Boletim Informativo Nº 101

15/06/2020 a 19/06/2020

Este informativo é uma compilação de julgados e notícias veiculados por órgãos oficiais, podendo não refletir o posicionamento da Serventia em determinado caso concreto.


DECISÕES DO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

15/06/2020

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – ATA NOTARIAL

Registro de Imóveis – Usucapião extrajudicial – Recusa no processamento do pedido ante a falta de confecção de ata notarial – Indispensabilidade de apresentação do documento para aparelhamento do pedido inicial – Recurso não provido.

Apelação nº 1114209-92.2019.8.26.0100 – Rel. Ricardo Anafe – DJe de 15.06.2020

Dispõe o art. 216-A da Lei de Registros que – sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015).

O aparelhamento do pedido inicial de usucapião extrajudicial acompanhado obrigatoriamente da ata notarial decorre de texto expresso de Lei.

Em reforço ao texto de lei, o Provimento n. 65 de 2017 do CNJ em seu artigo 4º, I, além de estabelecer a obrigatoriedade da ata notarial para os pedidos de usucapião, ainda previu uma serie de informações indispensáveis para serem incluídas no documento ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:

a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo; b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores; c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente; d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional; e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições; f) o valor do imóvel; g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes;

Assim, a exigência do Registrador de Imóveis para que fosse providenciada a ata notarial merecia ser mantida pela Corregedoria Permanente, não havendo motivo justo para qualquer reforma em grau recursal.


16/06/2020

REGISTRO DE LOTEAMENTO – AÇÃO PENAL CONTRA O EX-PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL E ATUAL SÓCIO ADMINISTRADOR DA EMPRESA TITULAR

Registro de Imóveis – Registro de loteamento – Ação penal ajuizada contra o ex-proprietário do imóvel e atual sócio administrador da empresa titular de domínio da área – Crime contra o patrimônio – Art. 171, § 3º, c.c. art. 71, ambos do Código Penal – Valores consignados na denúncia que não representam risco patrimonial aos adquirentes dos lotes – Pagamento do débito fiscal que deu origem à ação penal – Situação excepcional que autoriza o registro pretendido do loteamento – Dá-se provimento ao recurso para determinar que o procedimento de registro do loteamento prossiga na forma da Lei nº 6.766/79.

Apelação nº 1003311-21.2019.8.26.0291 – Rel. Ricardo Anafe

No presente caso, o registro do loteamento "J.S." foi negado com base no disposto no art. 18 da Lei nº 6.766/1979, porque D.L.B., sócio administrador da apelante e proprietário anterior do imóvel, figura como réu em ação penal por crime contra o patrimônio.

As certidões demonstram que o imóvel foi de propriedade de D.L.B.,, que o transferiu à apelante a título de conferência de bens para integralização do capital social.

Por sua vez, os documentos apresentados comprovam que o anterior proprietário do imóvel e sócio da apelante, atual titular de domínio, foi denunciado em ação penal como incurso, em tese, nas sanções do art. 171, § 3º, c.c. art. 71, ambos do Código Penal.

No mais, ficou provado o pagamento do débito objeto da ação de execução fiscal ajuizada pela União – Fazenda Nacional contra D.L.B., que, segundo consta, teria dado origem à ação penal apontada pelo registrador como óbice ao registro do loteamento.

A propósito da obrigatoriedade de se fazer prova da ausência de risco aos adquirentes dos lotes, para além da expressa disposição trazida pelo § 2º do art. 18 da Lei nº 6.766/79, o Item 181 do Capítulo XX das NSCGJ, vigentes à época da qualificação do título, também previa que:

"Item 181. As certidões de ações pessoais e penais, inclusive da Justiça Federal, e as de protestos devem referir-se ao loteador e a todos aqueles que, no período de 10 (dez) anos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel; serão extraídas, outrossim, na comarca da situação do imóvel e, se distintas, naquelas onde domiciliados o loteador e os antecessores abrangidos pelo decênio, exigindo-se que as certidões tenham sido expedidas há menos de 6 (seis) meses".

No caso concreto, a apelante está regularmente constituída e registrada na JUCESP, com patrimônio sólido e capital social integralizado, não aparentando, por esse enfoque, qualquer risco aos futuros adquirentes.

A gleba foi transferida à apelante para integralização do capital social, em 03 de agosto de 2018, quando não havia qualquer restrição ou constrição sobre o imóvel. Atualmente, também não existe penhora, indisponibilidade ou qualquer ônus inscrito na matrícula da gleba parcelada.

A despeito da ação penal em que D.L.B. figura como réu pela prática, em tese, do crime tipificado no art. 171, § 3º, c.c. art. 71, ambos do Código Penal, é possível afirmar que o óbice apresentado pelo registrador não pode resultar em supostos prejuízos aos futuros adquirentes, conforme se depreende da detida análise dos documentos juntados.

Assim se afirma, pois a União – Fazenda Nacional já requereu a extinção da ação de execução fiscal, em virtude do pagamento do débito.

Veja-se que a quitação da dívida fiscal constitui fato novo que pode ser considerado no julgamento da dúvida, eis que posterior à sua suscitação.

O procedimento de registro de loteamento envolve a prática de um conjunto de atos que incluem a publicação de edital e a possibilidade de oferecimento de impugnação por terceiro, com instauração de contraditório (art. 19 da Lei nº 6.766/79), o que também permite que se considere fato ocorrido durante seu processamento e que está intrinsecamente relacionado ao motivo da recusa do registro, como ocorre in casu.

Aliás, deveria o registrador, primeiramente, solicitar melhores esclarecimentos sobre a ação penal, inclusive exigindo a apresentação de cópias do processo ou certidão de objeto e pé mais detalhada. Contudo, recusou o registro de plano.

Nesse cenário, considerando as alegações da parte no sentido de que a ação penal diz respeito ao débito fiscal que foi objeto da ação de execução, o pequeno valor referido na denúncia e a prova do pagamento, assim como o considerável patrimônio do réu, é possível afirmar que não há risco de prejuízo aos futuros adquirentes dos lotes na hipótese de eventual condenação, o que afasta o óbice apresentado ao registro do loteamento.

Acrescente-se, por oportuno, que a excepcionalidade da solução adotada no presente caso não é afastada pelo art. 55 da Lei nº 13.907/2015, porque não beneficia os adquirentes dos lotes por contratos não registrados.

Por fim, o afastamento do fundamento da recusa previsto na r. sentença não autoriza o imediato registro do loteamento pois não comprovado, nestes autos, que a Prefeitura foi comunicada e que houve publicação do edital conforme previsto no art. 19 da Lei nº 6.766/79.


17/06/2020

CND – AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO E REGISTRO DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO

Registro de Imóveis – Recusa de ingresso de pedido de instituição de condomínio e registro condominial – Exigência de apresentação de CND referente à construção – Averbação da construção e registro da instituição do condomínio promovidos pelos adquirentes das unidades em razão da inércia da construtora e incorporadora – Dispensa da CND – Ausência de solidariedade em face do que dispõe o art. 30, VII, da Lei n.º 8.212/91 – Recurso provido.

Apelação nº 1000808-95.2018.8.26.0506 – Rel. Ricardo Anafe – DJe de 17.06.2020

A exigência de apresentação da CND para averbação da construção de prédio, que precede o registro da instituição de condomínio, encontra guarida no art. 47, II, da Lei n.º 8.212/91, que assim dispõe:

"Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito- CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: (...)

II - do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30."

No mesmo sentido, é o subitem 120.3 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

"As construções, ampliações, reformas e demolições serão averbadas quando comprovadas por habite-se, certificado de conclusão de obra ou documento equivalente expedido pela prefeitura, acompanhado da certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias relativas a obra de construção civil expedida pela Receita Federal do Brasil, ressalvado o disposto na Lei nº 13.865, de 08 de agosto de 2019".

A par disso, no caso concreto, a averbação da construção e o registro da instituição do condomínio foram promovidos pelos adquirentes das unidades em razão da inércia da construtora e incorporadora, mesmo após ter sido condenada judicialmente nos autos do processo n.º 0038941-30.1998.8.26.0506, em tramite perante a 3ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto, a promover a instituição do condomínio e outorgar escritura pública aos adquirentes adimplentes.

Tal situação autoriza a dispensa da CND, uma vez que o art. 30, VII, da Lei n.º 8.212/91 expressamente exclui da responsabilidade solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis.

"Art. 30. A arrecadação e o recolhimento das contribuições ou de outras importâncias devidas à Seguridade Social obedecem às seguintes normas:

(...)

VII - exclui-se da responsabilidade solidária perante a Seguridade Social o adquirente de prédio ou unidade imobiliária que realizar a operação com empresa de comercialização ou incorporador de imóveis, ficando estes solidariamente responsáveis com o construtor"

O escopo do dispositivo legal foi, sem dúvida, proteger os adquirentes de boa-fé, conferindo às relações negociais relativas à construção civil maior segurança jurídica.


19/06/2020

MANIFESTAÇÃO DA FAZENDA ESTADUAL NOS AUTOS DO INVENTÁRIO – PLANO DE PARTILHA ALTERADO POSTERIORMENTE

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Formal de partilha representativo de transmissão de domínio de bem imóvel – Manifestação favorável da Fazenda Estadual nos autos do inventário – Plano de partilha acordado entre os herdeiros alterado posteriormente – Dever do Oficial de Registro de Imóveis de exigir a comprovação do pagamento do imposto devido pelo negócio jurídico celebrado entre os herdeiros – Prova que, no caso concreto, não integra os documentos que compõem o título a ser registrado – Apelação não provida.

Apelação nº 1016689-35.2019.8.26.0100 – Rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco

Ao registrador não cabe verificar o valor do imposto recolhido, mas sim, fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhe forem apresentados em razão do ofício. Daí porque, em atenção ao disposto no art. 289 da Lei nº 6.015/73, sendo o formal de partilha representativo de transmissão de domínio de bem imóvel, compete ao Oficial de Registro de Imóveis exigir a comprovação do pagamento do imposto devido pelo negócio jurídico que foi celebrado entre os herdeiros, certo que, no caso concreto, essa prova não integra os documentos que compõem o título a ser registrado.

No presente caso, como bem anotou o Oficial, dentre as peças que instruem o formal de partilha constam o comprovante de recolhimento do ITCMD e a manifestação favorável da Fazenda Estadual. Ocorre que o plano de partilha acordado entre os herdeiros foi alterado posteriormente.

Ou seja, o formal de partilha expedido a partir da sentença homologatória proferida diz respeito a partilha diversa, em relação à qual não consta ter havido manifestação das Fazendas Públicas.

Veja-se que a possibilidade do credor tributário vir a cobrar eventuais valores pendentes de pagamento não afasta os óbices apresentados pelo registrador, na medida em que a este cabe aferir a regularidade formal dos títulos que lhe são apresentados.


INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO – ÁREA DE USO COMUM NÃO DESCRITA NA INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO E NO MEMORIAL QUE O INTEGRA

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Registro da instituição de condomínio edilício – Área de propriedade e de uso comum, não construída, que apesar de indicada nas descrições das unidades autônomas não foi descrita na instituição de condomínio e no memorial que o integra – Critério puramente quantitativo que não serve para aferir a existência, ou não, de condomínio edilício – Ausência de indícios de fraude às disposições legais que tratam do parcelamento do solo – Divergência entre as áreas da planta baixa do empreendimento – Óbice mantido – Memorial de incorporação que não atende ao princípio da especialidade objetiva – Necessidade de adequação – Nega-se provimento ao recurso, com observação.

Apelação nº 0002772-10.2019.8.26.0344 – Rel. Ricardo Anafe – DJe 19.06.2020

No presente caso, da análise das razões da dúvida suscitada pelo registrador, observam-se dois fundamentos distintos para a recusa. O primeiro diz respeito à descaracterização do condomínio em sentido amplo, por conta da existência de área comum ínfima em relação à área construída, numeração distinta para cada unidade e acesso autônomo de cada uma para a via pública. Entendeu o Oficial pela possibilidade de conversão do pedido para um condomínio urbano simples, na forma da Lei nº 13.465/2017, o que não foi aceito pela incorporadora. O segundo está relacionado à necessidade de correção da planta baixa do condomínio junto à Prefeitura, após os esclarecimentos prestados pela incorporadora a respeito da divergência nas áreas de cada unidade prevista.

O primeiro óbice apresentado pelo Oficial deve ser afastado.

A instituição de condomínio edilício exige a comprovação da ocorrência das circunstâncias de fato descritas nos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, especialmente a existência de edificação em que se observem partes que são de propriedade exclusiva e partes que são de propriedade comum dos condôminos. E no que tange à propriedade comum, há de se considerar que esta, seja quanto à extensão de área, seja quanto à sua especificação, deve indicar com segurança que serve a todas as unidades autônomas, tanto em relação à fruição pelos proprietários, quanto à própria estrutura do bem, ou indicar a unidade que dela poderá usufruir exclusivamente. 

No caso concreto, apesar da existência de pequena área de uso comum em relação às áreas das unidades autônomas, da numeração própria e do acesso exclusivo à via pública para cada uma dessas unidades autônomas, ficou satisfatoriamente demonstrada a existência de um condomínio edilício.

Com efeito, da análise do memorial descritivo e, particularmente, da planta baixa do empreendimento, observa-se a construção de cinco unidades autônomas, para fins comerciais, com previsão de áreas comuns que se caracterizam como parcela essencial e única para todas aquelas. Além do solo, tem-se a previsão de propriedade comum a todos os condôminos nas paredes divisórias, fachada, compartimentos de luz, troncos de entrada de serviços públicos, muros e gradis externos e jardins, a indicar a efetiva existência de um condomínio em seu sentido funcional.

O projeto é claro na indicação da pretensão do incorporador: criar um condomínio de estabelecimentos comerciais na forma de lojas, em área comum defronte a futuro empreendimento habitacional, sem indícios, pois, de que há intenção de fraudar a legislação específica do parcelamento de solo.

O precedente citado pelo Oficial não encontra aplicação no caso concreto, por conta da divergência de fatos a afastar a mesma solução jurídica. Naquele caso (Apelação CSM nº 1066651-03.2014.8.26.0100), as casas não possuíam uma área de propriedade comum, a não ser pela existência de uma churrasqueira que já havia sido construída em data anterior ao projeto. Como se vê, o paradigma, em seu aspecto fático, é diverso do caso em análise. Em termos amplos, o precedente citado refere-se a um caso de simulação relativa, em que a instituição do condomínio visava ocultar uma divisão ilícita da propriedade urbana.

Na hipótese dos autos, entretanto, não se vislumbra nenhuma intenção de burlar à legislação urbanística. A divisão das unidades comerciais prevista no projeto não só atende à sua finalidade econômica, mas também à ocupação lícita e viável do solo, sem significar desrespeito à legislação.

O condomínio a ser instituído, nesse aspecto, está em conformidade com a lei, pois conjuga o exercício da propriedade exclusiva com o uso de áreas de propriedade comum, administrada em favor dos condôminos.

Note-se que a existência de numeração distinta para cada uma das unidades autônomas, todas com acesso à via pública a partir de uma área comum, não traduz por si só um parcelamento irregular do solo urbano. Embora o acesso comum seja um dos elementos identificáveis do condomínio instituído, não se mostra obrigatório, especialmente em casos como o presente.

A situação fática, como se vê, não pode ser comparada à previsão de um conjunto de residências, com numeração própria e acesso à via pública individualizado, sem a existência efetiva de uma área comum.

Assim, o primeiro fundamento da recusa, qual seja, a inexistência de propriedade comum suficiente à caracterização do condomínio, merece ser afastado.

Contudo, o segundo fundamento de recusa está correto.

Conforme sustenta o Oficial, há divergência entre as áreas da planta baixa do empreendimento, constando uma medida das unidades no desenho dos imóveis e outra no quadro de áreas.

A propósito, a apelante justificou a divergência ao argumento de que “as medidas corretas são aquelas constantes no quadro da planta, conforme respectivo alvará de construção e inclusa declaração anexa da Incorporadora junto com Arquiteto responsável pelo projeto, pela qual, foi utilizada para elaborar o respectivo quadro de áreas da Tabela NBR”.

Ora, ainda que os esclarecimentos apresentados pela apelante pudessem ser aceitos, mostra-se imprescindível a correção da planta baixa aprovada pela Prefeitura Municipal. Tal providência é essencial para que se permita o ingresso do título, eis que a representação gráfica do condomínio a ser instituído, com especificação de todas as dimensões das unidades e partes comuns, deve ser única, seja na planta aprovada pelo Município, seja na descrição feita no projeto de construção constante no pedido de alvará para realização da obra.

A manutenção de parte das exigências feitas pelo Oficial, por si só, é suficiente para o acolhimento da dúvida e, consequentemente, para negativa de ingresso do título junto ao fólio real.

Entretanto, há ainda outro óbice a impedir o registro requerido. No caso concreto, o princípio da especialidade objetiva foi desrespeitado, havendo descrição insuficiente das áreas de uso comum, não construídas, no memorial de incorporação, o que impede a identificação, no plano espacial, de sua exata localização dentro do condomínio.

A instituição de condomínio deve descrever, com precisão, a localização e o regramento do uso das áreas comuns em relação às unidades autônomas. O art. 8º da Lei nº 4.591/1964 indica a necessidade de se discriminar, com precisão, as partes comuns do bem imóvel objeto da instituição do condomínio, o que pressupõe também a descrição precisa de sua localização e a previsão geral de seu uso, dando-se publicidade à forma de uso da propriedade pelos condôminos.

O mesmo comando se observa, de forma geral, para todos os condomínios de prédios, consoante disposto nos arts. 1.331 e 1.332 do Código Civil, exigindo-se a discriminação e a individualização das partes comuns que irão compor o condomínio.

No caso concreto, não há descrição precisa no memorial das medidas e localização dos jardins, passeios e eventuais áreas comuns de acesso às unidades autônomas, observando-se, inclusive, erro material no documento a impedir a correta identificação de alguma estrutura que seria indicada após a partícula “respectivas”.

Nem é possível, da análise da planta baixa do condomínio, identificar de forma clara e isenta de dúvidas a localização das áreas comuns, a fim de se aferir sua correspondência com as medidas indicadas no memorial de incorporação, bem como para que o registro das unidades condominiais futuras possa dar publicidade das áreas comuns de uso exclusivo ou não, como, por exemplo, o acesso à via pública, defronte aos cinco prédios.

Como se vê, o memorial de incorporação não respeita o princípio da especialidade objetiva, impedindo seu registro na matrícula do imóvel a ser incorporado, sob pena de ofensa ao art. 176 da Lei nº 6.015/1973, perfeitamente aplicável aos casos de registro de memoriais de incorporação para fins de implantação de condomínios.


IMÓVEL RURAL – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CUJO CONTROLE SOCIETÁRIO É DETIDO POR PESSOA JURÍDICA ESTRANGEIRA

Registro de Imóveis – Imóvel rural – Constituição de garantia de alienação fiduciária em favor de instituição financeira cujo controle societário é detido por pessoa jurídica estrangeira – Lei nº 5.709/71, art. 1º, § 1º – Orientação normativa contida na decisão da Corregedoria Geral da Justiça, que aprovou o Parecer nº 461/2012-E, suspensa por força de liminar deferida na Ação Civil Originária - ACO 2463, em curso perante o E. STF – Exigências mantidas – Dúvida julgada procedente – Apelação não provida.

Apelação nº 1004462-94.2019.8.26.0073 – Rel. Ricardo Anafe

Dispõe a Lei nº 5.709/71 que: "Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.

§ 1º - Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.

§ 2º - As restrições estabelecidas nesta Lei não se aplicam aos casos de sucessão legítima, ressalvado o disposto no art. 7º".

A matéria relativa à interpretação do § 1º do art. 1º da Lei nº 5.709/71, que para efeito das restrições de aquisição de imóvel rural por estrangeiro equipara a pessoa jurídica brasileira que tenha sede no exterior ou cuja maioria acionária seja estrangeira, foi objeto de apreciação pelo Órgão Especial deste Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Em consonância com o entendimento adotado por referido órgão julgador, sobreveio orientação normativa da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo no sentido de que: "o § 1.° do artigo 1.° da Lei n.° 5.709/1971 não foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988, de sorte a dispensar os tabeliães e oficiais de registro de observarem as restrições e as determinações impostas pela Lei n.° 5.709/1971 e pelo Decreto n.° 74.965/1974, bem como do cadastramento no Portal do Extrajudicial, em relação às pessoas jurídicas brasileiras cuja maioria do capital social se concentre em poder de estrangeiros residentes fora do Brasil ou de pessoas jurídicas com sede no exterior." (Parecer nº 461/2012-E, proferido nos autos do Processo CG nº 83.224/2010, aprovado pelo então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Renato Nalini, por decisão datada de 05.12.2012).

O tema voltou a ser debatido perante o Supremo Tribunal Federal, em virtude de ação ajuizada pela União e o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária Incra contra o Estado de São Paulo (Ação Civil Originária nº 2.463), visando a declaração de nulidade da orientação normativa contida no Parecer nº 461/2012-E da Corregedoria Geral da Justiça deste Estado, acima transcrito, para o fim de lhes assegurar a atribuição de autorizar, ou não, a aquisição de propriedade rural, no Brasil, por pessoas jurídicas brasileiras cuja maioria do capital social pertença a estrangeiros residentes no exterior ou com sede em outro país.

Em atenção à liminar deferida pelo ilustre Ministro Marco Aurélio nos autos da referida ação, foi publicado o Comunicado CG nº 1577/2016 (DJe de 08.09.2016), nos seguintes termos:

COMUNICADO CG Nº 1577/2016

PROCESSO Nº 2010/83224 - A Corregedoria Geral da Justiça COMUNICA que, nos Autos da Ação Cível Originária ACO 2463 Distrito Federal, foi deferida pelo Excelentíssimo Senhor Ministro do Supremo Tribunal Federal, liminar suspendendo os efeitos do Parecer nº 461/12-E, de 03/12/2012, acolhido por r. decisão de 05/12/2012, do Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo, que dispensou os Tabeliães e Oficiais de Registro de observarem as restrições e determinações impostas pela Lei nº 5709/1971 e pelo Decreto nº 74965/1974 e do cadastramento no Portal do Extrajudicial, em relação às pessoas jurídicas brasileiras cuja maioria do capital social se concentre em poder de estrangeiros residentes fora do Brasil ou de pessoas jurídicas com sede no exterior, até o julgamento definitivo da ação."

Ou seja, a orientação que dispensava os Tabeliães e Oficiais de Registro de observarem as restrições e determinações impostas pela Lei nº 5.709/1971 e pelo Decreto nº 74.965/1974 e do cadastramento no Portal do Extrajudicial, em relação às pessoas jurídicas brasileiras cuja maioria do capital social se concentre em poder de estrangeiros residentes fora do Brasil ou de pessoas jurídicas com sede no exterior, está suspensa.

Logo, estando suspensa a dispensa antes autorizada, prevalecem as restrições e determinações trazidas pela Lei nº 5.709/1971 e pelo Decreto nº 74.965/1974 que, assim, devem ser observadas pelos Tabeliães e Oficiais de Registro.

E considerando que, até a presente data, não há notícia do julgamento da ACO 2463 pelo E. Superior Tribunal Federal, tal orientação vem sendo cumprida pelas serventias extrajudiciais do Estado de São Paulo. Nesse sentido, e não como interpretou a apelante, é o Parecer nº 182/2018-E nos autos do Processo nº 2018/00063613 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.

Acrescente-se que, sobre a aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica estrangeira, assim dispõem as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

"Capítulo XVI, Subseção II - Dos Imóveis Rurais

70. A pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil somente pode adquirir bens imóveis rurais, seja qual for a extensão, mediante a prévia aprovação do Ministério da Agricultura.

(...)

74. Quando o adquirente de imóvel rural for pessoa jurídica estrangeira, da escritura pública correspondente à aquisição constará, obrigatoriamente, a aprovação pelo Ministério da Agricultura, os documentos comprobatórios de sua constituição e de licença para seu funcionamento no Brasil e, nos casos previstos no § 3.º do art. 12 da Lei n.º 5.709, de 7 de outubro de 1971, e no § 3.º do art. 5.º do Decreto 74.965, de 26 de novembro de 1974, a autorização do Presidente da República.

74.1. O prazo de validade do deferimento do pedido é de 30 (trinta) dias, dentro do qual deverá ser lavrada a escritura.

75. O Tabelião de Notas, que lavrar escritura que viole as prescrições legais atinentes à aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, e o Oficial de Registro de Imóveis, que a registrar, responderão civil e criminalmente por tais atos”.

E também:

Subseção VIII – 1. Do Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros

97. O Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros terá o formato e os lançamentos preconizados no regulamento da lei que o instituiu.

97.1. A escrituração deste livro não dispensa a correspondente do Livro nº 2 de Registro Geral.

(...)

99. Na aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, física ou jurídica, é da essência do ato a escritura pública, sendo vedado ao registrador, sob pena de responsabilidade, registrar títulos que não atendam aos requisitos legais.

(...)

103. Aplicam-se as mesmas restrições relativas à aquisição de imóvel rural por estrangeiro aos casos de fusão ou incorporação de empresas, de alteração de controle acionário de sociedade, ou de transformação de pessoa jurídica nacional para pessoa jurídica estrangeira."

 

Nesse cenário, havendo expressas disposições legais e normativas sobre o tema e, ainda, considerando que a alienação fiduciária transfere a propriedade resolúvel, o que também justifica a exigência de autorização quando o credor é estrangeiro, mostra-se correta a recusa formulada pelo registrador. Por conseguinte, há que ser mantida a sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente.


PERMUTA COM VALORES VENAIS DISTINTOS, SEM TORNA – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE RECOLHIMENTO DE ITCMD

Registro de Imóveis – Escritura pública de permuta de bens imóveis de valores venais distintos, sem torna – Acréscimo patrimonial de forma não onerosa a caracterizar doação – Ausência de comprovação de recolhimento de Imposto de Transmissão causa mortis – ITCMD – Dever do Oficial de velar pelo seu recolhimento, exigindo a apresentação das respectivas guias – Óbice mantido – Recurso desprovido.

Apelação nº 1007778-97.2020.8.26.0100 – Rel. Ricardo Anafe – DJe de 19.06.2020

O presente caso versa sobre a possibilidade de se efetuar o registro de escritura pública de permuta de bens imóveis com valores venais diversos e sem torna, sem que haja prova de recolhimento do ITCMD.

Consoante escritura pública, Francisco Carlos Fagionato e sua mulher Marina Borges Fagionato e Guilherme Borges Fagionato e Rosana Alves Bezerra permutaram dois imóveis a eles pertencentes, possuindo cada um deles valor venal de R$105.744,42 e valor atribuído para efeito da permuta de R$163.965,00, com os imóveis de valor venal de referência de R$362.399,00 e R$131.921,00, e valor atribuído para efeito da permuta de R$281.364,00 e R$46.566,00, respectivamente.

O valor dos imóveis permutados atribuído pelos permutantes foi de R$ 327.930,00, não havendo torna ou reposição.

Não se ignora que, se tratando de ITCMD, o CSM tem seguido a linha de que, em regra, não cabe ao Oficial Registrador aferir a regularidade do valor apurado a título do referido imposto.

Contudo, a hipótese não envolve a regular apuração de valor recolhido, mas sim de efetivo não recolhimento.

Com efeito, o Art. 289 da Lei n° 6.015/73 é expresso ao indicar que é dever do registrador fiscalizar o pagamento dos tributos incidentes.

A omissão do titular da delegação pode levar à sua responsabilidade solidária no pagamento do tributo, nos termos do Art. 134, VI, do Código Tributário Nacional-CTN, não se olvidando, também, de seu dever de analisar a natureza dos negócios apresentados a registro, evitando-se simulações ou até omissões culposas que tragam prejuízos ao Fisco.

No caso, o negócio jurídico entabulado, permuta de bens imóveis de valores venais distintos sem haver torna ou reposição em dinheiro, gera acréscimo patrimonial de forma não onerosa àquele que recebe o bem de maior valor, a caracterizar doação, nos termos do art. 538, do CC.

Outro não é o entendimento jurisprudencial a respeito:

Nestes termos, assiste razão ao I. Registrador ao exigir a apresentação de guia recolhida do ITCMD sobre a diferença do valor existente entre os imóveis, à luz do que dispõem os Arts. 1º, II, 6º, II, a, e 13 e 16, todos do Decreto Estadual nº 46.655/2002.

Neste cenário, não colhe o argumento do recorrente no sentido de ser prerrogativa dos proprietários a atribuição de valores aos imóveis objeto da permuta.

E, como bem ressaltado na r. sentença recorrida, não se está a exigir que toda permuta entre bens imóveis seja feita entre bens de idêntico valor. Não se caracteriza doação tributável, por exemplo, quando a diferença for irrisória, ou seja, inferior ao limite de isenção previsto em lei estadual.

No presente caso, contudo, a cessão patrimonial é relevante, presumindo-se a doação, in casu no valor de de R$282.831,16.


USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – CONDIÇÃO RESOLUTIVA DO DIREITO REAL LIMITADO

Usucapião Extrajudicial – Requerente que obteve a posse inicial do bem por força de usufruto registrado na matrícula imobiliária – Casamento futuro previsto como condição resolutiva do direito real limitado – Pretensão de reconhecimento pelo Oficial da modificação da natureza da posse exercida por força da constituição de união estável, dando-lhe eficácia idêntica ao casamento previsto como condição resolutiva – Impossibilidade – Exercício de direito contrário ao direito registrado que não pode ser apreciado pelo Oficial do Registro Imobiliário – Necessidade de cancelamento prévio no registro do usufruto na matrícula – Registrador que não tem atribuição de valorar juridicamente fato extintivo de direito real, mas apenas a simples posse ad usucapionem – Efeitos registrários do reconhecimento da união estável com os mesmos efeitos do casamento depende de decisão judicial, impossibilitando o reconhecimento extrajudicial da usucapião – Recusa mantida – Recurso não provido.

Apelação nº 1104096-79.2019.8.26.0100 – Rel. Ricardo Anafe – DJe de 19.06.2020

No presente caso, a dúvida foi suscitada em procedimento de usucapião extrajudicial, com fundamento no art. 17, § 5º do Provimento CNJ nº 65/2017:

Art. 17. Para a elucidação de quaisquer dúvidas, imprecisões ou incertezas, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado.

(...)

§ 5º A rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou suscitará dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da LRP.”

A questão posta no recurso, limitada em relação à dúvida inicial pela devolutividade recursal, diz respeito ao reconhecimento administrativo da eficácia da união estável da apelante, a partir de homologação judicial de acordo declaratório de união estável entre Leonor Selva Barbosa e Luiz Camano, como causa suficiente para a extinção do usufruto do bem imóvel atribuído à mesma, havendo previsão, na instituição do usufruto, do novo casamento da usufrutuária como condição resolutiva do direito real limitado.

Consta da matrícula a instituição de usufruto com condição resolutiva em favor da apelante:

R.3 em 05 de janeiro de 1984.

Conforme CARTA DE SENTENÇA, referida no R.2, se verifica que nos termos das sentença de 05 de janeiro de 1.983, transitada em julgado aos 31 de janeiro de 1.983, o usufruto do imóvel, avaliado em Cr$ 8.436.871,00, foi atribuído à separanda, LEONOR SELVA BARBOSA, já qualificada, usufruto esse que ficará sujeito a duas condições resolutivas, a saber: 1º) A usufrutuária se obriga a residir no imóvel com seus filhos, até que os mesmos atinjam 21 anos de idade, para que não sintam diminuição no seu padrão de vida. Após ambos os filhos atingirem 21 anos de idade, a casa poderá ser eventualmente alugada a critério da usufrutuária, passando a mesma a receber a renda em seu exclusivo benefício. Se isso vier a acontecer a responsabilidade relativa ao pagamento dos impostos e taxas municipais passará a ser unicamente da usufrutuária e não mais ao nu-proprietário; 2º) caso a usufrutuária venha a se casar novamente, ficará automaticamente extinto o usufruto, devendo a mesma restituir o imóvel ao nuproprietário e ficando desde já autorizado o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis competente, a proceder o cancelamento do usufruto, mediante a simples apresentação da carta de sentença acompanhada da certidão do novo casamento.”

A pretensão da recorrente é pelo reconhecimento administrativo da suficiência da união estável para fins de extinguir o usufruto registrado, como efeito idêntico ao casamento civil, além da modificação, por força daquela extinção, da natureza da posse exercida sobre o bem, passando a ter efeitos para fins de aquisição da propriedade pela usucapião.

A pretensão não prospera, ao menos em sede administrativa.

Pretende a apelante que se reconheça, em procedimento de dúvida, a eficácia da união estável declarada pela interessada, homologada judicialmente, para extinguir os efeitos do usufruto registrado na matrícula imobiliária.

Para antes de se questionar a eventual equivalência da união estável e do casamento, para fins de ocorrência da condição resolutiva imposta ao usufruto, há de se reconhecer a limitação da esfera administrativa para a apreciação da questão.

É que, em termos finais, a pretensão contida no pedido da usucapião extrajudicial é de reconhecimento da extinção dos efeitos de um registro constante da matrícula que, de forma alguma, foi modificado, cancelado ou anulado. Ou seja, pretende que o Oficial registrador, em procedimento especial de reconhecimento da usucapião extrajudicial, venha a derrubar a eficácia do registro como ato de formação do direito real sobre coisa alheia, no caso, o usufruto.

E isto não se admite, posto que o registro mantém todos os seus efeitos até que haja sua modificação, seu cancelamento ou anulação, nos termos dos arts. 1.245, § 2º c.c. art. 1.227, ambos do Código Civil.

Sem que haja prévio cancelamento do registro do usufruto, reconhecendo-se a ocorrência da condição resolutiva constante do registro, não há como se colher efeitos formais de uma posse que se exerceria a partir da inexistência do direito real limitado. Ou seja, enquanto permanecer registrado o usufruto do bem imóvel em favor da apelante, não pode a mesma vindicar um efeito possessório que contrarie a natureza do direito registrado e que, até segunda ordem, legitima sua própria posse, isto em decorrência do efeito previsto no art. 1.203 do Código Civil, a estabelecer a manutenção do caráter da posse inicial até que haja prova em contrário.

E, no caso, eventual prova em contrário, como pretende a apelante, decorrente do reconhecimento de um fato jurídico que não consta do registro imobiliário, impedindo-se o reconhecimento, de plano e na esfera administrativa, de seus efeitos quanto à posse dele decorrente. Em outros termos, tendo a apelante iniciado sua posse como usufrutuária e havendo condição resolutiva expressa no negócio jurídico que estabeleceu o direito real limitado, permanece aquela posse com as mesmas características até que haja modificação do registro que lhe deu causa ou, alternativamente, haja decisão judicial reconhecendo a modificação do animus que empolga o uso do bem.

Veja-se que não se está aqui a discutir se os efeitos da união estável reconhecida equiparam-se ao casamento, quando este é escolhido, em ato de vontade, como condição resolutiva negocial (art. 121 do Código Civil), mas sim a impossibilidade de arguição dos efeitos registrários da ocorrência da condição enquanto tais efeitos não se consolidam no próprio registro, no caso, com o cancelamento do usufruto.

E, no âmbito da atuação do Oficial de Registro de Imóveis e da própria Corregedoria Permanente, não há espaço para, no procedimento declaratório da usucapião extrajudicial, reconhecer a ineficácia de um registro anterior que não tenha sido previamente cancelado ou modificado, seja por ato próprio dos interessados, seja por decisão judicial.

E não é a declaração feita pela parte interessada na ata notarial de legitimação possessória que vai gerar o efeito modificativo do direito real inscrito, posto que a extinção ou modificação do usufruto registrado não se apoia em ato unilateral do usufrutuário. Haveria a afirmação da existência da união estável e mais, seu efeito equivalente ao casamento, de ser reconhecido em pedido específico de cancelamento do registro pela ocorrência da condição, o que somente pode ser apreciado em procedimento judicial, ante sua eficácia perante terceiros, no caso, dos herdeiros do nú-proprietário.

Também a simples repetição da declaração da interessada, sobre a natureza jurídica da posse exercida, não é circunstância suficiente à vinculação do Registrador, obrigado este a apreciar a legalidade do pedido de registro da usucapião extrajudicial. O fato de se lançar na ata notarial uma declaração de vontade do interessado, no sentido de qualificar juridicamente o fato observado pelo tabelião, não importa em atribuição a aquele da fé pública notarial, posto que limitada a ata às impressões físico-materiais do tabelião quanto à existência e o modo de existir de algum fato (art. 384 da Lei nº 6.015/1973).

Não cabe, assim, ao Tabelião que lavra a ata notarial para a legitimação possessória, qualificar ou apreciar eventual tese do requerente no sentido da natureza de sua posse, no caso, por força de uma possível extinção prévia do usufruto ainda eficaz no registro; cabe-lhe apenas descrever a posse do requerente e seus antecessores (art. 216-A, I da Lei nº 6.015/1973).

Assim, havendo necessidade de se apreciar, antes da questão da posse para fins de usucapião, a extinção de um direito real limitado conferido à apelante e ainda constante do registro, não há como se proceder ao reconhecimento extrajudicial da usucapião, ante a limitação do procedimento administrativo previsto no art. 216-A da Lei nº 6.015/1973.

Não se pode, assim, apreciar em procedimento administrativo limitado a pedido da parte interessada, o reconhecimento da transmudação da posse decorrente do usufruto em posse ad usucapionem, por não se admitir, por presunção, a eficácia extintiva atribuída pelo ato de instituição do direito real limitado ao casamento, fixando-o como condição resolutiva do usufruto.

Há de se obter, previamente, o cancelamento do registro para, daí, observar-se eventual efeito da posse exercida não mais com fundamento no direito real limitado, mas em decorrência da posse em si mesma, com intenção de dono.


PARECERES DA CORREGEDORIA DA JUSTIÇA

16/06/2020

RETIFICAÇÃO DO REGISTRO

Retificação do registro imobiliário perante o oficial do registro imobiliário – Indeferimento liminar na serventia extrajudicial e incorreto processamento perante a Corregedoria Permanente – Retificação bilateral – Previsão normativa de vários instrumentos voltados ao êxito da retificação administrativa – Necessidade de processamento na serventia extrajudicial em conformidade ao previsto na Lei de Registros Públicos – Recurso provido.

Parecer nº 70 – Processo CG nº 0000956-94.2016.8.26.0506 – Juiz Marcelo Benacchio – DJE 20.02.2019

A norma jurídica contida no art. 212 da Lei n. 6.015/73 permite a retificação do registro público imobiliário na hipótese de divergência entre a situação descrita e a realidade fática.

Como é cediço, houve modificação dos artigos 212, 213 e 214 da Lei dos Registros Públicos pela Lei n. 10.931/04; por essa alteração legislativa, na compreensão de Elaine Harzheim Macedo e Ricardo Sehbe, “a judicialização da pretensão retificatória de registros imobiliários foi praticamente varrida do cenário nacional, ficando limitada a intervenção judicial para casos de nulidade do registro, o que é coisa diversa do erro de registro” (Retificação do registro imobiliário e inovações da Lei n. 10.931/04. In: Tutikian, Cláudia Fonseca. Moderno direito imobiliário, notarial e registral. São Paulo: Quartier Latin, 2011, p. 36).

A retificação do registro imobiliário concede efetividade e aplicação concreta do princípio da especialidade (Lei n. 6.015/73, art. 176), situando o imóvel em porção específica do espaço físico.

 

A necessidade de retificação bilateral, como ocorre no presente processo administrativo, pressupõe a existência de descrição precária da matrícula permitindo “inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área” (Lei n. 6.015/73, art. 213, inc. II).

Não obstante, houve equívoco no processamento deste processo administrativo no âmbito da Corregedoria Permanente, porquanto a Oficial do Registro Imobiliário indeferiu, liminarmente, o processamento da retificação administrativa no âmbito da serventia extrajudicial.

Assim, competia ao MM. Juiz Corregedor Permanente decidir acerca da correção ou não dos fundamentos do não processamento da retificação bilateral do registro imobiliário; entretanto, houve o processamento da retificação no âmbito da Corregedoria Permanente, o que não é previsto no art. 212 da Lei n. 6.015/73. Essa hipótese somente ocorreria para o exame de eventual impugnação na forma do art. 213, p. 6º, da Lei dos Registros Públicos.

Por fim, a decisão da Corregedoria Permanente foi conforme a proferida pelo Sra. Oficial do Registro Imobiliário, ou seja, inviabilidade do processamento administrativo em razão da modificação substancial da figura geométrica do terreno, aumento significativo da área e a requerente ser titular da posse de parte da área.

Mesmo em face do princípio da instrumentalidade do processo administrativo não é possível a decisão pretendida no presente recurso (retificação do registro) em razão da necessidade de atuação da Sra. Oficial do Registro Imobiliário quanto a confrontação das informações existentes no registro público acerca dos confrontantes, ocupantes, bem como seu conhecimento prático acerca da localidade e o requerimento de exigências documentais, se o caso.

Nestes termos, deve ser dada oportunidade a Sra. Oficial do Registro Imobiliário de presidir o processo administrativo requerendo os documentos e realizando as diligências que entender pertinentes nos temos da Lei e, também, aproveitando os atos já realizados consoante sua atribuição legal.

Nessa ordem de ideias, passamos a examinar o presente recurso, forte na instrumentalidade do processo administrativo, acerca da correção ou não decisão da Sra. Oficial em não processar a retificação do registro imobiliário no âmbito da serventia extrajudicial.

No presente caso, o imóvel cuja retificação é pretendida tem a seguinte descrição:

Um Terreno, situado nesta cidade de Marechal Deodoro, de forma irregular, situado no local denominado “Vila Seixas”, a rua Marechal Deodoro (lado direito), no quarteirão que fica entre as ruas Mariana Junqueira e Duque de Caxias, confrontando pela frente com a rua Marechal Deodoro, de um lado com Albino Pousa Godinho, por onde mede quinze metros, de outro lado com um terreno medindo a José de Marchi e por onde mede dezoito metros e nos fundos confronta com Antônio Baiano, medindo pela frente oito metros de largura essa conservada da frente para os fundos até a distância de quinze metros, em direção aos fundos.

Desse modo, é evidente a precariedade da descrição contida no Registro Imobiliário competindo sua retificação nos termos da Lei de Registros Públicos, observados os limites legais.

De outra parte, o respeito aos limites tabulares, afora os casos de transação, impede a ofensa aos direitos dos confrontantes, porquanto a retificação é “intra muros”, ou seja, deve respeitar a existência física das divisas tituladas em conformidade ao conteúdo do título de domínio.

Diante disso, não é possível avançar sobre imóveis contíguos alheios ao título ou sobrepor-se a outros registros.

A alegação de mudança da figura geométrica do terreno e o aumento de sua área na forma referida pelo Sra. Oficial do Registro de Imóveis é fundamento insuficiente, nesse momento inicial, para a remessa a via jurisdicional.

Eventual situação jurídica possessória, sabidamente, não ingressa no registro imobiliário e tampouco houve requerimento de maiores esclarecimentos a respeito.

Deveria ter sido iniciado o procedimento previsto na Lei dos Registros Públicos para se aquilatar, após seu trâmite, a possibilidade da retificação, observado, sempre, o disposto no art. 225 da Lei nº 6.015/73.

A previsão normativa estabelece instrumentalização da retificação administrativa por meio de vários institutos administrativos voltados a solução de eventuais questões, sem intervenção jurisdicional.

Além disso, é possível ao Registro Imobiliário examinar as plantas e registros existentes para verificar, efetivamente, se há ingresso em áreas de outros imóveis inscritos no registro imobiliário.

As alegações apresentadas, respeitosamente, são genéricas, interessante o processamento completo do pedido para que se possa aquilatar se há invasão de área de outro imóvel ou não.

José Marcelo Tossi Silva (O procedimento de retificação do registro imobiliário direito brasileiro. In: Direito Imobiliário Brasileiro: novas fronteiras na legalidade constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011, p. 1.125) comenta essa situação nos seguintes termos:

Por essas razões, o Oficial de Registro de Imóveis, quando necessário, deve realizar diligências e vistorias externas e utilizar os documentos e livros mantidos no acervo de sua serventia visando apurar se o requerimento de retificação atende a todos os seus requisitos, podendo também, para essa finalidade, ou se a descrição realizada estiver incompleta, intimar o requerente e o profissional habilitado para que complementem ou corrijam a planta e o memorial descritivo do imóvel, quando os apresentados contiverem erro ou lacuna, ou apresentem outros esclarecimentos e documentos, fazendo-o por meio de ato fundamentado.

Essas diligências e vistorias, no Estado de São Paulo, são realizadas independentemente da cobrança de emolumentos e têm seu resultado lançado no procedimento da retificação. A nota explicativa ao item 124.15 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, sobre essa matéria, prevê que:

As diligências e as vistorias externas, assim como a conferência do memorial e planta, poderão ser realizadas pessoalmente pelo Oficial de Registro de Imóveis ou, sob responsabilidade, por preposto ou por técnico que contratar, devendo o resultado ser certificado no procedimento de retificação, com assinatura e identificação de quem efetuou a diligência ou a vistoria. Consistindo a prova complementar em simples confrontação do requerimento apresentado com elementos contidos em documentos e livros mantidos no acervo da própria serventia, competirá ao oficial registrador promovê-la “ex officio”, sem incidência de emolumentos, lançando no procedimento respectivo certidão relativa aos documentos e livros consultados”.

Diante disso, foi prematuro o indeferimento liminar do pedido administrativo de retificação bilateral com a imediata remessa à via jurisdicional, caberia o desenvolvimento do processo administrativo para que, com maiores informações, haja a respectiva decisão administrativa em conformidade à previsão legal incidente.

Considerada a impossibilidade de exame do mérito da retificação por força dos fundamentos já referidos, cabe a correção do procedimento em curso com sua remessa para serventia extrajudicial para processamento compreendida a decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente como manutenção do indeferimento.


SERVIDÃO AMBIENTAL PARA FINS DE COMPENSAÇÃO DE RESERVA LEGAL – HOMOLOGAÇÃO OU APROVAÇÃO PELO SICAR-SP

Registro de imóveis – Servidão ambiental para fins de compensação de reserva legal – Averbação condicionada à homologação ou aprovação pelo SICAR-SP – Legalidade do item 125.1.3 das NSCGJ – Recurso não provido.

Parecer nº 82 – Processo CG nº 1000875-67.2017.8.26.0515 – Juiz Marcelo Benacchio – DJE 20.02.2019

O artigo 66, inciso III, do Código Florestal, estabelece a possibilidade de compensação da reserva legal, como segue:

Art. 66. O proprietário ou possuidor de imóvel rural que detinha, em 22 de julho de 2008, área de Reserva Legal em extensão inferior ao estabelecido no art. 12, poderá regularizar sua situação, independentemente da adesão ao PRA, adotando as seguintes alternativas, isolada ou conjuntamente: (...)

III – compensar a Reserva Legal.

Em conformidade a isso, o artigo 9º-A, caput e seus parágrafos 1º, 4º e 5º, da Lei n. 6.938/81, com a redação dada pelo Código Florestal, têm a seguinte redação:

Art. 9º-A. O proprietário ou possuidor de imóvel, pessoa natural ou jurídica, pode, por instrumento público ou particular ou por termo administrativo firmado perante órgão integrante do Sisnama, limitar o uso de toda a sua propriedade ou de parte dela para preservar, conservar ou recuperar os recursos ambientais existentes, instituindo servidão ambiental.

§ 1º O instrumento ou termo de instituição da servidão ambiental deve incluir, no mínimo, os seguintes itens:

(...) § 4º Devem ser objeto de averbação na matrícula do imóvel no registro de imóveis competente:

I – o instrumento ou termo de instituição da servidão ambiental;

II – o contrato de alienação, cessão ou transferência da servidão ambiental.

§ 5º Na hipótese de compensação de Reserva Legal, a servidão ambiental deve ser averbada na matrícula de todos os imóveis envolvidos.

Noutra quadra, a redação anterior do artigo 9º-A, caput, da Lei n. 6.938/81, dispunha:

Art. 9º-A. Mediante anuência do órgão ambiental competente, o proprietário rural pode instituir servidão ambiental, pela qual voluntariamente renuncia, em caráter permanente ou temporário, total ou parcialmente, a direito de uso, exploração ou supressão de recursos naturais existentes na propriedade.

A alteração introduzida pelo Código Florestal no dispositivo legal acima transcrito ampliou a autonomia privada para instituição de servidão ambiental, a qual, não mais depende de autorização estatal prévia.

A modificação incide apenas sobre a instituição da servidão ambiental, não tratando da regra concernente ao registro imobiliário em sentido amplo, prevista no parágrafo 5º, do Artigo 9º-A, da Lei n. 6.938/81 – situação em exame no presente processo administrativo.

O Código Florestal instituiu o Cadastro Ambiental Rural – CAR, no qual também devem constar as informações relativas à reserva legal, como é expresso o artigo 29, parágrafo primeiro, inciso III, parte final, do Código Florestal.

A servidão ambiental dever seguir o mesmo regime jurídico da reserva legal, enquanto meio de regularização desta; assim, compete sua inscrição e regularização perante o SICAR-SP, o que está em curso.

As situações jurídicas de instituição e averbação são diversas, portanto, a exclusão da anuência prévia do órgão ambiental para instituição da reserva legal não implica na não necessidade do cadastramento no SICAR-SP, considerado o sistema legal incidente.

Como destacado pelo Sr. Oficial, a determinação legal do “cadastramento de outra área equivalente e excedente à Reserva Legal, em imóvel de mesma titularidade ou adquirida em imóvel de terceiro, com vegetação nativa estabelecida, em regeneração ou recomposição, desde que localizada no mesmo bioma”, contida no artigo 66, p. 5º, inciso IV, do Código Florestal, implica no exame pela Autoridade Administrativa Ambiental das áreas estarem situadas no mesmo bioma.

Nessa perspectiva, o item 125.1.3, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, ao condicionar a averbação da servidão ambiental para fins de compensação de reserva legal “a homologação ou aprovação do órgão ambiental através do Sistema Paulista de Cadastro Ambiental Rural – SICAR-SP” não padece de contradição com as previsões do Código Florestal e tampouco com Lei n. 6.938/81.

Assim, ausente o cumprimento da norma administrativa referida no parágrafo anterior, no presente caso não cabia a realização da averbação.


17/06/2020

LOTEAMENTO – DESAFETAÇÃO DE ÁREA VERDE

Registro de Imóveis – Loteamento – Desafetação de área verde – Inadequação da via administrativa para a declaração da inconstitucionalidade de lei municipal que prevê a desafetação de imóvel previsto no registro do loteamento como área verde – Loteamento, contudo, promovido pelo Município que instituiu áreas verdes como requisito para obtenção da licença ambiental pela Secretaria do Meio Ambiente/CETESB – Averbação da desafetação, mediante compensação a ser promovida com a instituição da área de preservação em outro imóvel, que depende de nova licença do órgão ambiental – Recurso não provido, com manutenção da recusa da averbação.

Parecer nº 73 – Processo CG nº 1001849-32.2016.8.26.0615 – Juiz José Marcelo Tossi Silva – DJE 20.02.2019

Por meio de Termo de Responsabilidade de Preservação de Reserva Legal nº 002/99 a Prefeitura do Município de Cosmorama constituiu no imóvel, então situado na zona rural, duas áreas destinadas à servir como reservas florestais, tendo a área denominada "Reserva Florestal I" o total de 1.573,25m2 e a área denominada "Reserva Florestal II" o total de 12.960,99m2.

Na instituição das áreas de reserva florestal foi previsto que:

"A proprietária PREFEITURA MUNICIPAL DE COSMORAMA acima qualificada, se comprometeu a preservar a área de 1,45,34ha,, correspondente a 20,02% do imóvel objeto desta matrícula, onde não é permitido o corte raso, não podendo nela ser feita qualquer exploração a não ser com autorização do órgão ambiental competente, cuja área é composta da seguinte forma:..." (fls. 89).

Posteriormente a Prefeitura do Município de Cosmorama alterou o uso do imóvel de rural para urbano e em 03 de agosto de 2000 promoveu o registro de loteamento que recebeu a denominação de Distrito Industrial.

O loteamento foi aprovado pela Secretaria do Meio Ambiente/CETESB que concedeu licença mediante manutenção da área de 14.534,24m2, ou 20,02% do imóvel, como destinada à preservação ambiental, continuando as áreas de reserva a corresponder à Reserva Florestal I, com 1.573,25m2, e à Reserva Florestal II que tem 12.960,99m2.

Por fim, o Município de Cosmorama editou a Lei nº 3.075, de 28 de abril de 2015, em que foi prevista a desafetação da área correspondente à "Reserva Florestal II", com 12.960,99m2, e, de forma concomitante, foi autorizada a aquisição de área equivalente para a compensação ambiental.

A averbação da desafetação foi negada com fundamento no art. 180, inciso VII, da Constituição do Estado de São Paulo que prevê hipóteses específicas para a modificação da destinação das áreas verdes ou institucionais previstas em projetos de loteamento.

Os precedentes da CGJ são no sentido de que a esfera administrativa não é adequada para o reconhecimento de inconstitucionalidade de lei municipal que promove a desafetação de área verde ou institucional recebida com o registro de loteamento, ainda que o faça em desconformidade com o art. 180, inciso VII, da Constituição Estadual.

Como esclarecido pelo Desembargador Marcelo Fortes Barbosa Filho, então Juiz Auxiliar da Corregedoria, em r. parecer apresentado no Processo CG nº 2.732/96, que foi aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Márcio Martins Bonilha, o controle de constitucionalidade de lei, por meio concentrado ou difuso, é reservado ao Poder Judiciário no exercício da jurisdição, o que afasta sua realização em atividade de natureza administrativa.

Igual linha de interpretação se encontra no r. parecer apresentado pelo hoje Desembargador Marcelo Martins Berthe no Processo CG nº 678/94.

No mesmo sentido, ainda, foi o r. parecer apresentado pelo MM. Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Álvaro Luiz Valery Mirra, no Processo CG nº 1.066/2005.

Entretanto, neste caso concreto existem peculiaridades a serem consideradas.

Assim porque o Município de Cosmorama foi o autor do parcelamento do solo urbano e nessa condição constituiu as áreas verdes, denominadas como "Reserva Florestal I" e "Reserva Florestal II", obrigando-se a não permitir o corte raso, "...não podendo nela ser feita qualquer exploração a não ser com autorização do órgão ambiental competente".

O art. 19 da Lei nº 12.651/2012 prevê que as áreas de reserva situadas em imóveis urbanizados devem ser mantidas por seus proprietários e posseiros e somente se extinguem com o registro de loteamento promovido conforme a legislação específica e o plano diretor municipal.

Essa obrigação se justifica porque o registro de loteamento obriga o loteador a transmitir ao município as áreas que forem previstas no plano diretor municipal e na legislação específica como destinadas ao domínio público (art. 17 da Lei nº 6.766/79), passando as áreas verdes ou institucionais assim previstas a servir para preservação ambiental ou para suprir os requisitos urbanísticos previstos no plano diretor.

A responsabilidade do Poder Público Municipal pelo estabelecimento e preservação das áreas verdes também é prevista no art. 25 da Lei nº 12.651/2012.

Por essas razões, sendo o Município o autor do loteamento e submetendo-se aos requisitos fixados em seu licenciamento, ainda neste caso concreto o título apresentado para a averbação da desafetação deveria ser acompanhado da autorização do órgão ambiental competente para a compensação das áreas verdes, ou de preservação, com sua transferência ao outro imóvel que será destinado para essa finalidade.

Essa exigência não afasta a possibilidade de lei municipal promover a desafetação de imóveis de domínio público, nesses incluídas áreas recebidas com o registro de loteamento, ficando o eventual controle de constitucionalidade da lei municipal submetido à esfera jurisdicional.

Entretanto, ainda in casu, por ser o município autor do loteamento que foi implantado mediante licença específica do órgão estadual de controle ambiental não se mostra possível a averbação da lei municipal de desafetação sem a apresentação de nova licença pelo órgão específico, ou de declaração pelo órgão ambiental do Estado de que essa licença se tornou desnecessária.

A licença do órgão ambiental do Estado, ademais, não é substituída pela que foi emitida pelo órgão municipal porque não se trata de alteração de área verde, ou de proteção ambiental, promovida em procedimento de regularização fundiária urbana.

Portanto, afastada a discussão sobre a constitucionalidade da lei municipal de desafetação porque depende de declaração em ação jurisdicional própria, deve a recusa da averbação ser mantida pela ausência da autorização ambiental, pelo órgão de controle estadual, para a desafetação da área verde do loteamento que foi implantado pelo Município mediante licença concedida pela Secretaria do Meio Ambiente/CETESB em que prevista a obrigação de manter como reserva florestal, ou área verde, aquela que foi desafetada por lei municipal.


18/06/2020

CANCELAMENTO DE HIPOTECA SOBRE PARTE DE FUTURAS UNIDADES AUTÔNOMAS – COBRANÇA DE EMOLUMENTOS

Registro de Imóveis – Cancelamento de hipoteca que recaiu sobre parte das futuras unidades autônomas a serem construídas em imóvel objeto de incorporação imobiliária – Frações ideais a que corresponderão futuras unidades autônomas ainda não alienadas pelo incorporador mediante registro de compra e venda ou de compromisso de compra e venda – Cancelamento do registro da hipoteca sobre frações ideais do terreno inferiores à soma das que foram dadas em garantia – Determinação de cobrança de emolumentos como ato único – Art. 237-A da Lei nº 6.015/73 – Recurso não provido – Título apresentado para exame e cálculo – Consulta do Oficial de Registro de Imóveis sobre a cobrança de emolumentos – Pretensão de imediata aplicação da decisão do Juiz Corregedor Permanente – Necessidade de apresentação do título para protocolo, pois do exame e cálculo não decorre direito ao registro ou à averbação – Pedido não acolhido.

Parecer nº 79 – Processo CG nº 1002513-88.2018.8.26.0099 – Juiz José Marcelo Tossi Silva – DJE 20.02.2019

O procedimento teve início como consulta sobre os emolumentos devidos para o cancelamento da hipoteca que incidiu sobre frações ideais correspondentes a vinte e sete unidades autônomas a serem incorporadas.

A consulta, por sua vez, decorreu da apresentação, para exame e cálculo, de título destinado ao cancelamento dessas hipotecas emitido pelo Banco Santander (Brasil) S.A.

A certidão apresentada demonstra que foi promovido na matrícula do imóvel o registro da incorporação imobiliária de empreendimento a ser composto por cinco prédios destinados ao uso como apartamentos e salas comerciais.

Em 21 de setembro de 2017 foi promovido o registro de hipoteca que recaiu sobre parcela correspondente a 88,266% das frações ideais a que corresponderão as futuras unidades autônomas.

Para o registro da hipoteca foi realizada cobrança de emolumentos sobre cada uma das frações ideais a que corresponderão as futuras unidades autônomas gravadas com a restrição, o que foi objeto de impugnação acolhida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente que, no Processo nº 1006348-21.2017.8.26.0099 da Corregedoria Permanente, determinou a cobrança como ato único, na forma do art. 237-A da Lei nº 6.015/73.

Na ocasião o Sr. Oficial de Registro de Imóveis fundamentou a cobrança do registro da hipoteca sobre cada uma das frações ideais no fato de que a garantia não recaiu sobre a totalidade do empreendimento, com adoção de igual fundamento para o uso dessa forma de cobrança para o cancelamento do registro da garantia sobre vinte e sete unidades autônomas.

Contudo, assim como decidido pelo MM. Juiz Corregedor Permanente para o registro da hipoteca, neste caso concreto também incidem emolumentos para o cancelamento que devem ser cobrados como ato único.

Assim porque não se cuidou de registro de hipoteca que recaiu sobre fração ideal a que corresponderá unidade autônoma determinada, contratada entre o adquirente e o credor da garantia, mas sobre parte do empreendimento correspondente a 88,266% das frações ideais do imóvel que podia ser dado em garantia como um todo ou parcialmente.

O cancelamento pretendido, de igual forma, recai sobre parte do empreendimento, ou seja, frações ideais a que corresponderão vinte e sete unidades autônomas, todas ainda de propriedade do incorporador.

Em razão disso, o cancelamento será feito mediante averbação única, a abranger as frações ideais especificadas pelo credor da garantia, como ocorreu com o registro da hipoteca que também não incidiu sobre a totalidade do imóvel.

Essa interpretação mantém consonância com o § 1º do art. 237-A da Lei nº 6.015/73 que determina a cobrança dos emolumentos como ato único: "...não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes".

Portanto, ainda neste caso concreto, os emolumentos devidos para o cancelamento da hipoteca incidente sobre as frações ideais do imóvel descritas no titulo apresentado para exame e cálculo deverão ser objeto de cobrança como ato único.

Essa solução não é alterada pelo uso de fichas auxiliares abertas para as futuras unidades autônomas porque o art. 237-A da Lei nº 6.015/73 é expresso ao determinar a cobrança como ato único independente do número de atos intermediários que deverão ser praticados e, mais, o uso de ficha auxiliar decorre de previsão normativa e não afasta a incidência da norma a ser adotada para a cobrança dos emolumentos devidos pela averbação do cancelamento parcial da hipoteca.

Por essas razões, prevalece a resposta à consulta na forma da r. decisão recorrida.

O presente procedimento, por seu lado, não é a via adequada para determinar a averbação do cancelamento da hipoteca porque restrito à consulta sobre a cobrança de emolumentos e porque não houve recusa da prática do ato uma vez que o título foi apresentado para mero exame e cálculo.

A apresentação de título para exame e cálculo não gera protocolo (art. 12, parágrafo único, da Lei nº 6.015/73) e, em consequência, não se presta para a averbação que deverá ser feita, se forem atendidos os requisitos legais, conforme a prioridade decorrente da prenotação (art. 182 da Lei referida).

Uma vez que não realizada a prenotação do título, não há como determinar a prática do ato de averbação porque ausente o requisito previsto no art. 12, "caput" da Lei nº 6.015/73:

Assim, para a averbação pretendida deverá o interessado promover a apresentação do título para protocolo, hipótese em que será aplicável o disposto no § 1º do art. 29 da Lei Estadual nº 11.331/2002.


19/06/2020

RETIFICAÇÃO DE REGISTRO – DOAÇÃO COM ENCARGO

Registro de Imóveis – Retificação de registro – Impossibilidade por não se inferir do título a presença de doação com encargo – Ausência de vinculação entre os contratos de compra e venda imobiliária e doação a par da coincidência do objeto da doação com o preço da compra e venda – Recurso não provido.

Parecer nº 74 – Processo CG nº 1052425-31.2017.8.26.0506 – Juiz Marcelo Benacchio – DJE 20.02.2019

A doação modal ou com encargo impõe ao donatário o dever de cumprir certa obrigação em favor do doador, de terceiro ou de interesse geral.

Essa modalidade de doação estava prevista no artigo 1.180 do Código Civil de 1916, vigente ao tempo da celebração do negócio jurídico objeto do presente pedido de providências, conforme segue:

Art. 1.180. O donatário é obrigado a cumprir os encargos da doação, caso forem a benefício do doador, de terceiro, ou do interesse geral.

Parágrafo único. Se desta última espécie for o encargo, o Ministério Público poderá exigir sua execução, depois da morte do doador, se este não o tiver feito.

A característica da doação com encargo é justamente a imposição de uma incumbência ao donatário, a ser realizada em favor do doador, de terceiro, ou do interesse geral.

No título inscrito no registro imobiliário – escritura pública – houve dois contratos um de compra e venda imobiliária e outro de doação de valor em dinheiro.

Apesar de na escritura pública constar "constituindo-se, portanto, a denominada doação modal", não foi estabelecida qualquer obrigação a ser realizada pela donatária em favor da doadora, de terceiro ou de interesse geral.

Tampouco houve indicação de cláusula restritiva acerca da limitação da utilização do valor doado apenas para compra do imóvel objeto do contrato de compra e venda.

Apesar da coincidência do preço da compra e venda com o valor doado, nada foi expressamente estabelecido no sentido da vinculação entre os dois negócios jurídicos.

Assim, não é possível a integração do contrato na forma pretendida pela recorrente, porquanto não há elementos bastantes para se concluir que o "valor doado fosse utilizado para a compra do imóvel", no que pese a semelhança entre o preço e o objeto da doação, como acima destacado.

Respeitosamente, as ponderações da recorrente encerram ilações, pois, atendo-se ao instrumento, não há segurança para afirmar a restrição na utilização do valor doado.

Nesse quadro, não é possível a qualificação jurídica do contrato em questão como doação com encargo. Eventualmente, seria necessária a retificação do título para tanto.

Como está, apesar da redação, não há correlação entre a compra e venda e a doação pura, ainda que realizadas no mesmo instrumento público.