judicial – Recurso não provido.

Parecer nº 332 – Processo CG nº 1045341-26.2018.8.26.0576 – Juiz Marcelo Benacchio – DJe 22.07.2019

Não era possível ao Dr. Advogado a autenticação de peça processual de processo físico, porquanto a previsão contida no artigo 425, inciso IV, do Código de Processo Civil é específica para produção de prova documental no âmbito interno do processo jurisdicional.

O controle dessa autenticação é feito pela outra parte que as pode impugnar em procedimento específico, no processo judicial.

Seja como for, o Advogado não goza de fé pública para fins de autenticação de peças processuais para uso externo ao processo.

O artigo 54 da Lei n. 13.097/15 e o artigo 167, inciso I, 21, e inciso II, 12, da Lei de Registros Públicos, estabelecem a possibilidade de inscrições de ações judiciais na matrícula imobiliária.

Todas essas previsões determinam que se informe a existência da ação, somente com o trânsito em julgado das mesmas, se o caso, será possível o ingresso da informação definitiva, normalmente, em decorrência de determinação judicial.

A averbação de todas as fases da ação judicial, antes de seu caráter definitivo, é inviável dada incompatibilidade com o aspecto da segurança jurídica, finalidade do registro imobiliário.

Nesta situação concreta, a existência das ações judiciais já está averbada na matrícula, permitindo sua publicidade registral.

A previsão constante do artigo 167, inciso II, 12, da Lei de Registros Públicos pressupõe decisão definitiva ou, por exceção, determinação judicial.

Esses pontos foram mencionados com ímpar precisão na r. decisão do Dr. Lincoln Augusto Casconi, MM. Juiz Corregedor Permanente, como se observa do seguinte trecho:

As sentenças proferidas, cujos teores se pretendem agora averbados, referem-se aos processos n.º 0001836-13.2014.403.6.106 da 3.ª Vara Federal local e n.º 1003541-57.2016.8.26.0576 da 3.ª Vara Cível local, que já se encontram averbadas a existência dessas ações, respectivamente sob os ns.º 048 e 049, na Matrícula n.º 406 (fls.37/38) e, por isso, carecem de interesse registral.

Assim porque, o simples fato de constar na Matricula essas preexistentes averbações das ações onde elas foram proferidas, é suficiente para os terceiros interessados consultarem, nos Juízos de origem, os seus inteiros teores e pé em que eventualmente se encontrarem os processos averbados.

Além disso, tratam-se de r. sentenças de Primeiro Grau (fls.39/46 e fls.47/53), passíveis de eventuais modificações em grau de recurso, pelo que, precipitada seria as averbações de seus trechos ou teores nesta situação.

Por outro lado, não se pode confundir os cumprimentos desses julgados, com as simples averbações de seus teores, da qual, aqueles, por óbvio, dependerão de expressa ordem judicial para tanto, com a expedição dos mandados para tanto, ao tempo certo, ou seja, após o eventual trânsito em julgado deles, conforme requisito indispensável para tanto, nos termos do artigo 259, da Lei nº 6.015/73.


22/01/2021

CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO DE EMISSÃO DE CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO E DE REGISTRO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Recurso Administrativo – Pedido de cancelamento de averbação de emissão de Cédula de Crédito Imobiliário e de registro de alienação fiduciária – Exigência de apresentação da via original da Cédula de Crédito Imobiliário, emitida sob a forma cartular – Declaração da emitente de que não houve circulação do título, que a cédula não está sendo apresentada em razão do extravio e que a dívida está quitada e que se mostra suficiente para os cancelamentos pretendidos, em se tratando de Cédula de Crédito Imobiliário cartular, sem averbação de endosso junto ao fólio real – Óbice afastado – Recurso provido.

Parecer nº 451 – Processo CG nº 1023848-84.2019.8.26.0114 – Juíza Stefânia Costa Amorim Requena – DJe 04.11.2020

No presente caso, a Caixa Econômica Federal requereu, nos termos da Lei nº 9.514/1997, o cancelamento do registro de propriedade fiduciária que recai sobre o imóvel objeto da matrícula nº 1.903 do 4º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas/SP (R.15), assim como da averbação de emissão de Cédula de Crédito Imobiliário – CCI (AV. 16), em virtude da quitação da dívida.

O título, contudo, foi qualificado negativamente, tendo o Oficial registrador expedido nota de devolução nos seguintes termos:

Para que seja possível cancelar a alienação fiduciária objeto do registro nº 15 (quinze), deverá ser apresentada também a via original da própria cédula de crédito imobiliário nº 1.4444.0527403-6, série nº 0314, devidamente preenchida e com o selo desta unidade registral fixado, com a baixa da CCI pela credora com o campo de baixa (campo nº 11) e quitação da dívida (campo nº 12), preenchidos e assinados, com firma reconhecida, nos termos do artigo 250, III, combinado com o artigo 221, II, parte inicial, ambos da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973.”.

Os recorrentes adquiriram o imóvel descrito na matrícula nº 1.903 do 4º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas/SP (R.14) e, para pagamento do preço, celebraram contrato de financiamento, garantido por alienação fiduciária, com a Caixa Econômica Federal, a quem foi transmitida a propriedade resolúvel do imóvel (R.15). A credora fiduciária, contemporaneamente à compra e venda e ao mútuo, emitiu a Cédula de Crédito Imobiliário nº 1.4444.0527403-6, tendo como instituição custodiante a própria credora, devidamente averbada na matrícula (AV. 16).

Como é sabido, a Cédula de Crédito Imobiliário – CCI pode ser emitida sob a forma escritural ou cartular, segundo dispõe o art. 18, § 5º da Lei 10.931/04. Se cartular será necessária a sua apresentação com ou sem endosso para fins de averbação junto à matrícula do imóvel em que registrada a garantia real, nos termos do art. 18, § 5º, da mesma Lei:

Art. 18. É instituída a Cédula de Crédito Imobiliário – CCI para representar créditos imobiliários.

(...)

§ 5º Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real, a emissão da CCI será averbada no Registro de Imóveis da situação do imóvel, na respectiva matrícula, devendo dela constar exclusivamente, o número, a série e a instituição custodiante”.

De seu turno, dispõe o art. 24 da Lei 10.931/04 que:

"Art. 24. O resgate da dívida representada pela CCI prova-se com a declaração de quitação, emitida pelo credor, ou, na falta desta, por outros meios admitidos em direito."

No caso concreto, foi apresentado ao Oficial de Registro de Imóveis o instrumento de autorização para cancelamento da propriedade fiduciária, acompanhado do requerimento de cancelamento da AV. 16, referente à Cédula de Crédito Imobiliário – CCI, em que expressamente constou que o título em questão “foi mantido em tesouraria e em titularidade da credora fiduciária, ou seja, não foi negociado a TERCEIROS ou tampouco endossada à CETIP S/A, ou a qualquer outro agente de securitização, tendo ocorrido o seu extravio FÍSICO, razão pela qual, conforme possibilita o artigo 24, da Lei 10.931/2004 c/c art. 270, Tomo II, subseção III, das NSCGJ TJSP (...), a CREDORA CAIXA DECLARA A SUA INTEGRAL QUITAÇÃO, solicitando/autorizando a baixa/cancelamento da CCI na respectiva Matrícula de nº 1.903, isentando o(s) devedor(es) fiduciante(s) e o respectivo Oficial do Registro Imobiliário de qualquer responsabilidade pela extinção da garantia/título e pelas providências decorrentes da baixa da referida Cédula de Crédito Imobiliário”. Ainda, foi apresentada declaração subscrita por representante da Caixa Econômica Federal em que reiterada a não transferência a terceiros da Cédula de Crédito Imobiliário – CCI nº 1.4444.0527403-6, série 0314, datada de 26/03/2014, continuando a instituição financeira emitente como credora e custodiante.

Ou seja, em se tratando de Cédula de Crédito Imobiliário – CCI cartular, sem averbação de endosso junto ao fólio real, a declaração do emitente de que não houve circulação do título, que a cédula não está sendo apresentada em razão do extravio e que a dívida está quitada é o quanto basta para o cancelamento da averbação da emissão da CCI e do registro da alienação fiduciária (art. 24 da Lei nº 10.931/2004).

Nesse cenário, não se justifica a propositura de ação judicial contra eventuais endossatários, eis que incertos e desconhecidos, sobretudo porque, para além das provas documentais já apresentadas, não se vislumbra quais outras poderiam ser produzidas para confirmação da ausência de endosso.

Com efeito, não há como se exigir a prova de fato negativo, ou seja, de que a cédula não circulou, certo que impossível a apresentação da cártula original extraviada. Por outro lado, inexiste, nos autos, notícia de eventual execução do crédito garantido pelo imóvel objeto da matrícula nº 1.903 do 4º Registro de Imóveis de Campinas/SP, o que corrobora a veracidade das declarações firmadas pela credora custodiante.

Destarte, em que pese o zelo do Oficial, a exigência imposta não merece prosperar, devendo ser afastado o óbice apresentado ao cancelamento pretendido.


NOTÍCIAS

22/01/2021

INCRA AUTORIZA SERPRO A FORNECER SERVIÇOS AUTOMATIZADOS DE CONSULTA DE DADOS DO CCIR AOS CARTÓRIOS

Foi publicada no Diário Oficial da União, a Portaria INCRA n. 72, de 19 de janeiro de 2021, que autoriza o fornecimento de serviços automatizados de consulta aos dados do Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR) por meio de serviço de API (Application Programming Interface) do Serviço Federal de Processamento de Dados (SERPRO). 

De acordo com a Portaria, os dados do CCIR constantes da base de dados do Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), que correspondem aos processos de gestão fundiária, serão disponibilizados às entidades interessadas, dentre elas, os Cartórios.

O texto ainda dispõe que competirá à entidade solicitante a prévia celebração de contrato com o SERPRO, bem como a assunção dos custos dele decorrentes e determina que a entidade solicitante será responsável pela correta utilização dos dados que receber ou a que tiver acesso.

(Fonte: <https://inrpublicacoes.com.br/site/boletim/noticia/24866/incra-autoriza-serpro-a-fornecer-servios-automatizados-de-consulta-de-dados-do-ccir-aos-cartrios--irib.>)