Boletim Informativo Nº 132

25/01/2021 a 29/01/2021

Este informativo é uma compilação de julgados e notícias veiculados por órgãos oficiais, podendo não refletir o posicionamento da Serventia em determinado caso concreto.


PARECERES DA CORREGEDORIA DA JUSTIÇA

26/01/2021

DIREITO DE ACRESCER – AVERBAÇÃO COM VALOR DECLARADO

Registro de Imóveis – Doação de imóvel com reserva de usufruto vitalício, com direito de acrescer – Falecimento de um dos usufrutuários – Averbação do óbito referido nas respectivas matrículas – Lei de Custas e Emolumentos – Averbação com valor declarado – Necessidade de apresentação do valor venal do imóvel relativo ao exercício – Recurso desprovido.

Parecer nº 362 – Processo CG nº 1001237-90.2016.8.26.0584 – Juiz Paulo Cesar Batista dos Santos – DJe 29.07.2019

No caso dos autos, busca-se a averbação de óbito e extinção do usufruto em relação ao de cujos nos imóveis objetos das matrículas nº 30.095, 30.096, 30.097, 30.098 e 30.099 do Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de São Pedro.

Houve doação de imóvel com reserva de usufruto vitalício, com direito de acrescer. Ocorrido o falecimento de um dos usufrutuários, foi prenotado requerimento de averbação do óbito referido nas respectivas matrículas.

A Lei Estadual nº 11.331/2002, que disciplina a cobrança de custas e emolumentos em âmbito estadual, classifica os atos praticados pelos ofícios imobiliários naqueles relativos a situações jurídicas com conteúdo financeiro a outros relativos a situações jurídicas sem conteúdo financeiro.

E não há como se negar que o óbito de um dos usufrutuários, havendo direito de acrescer, extingue o direito real de gozo e fruição em relação ao falecido, ao mesmo tempo em que faz nascer o direito da viúva à totalidade do usufruto do imóvel, acrescendo à sua esfera jurídica a metade do usufruto então pertencente ao de cujos. Tal transmissão, por possuir valor determinado, não pode fugir à incidência do Item 2.1 das Notas Explicativas da Tabela de Custas e Emolumentos (Lei Estadual nº 11.331/2002).

Nesse raciocínio, não incide, como quer a recorrente, a previsão do Item 2.4 das Notas Explicativas da Tabela de Custas e Emolumentos:

"2.4 Consideram-se sem valor declarado, entre outras, as averbações referentes à mudança da denominação e numeração de prédios, à alteração de destinação ou situação do imóvel, à indisponibilidade, à demolição, ao desmembramento, à abertura de vias e logradouros públicos, ao casamento, separação, divórcio e morte, à alteração de nome por casamento, separação ou divórcio".

Isso porque não se busca mera averbação de óbito, mas sim de acréscimo da metade do usufruto pertencente à viúva.

E, em se tratando de averbação com valor declarado, de rigor seja apresentado o valor venal do imóvel para o respectivo exercício, para que seja possível o cálculo do valor dos emolumentos.


RETIFICAÇÃO – AUSÊNCIA DE ERRO NO REGISTRO – IMPOSSIBILIDADE

Recurso Administrativo – Retificação de registro – Descrição dos imóveis de acordo com os títulos – Descabimento – Desprovimento do recurso.

Parecer nº 465 – Processo CG nº 1000787-27.2019.8.26.0590 – Juíza Letícia Fraga Benitez – DJe 11.11.2020

Consoante dispõe o art. 213 da Lei de Registros Públicos:

"Artigo 213: O oficial retificará o registro ou a averbação:

I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de discrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes".

In casu, pretende a recorrente alterar as características e confrontações das matrículas de nº 90.191 e nº 129.587 do Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de São Vicente, sob alegação de que estão trocadas.

Conforme transcrição n.º 49.619, por escritura de 09 de maio de 1969, do 1º Tabelião de Notas da Comarca de São Vicente, Ildo Sérgio Barreira, casado; Thereza Rosa Barreira, casada com Antonio João da Silva; e Jaime de Souza Freitas adquiriram um imóvel com a área de terreno de 316,40m2;.

Por meio de referida escritura pública os adquirentes promoveram a divisão amigável nos seguintes moldes: o imóvel com a área de terreno de 188,29m2; passou a pertencer com exclusividade a Ildo Sérgio Barreira, casado com Antonia Domingos Barreira e a Thereza Rosa Barreira, casada com Antonio João da Silva, conforme Transcrição n.º 49.620; e, o imóvel com a área de terreno de 128,11m2; passou a pertencer com exclusividade a Jaime de Souza Freitas, consoante transcrição n.º 49.621.

Posteriormente, o imóvel com a área de terreno de 188,29m2; foi adquirido por Milton Souza Lage, casado, conforme transcrição n.º 49.622, averbando-se a construção do imóvel n.º 47 no terreno com área de 188,29m2;. Transmitiu-se referido imóvel a Nivio Salutiano, casado, dando-se origem a matrícula 90.191 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Vicente.

Por seu turno, o imóvel com área de terreno de 128,11m2; foi adquirido por Antonio de Souza Lage, casado com Ana Maria Lago Lage.

O imóvel matriculado sob o n.º 90.191 refere-se, pois, a casa residencial situada na Rua General Hermes da Fonseca, n.º 47, lote 29 A, quadra 10, loteamento Esplanada dos Barreiros, São Vicente, com área de 188,29m2 e tem como titulares de domínio a recorrente e Julia Pinho Ribeiro.

Já, o imóvel matriculado sob o n.º 129.587 refere-se a um terreno situado na Rua General Hermes da Fonseca, constituído de parte do lote 29, da quadra 10, do denominado loteamento Esplanada dos Barreiros, São Vicente, com área de 128,11 m²; e tem como titular de domínio Eliene Lago Lage Lourenço.

Consoante se infere da escritura pública, Antonio de Souza Lage e sua mulher, Ana Maria Lage, doaram a Eliene Lago Lage Lourenço “parte do lote de terreno nº 29 (vinte e nove), da quadra nº 10 (dez), da planta geral da Esplanada dos Barreiros, com frente para a rua Marechal Hermes da Fonseca, mede 5,45 m (cinco metros e quarenta e cinco centímetros); do lado que confina com o lote 30, mede 24,10m (vinte e quatro metros e 10 centímetros) e de outro lado confina com parte do mesmo lote, mede 25,45m (vinte e cinco metros e quarenta e cinco centímetros); e nos fundos confinando também com parte do mesmo lote, mede 5,17 m (cinco metros e dezessete centímetros), perfazendo uma área de 128,11 m2 (cento e vinte e oito metros e onze centímetros quadrados); 2) que dito imóvel está cadastrado na Prefeitura Municipal de São Vicente, como contribuinte 35-00523-0602-00053-000, com valor venal para o presente exercício em R$ 7.356,29”.

Referido imóvel, do lançamento do IPTU de fl. 20, consta com 191,97 m2 de área de terreno.

De outro lado, por meio do ato notarial Mario Vinci e sua mulher Neide Aparecida Vinci venderam a Marcio da Silva Ribeiro e sua mulher Marcia Regina Pinho da Silva Ribeiro, ora recorrente, “a casa residencial nº 47 (quarenta e sete) da rua General Mario Hermes da Fonseca e seu respectivo terreno que é metade do lote nº 29 (vinte e nove) da quadra 10 (dez) da planta geral da Esplanada dos Barreiros, medindo 5,26m (cinco metros e vinte e seis centímetros) de frente para a referida rua, do lado que confina com o lote nº 28, mede 33,70 (trinta e treis (sic!) metros e setenta centímetros), de outro lado, confina com parte do mesmo lote com dois seguimentos de reta, um com 25,45 (vinte e cinco metros e quarenta e cinco centímetros) e outro com 5,17 (cinco metros e dezessete centímetros), com parte do lote nº 30, e nos fundos com parte do lote nº 27, mede 10,00 m (dez metros), perfazendo a área de 188,29 m2 (cento e oitenta e oito metros e vinte e nove decímetros quadrados); 2) que dito imóvel está cadastrado na Prefeitura Municipal de São Vicente, como contribuinte n. 35.00523-0602-00047-000”.

E, do lançamento do IPTU de fl. 21 consta que o imóvel de nº 47 da mesma Rua Mario Hermes da Fonseca possui 120 m?2; de área de terreno.

A partir de análise comparativa dos dados acima colacionados infere-se que os registros foram efetivados consoante os títulos que lhes deram origem, a não autorizar a hipótese de retificação pretendida.

Conquanto haja, de fato, similitude entre as áreas dos imóveis constantes das respectivas escrituras públicas de doação e venda e compra e dos lançamentos do IPTU, certo é que, do ponto de vista registrário, erro não houve. Os registros correspondem exatamente aos títulos que lhes deram origem.

A escritura pública de venda e compra corresponde, fielmente, ao que consta do R.09, de 10 de outubro de 2005, da Matrícula nº 90.191, por meio da qual os vendedores Mario Vinci e sua mulher Neide Aparecida Vinci alienaram a casa nº 47 da rua General Mario Hermes da Fonseca à recorrente Márcia Regina Pinho da Silva Ribeiro e seu marido Márcio da Silva Ribeiro, com 188,29 m² ou, aproximadamente, 190m2.

Assim, inviável a simples troca de descrições dos imóveis nas matrículas.

Neste sentido a decisão do então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, que aprovou o Parecer nº 417/2017-E, de lavra do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, Carlos Henrique André Lisboa:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Registro de cédulas de crédito imobiliário, com alienação fiduciária em garantia – Títulos e registros que atribuem aos interessados os bens de modo invertido (imóvel X para A e imóvel Y para B, quando o correto seria, segundo o apelante, Imóvel X para B e imóvel Y para A) – Pretensão de retificação para acertamento das propriedades em relação aos respectivos ocupantes – Ausência de erro no registro – Impossibilidade de retificação da escritura – Situação que extrapola as específicas hipóteses de retificação previstas nas NSCGJ – (itens 53 e 54 do Capítulo XIV das NSCGJ) e que implicaria modificação da declaração de vontade das partes e da substância do negócio jurídico realizado – Recurso desprovido.”


29/01/2021

TERMO DE QUITAÇÃO – PRÉVIO REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Registro de Imóveis – Termo de quitação de compra e venda de parte de imóvel registrado em nome de particulares – Hipótese dos autos que não diz respeito a compromisso de compra e venda celebrado diretamente pelos empreendedores de loteamentos, desmembramentos e condomínios de qualquer modalidade, implantados de forma regular ou posteriormente regularizados – Averbação que depende de prévio registro do compromisso de compra e venda, nos termos do art. 167, inciso II, n° 32, da Lei n° 6.015/73 – Recurso não provido.

Parecer nº 472 – Processo CG nº 1000857-06.2020.8.26.0462 – Juíza Stefânia Costa Amorim Requena – DJe 17.11.2020

A controvérsia diz respeito à negativa formulada pelo Oficial do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Poá/SP que, ante o pedido de averbação de termo de quitação de compromisso de compra e venda junto à matrícula nº 73.777, referente a parte do imóvel cujo domínio ainda consta em nome dos recorrentes, expediu nota devolutiva exigindo, para a prática do ato, o prévio registro do contrato celebrado entre as partes, nos termos do art. 167, inciso II, da Lei nº 6.015/1973.

Conforme previsto no item 32 do inciso II do art. 167 da Lei nº 6.015/73, incluído pela Lei n. 13.465/2017, na matrícula do imóvel será feita a averbação:

"32 – do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização".

Ora, o precedente em que fundam os recorrentes suas razões de inconformismo não se aplica ao caso em análise. A propósito, importa anotar que no Parecer nº 366/2020-E, lançado nos autos do Processo nº 1099908-43.2019.8.26.0100 pelo MM. Juiz Assessor, Dr. José Marcelo Tossi Silva, aprovado por Vossa Excelência, ficou esclarecido que:

(...) são duas as hipóteses previstas para a averbação do termo de quitação.

A primeira consiste na averbação do termo de quitação de qualquer contrato de compromisso de compra e venda, independente da qualidade do promitente vendedor, desde que esteja registrado, pois conforme consta na parte inicial do n° 32 do inciso II do art. 167 da Lei nº 6.015/73 será feita a averbação: "do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado...".

A segunda parte diz respeito ao compromisso de compra e venda celebrado diretamente pelos empreendedores de loteamentos, desmembramentos e condomínios de qualquer modalidade, implantados de forma regular ou posteriormente regularizados, hipótese em que não há exigência de prévio registro dos contrato, pois como consta no referido n° 32 do inciso II do artigo 167 também será feita a averbação: "...do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária...".

A interpretação literal e lógica do referido dispositivo legal, portanto, induz a obrigatoriedade de prévio registro do compromisso de compra e venda na primeira hipótese e a sua dispensa nos casos previstos na segunda parte da norma.

Nesse cenário, a interpretação dada pelo Oficial registrador, ao negar o ato de averbação, sem dúvida alguma é correta, sobretudo se considerados os pilares do registro imobiliário, dentre os quais merece destaque o Princípio da Continuidade.

Assim se afirma, pois o instrumento particular de compra e venda, datado de 23.10.2015, traz como vendedora a empresa HRF Empreendimentos Imobiliários Ltda. e tem por objeto o “lote número 14, parte “A”, da Quadra “Única” do loteamento denominado Jardim Rosário”, sendo que o termo de quitação que se pretende averbar foi subscrito por Marcelo Ramos de Freitas, Márcia Kujawski Ramos de Freitas, Rodrigo Ramos de Freitas e Elisângela Aneli Ramos de Freitas e tem por objeto “Parte do lote 14 – Lado E – Quadra Única – Jardim Rosário”. Por outro lado, no Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda nº 136, datado de 02.08.1998, consta que a parte do lote alienada a João Silva Santana, Arlene Moreira Sampaio, Dionizio Antonio dos Santos e Maria de Lourdes Santana dos Santos havia sido vendida à promitente/cedente HRF

Empreendimentos Imobiliários Ltda. por um dos coproprietários do imóvel, com a anuência do outro (cf. “demais cláusulas”, 1ª).

Acrescente-se que, segundo informou o Oficial registrador, o imóvel em questão está registrado em nome de Marcelo Ramos de Freitas, casado com Marcia Kujawski Ramos de Feitas, e Rodrigo Ramos de Freitas, casado com Elisangela Aneli Ramos de Freitas.

Destarte, os documentos apresentados evidenciam que a hipótese não diz respeito a compromisso de compra e venda celebrado diretamente pelos empreendedores de loteamentos, desmembramentos e condomínios de qualquer modalidade, implantados de forma regular ou posteriormente regularizados, o que tornaria inexigível o prévio registro do contrato. Em verdade, é possível concluir que os titulares de domínio alienaram parte do lote nº 14 à empresa HRF Empreendimentos Imobiliários Ltda., que posteriormente cedeu seus direitos de compromissária compradora a terceiros, o que confirma a regularidade do óbice apresentado à pretendida averbação.

Em outras palavras, como bem esclarecido pelo Oficial de Registro em sua manifestação, o contrato em questão não decorre da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, tampouco os interessados são loteadores, motivos pelos quais a dispensa do prévio registro, prevista no art. 167, inciso II, nº 32, segunda parte, da Lei nº 6.015/73, não se aplica ao presente caso.


NOTÍCIAS

28/01/2021

CARTÓRIO DE IMÓVEIS PROMOVEM REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE IMÓVEL RURAL POR MEIO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Cartórios de Registro de Imóveis contribuem para negócios, circulação do crédito e o desenvolvimento econômico do Agronegócio. Ao todo, o Brasil possui 3.297 unidades imobiliárias, sendo que só em Mato Grosso são 82 serventias disponíveis para realizar o registro da compra e venda de terrenos e imóveis, ou o registro de qualquer circunstância que afete a propriedade registrada, como uma hipoteca ou penhora, ou o casamento de seu proprietário. As serventias também são responsáveis por promover a regularização fundiária de imóveis rurais, por meio da usucapião extrajudicial, iniciada por meio de uma ata notarial feita em Cartório de Notas e, em seguida, registrada no Cartórios de Imóveis.

A usucapião extrajudicial, de modo geral, é um modo de aquisição da propriedade móvel ou imóvel que se dá mediante a posse prolongada do bem e com a possibilidade de busca do reconhecimento da propriedade imobiliária direto nos cartórios. O processo para regularizar propriedades por meio da usucapião é realizado de acordo com a Lei 13.465/2017,  que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana. O texto traz legitimação fundiária ao propiciar a propriedade plena do imóvel e sem custos na regularização fundiária de interesse social. Além disso, a usucapião extrajudicial, veio como uma tentativa do legislador de desburocratizar e, simultaneamente, desafogar o Poder Judiciário, ou seja, uma forma de agilizar a regularização de diversos imóveis.

O oficial do 1º Serviço Registral de Campo Novo do Parecis em Mato Grosso, José de Arimatéia Barbosa, explica que é no Cartório de Imóveis que o produtor rural pode utilizar a usucapião extrajudicial para regularizar seu imóvel. “São também nestes cartórios que são feitas as averbações das certificações de georreferenciamento, medida esta essencial para obtenção de crédito, alienação do bem, regularização ambiental e auxílio da localização”.

A regularização fundiária rural é importante para dar segurança jurídica e transparência ao financiador e atrair mais recursos para o campo. A não formalização fundiária pode afastar o investidor institucional, e o financiador profissional, personagens necessários para o crescimento do agronegócio no País. O imóvel que não é regularizado pode causar também enormes prejuízos econômicos ao País, pois os estados e municípios deixam de arrecadar bilhões em tributos como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto de Renda (IR).

Em Tangará da Serra, por exemplo, o Cartório do 2º Ofício possui 50 imóveis rurais em processo de regularização fundiária. “Após firmar o ato em um Registro de Imóveis, o produtor rural passa a ter a segurança e validade jurídica em todas as ações que envolvam o bem imóvel”, afirma Júlio Roberto de Almeida, tabelião substituto do cartório.  Ainda segundo ele, muitas propriedades carecem de um registro mais efetivo para que a sua devida regularização auxilie na consequente produção agrícola.

Na Câmara dos Deputados, tramita o Projeto de Lei 413/20 que permite que empresas, pessoas físicas, associações de moradores e outros tipos de entidades privadas, possam apresentar projeto de regularização fundiária e urbanística em áreas de propriedade pública ou privada. A norma que pretende alterar a Lei 13.465/17, define novas regras sobre regularização fundiária rural e urbana.

De acordo com a proposta, os projetos de regularização fundiária poderão prever pagamento por parte dos moradores para garantir a sustentabilidade financeira do empreendimento. Também haverá a possibilidade de o dono alienar fiduciariamente o lote nos projetos não custeados pelo poder público, facilitando a obtenção de financiamento.

(Fonte: <https://inrpublicacoes.com.br/site/boletim/noticia/24885/cartrio-de-imveis-promovem-regularizao-fundiria-de-imvel-rural-por-meio-da-usucapio-extrajudicial--anoreg-mt.>)