Boletim Informativo Nº 98

25/05/2020 a 29/05/2020

Este informativo é uma compilação de julgados e notícias veiculados por órgãos oficiais, podendo não refletir o posicionamento da Serventia em determinado caso concreto.


PARECERES DA CORREGEDORIA DA JUSTIÇA

28/05/2020

VALIDADE DA NOTIFICAÇÃO AOS DEVEDORES FIDUCIANTES NOS TERMOS DA LEGISLAÇÃO INCIDENTE E CONTRATO FIRMADO

Registro de Imóveis – Validade da notificação aos devedores fiduciantes nos termos da legislação incidente e contrato firmado – Ausência de nulidade das averbações – Nulidade do registro que não se confunde com a nulidade do título – Falta de atribuições administrativas para exame da validade do programa contratual – Inviabilidade da dedução de pedido de registro em sentido amplo diretamente à Corregedoria Permanente, em razão do princípio da instância – Recurso não provido.

Parecer nº 26 – Processo CG nº 1084068-95.2016.8.26.0100 – Juiz Marcelo Benacchio – DJE 31.01.2019

No presente caso, os recorrentes pretendem o cancelamento de averbações que redundaram na consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, sustentando vícios na notificação que receberam na condição de fiduciantes.

Os documentos demonstram a correta notificação dos fiduciantes, os quais concederam representação recíproca para o ato nos termos da cláusula 23.2 do contrato celebrado.

Nessa ordem de ideias, não se cogita da nulidade da notificação e averbações decorrentes, prevalecendo a presunção de legitimidade dos atos praticados mediante atribuições do serviço público delegado.

As ações em curso que discutem a validade do contrato firmado e, por consequência, dos registros imobiliários em sentido amplo, são concernentes à nulidade do título e não do registro.

A nulidade do registro, prevista no artigo 214 da Lei de Registros Públicos e passível de exame na via administrativa, não se confunde com a nulidade do título inscrito.

No caso da eventual procedência das demandas judiciais, o cancelamento decorrerá de ordem judicial por vício do título, não do registro.

Consoante Narciso Orlandi:

É preciso distinguir nulidade direta do registro e nulidade do título, com reflexo no registro. O registro não pode ser cancelado por nulidade do título, salvo em processo contencioso de que participe o titular do direito inscrito. Em outras palavras, o art. 214 da Lei nº 6.015/73 é exceção. E como se sabe se o registro é ou não nulo de pleno direito? Sabe-se que o registro é ou não nulo de pleno direito examinando-o separadamente do título que lhe deu causa, apenas à luz dos princípios que regem o registro, a saber se foram cumpridos os requisitos formais. A indagação da nulidade do registro deve ficar restrita aos "defeitos formais do assento, ligados à inobservância de formalidades essenciais da inscrição (Código Civil, arts. 130 e 145, III)" (Afrânio de Carvalho, Retificação do Registro, in RDI 13, p. 17). (...) A nulidade a que se refere o art. 214 da Lei de Registros Públicos é exclusiva do registro, absolutamente independente do título, tanto que, uma vez declarada, permite que o mesmo título seja novamente registrado. ... A nulidade que pode ser declarada diretamente independentemente de ação, é de direito formal, extrínseca. Ela não pode alcançar o título, que subsiste íntegro e, em muitos casos, apto a, novamente, ingressar no registro. ... Problemas relativos ao consentimento das partes, dizem respeito ao título, tanto quanto sua representação e a elaboração material do instrumento. Assim, se houve fraude, se a assinatura do transmitente foi falsificada, se o instrumento público não consta dos livros de nenhum notário, se a procuração que serviu na representação de uma das partes é falsa, se o consentimento do alienante foi obtido com violência, são todos problemas atinentes ao título. Podem afetar o registro, mas obliquamente. Só podem determinar o cancelamento do registro, em cumprimento de sentença que declare a nulidade do título e, em conseqüência, do registro.” (Retificação do registro de imóveis. São Paulo: Oliveira Mendes, p. 183/192).

Nesta via não há nulidade alguma, não havendo atribuições administrativas para o exame da validade do programa contratual.

O pedido subsidiário também não foi conhecido, uma vez que a inscrição pretendida, com a respectiva documentação, deveria ser protocolada perante o Oficial do Registro Imobiliário, efetuando sua prenotação, seguindo a qualificação registral; não cabe a dedução diretamente perante a Corregedoria Permanente.

Nesse sentido, Afrânio de Carvalho ao tratar do princípio da rogação, ou da instância, afirma:

A ação do registrador deve ser solicitada pela parte ou pela autoridade. É o que no Direito alemão se costuma chamar de princípio da instância, expressão adequada também no direito brasileiro, por traduzir bem a necessidade de postulação do registro. Sem solicitação ou instância da parte ou da autoridade o registrador não pratica os atos do seu ofício.” (Registro de imóveis. Rio de Janeiro: Forense, 1998, pág. 269).

Se o caso, a providência demanda requerimento específico perante o Registro Imobiliário.


IMPUGNAÇÃO CONTRA O BLOQUEIO DE MATRÍCULA – DESCRIÇÃO PRECÁRIA

Registro de Imóveis – Impugnação contra o bloqueio de matrícula promovido mediante provocação da Oficial de Registro de Imóveis – Descrição precária – Determinação de bloqueio de duas matrículas que foram abertas, respectivamente, nos anos de 1981 e de 1988, com posterior prática de atos de registro e de averbação – Necessidade de aperfeiçoamento das descrições das áreas dos imóveis que deverá ser exigida quando da apresentação de título para registro de ato de constituição voluntária de direito real, se não for anteriormente promovida por iniciativa dos interessados – Efeitos do bloqueio que, neste caso concreto, se mostram excessivos para a finalidade que levaram à sua adoção – Recurso provido, com determinação.

Parecer nº 11 – Processo CG nº 1002576-98.2016.8.26.0450 – Juiz José Marcelo Tossi Silva – DJE 06.02.2019

Mediante provocação da Sra. Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Piracaia foi determinado o bloqueio das matrículas nºs 3.547, aberta em 05 de novembro de 1981, e 9.201, aberta em 15 de dezembro de 1988, porque as suas respectivas áreas são descritas de forma precária, demandando retificação para que seja observado o princípio da especialidade objetiva.

Cuida-se de descrição precária, realizada sem a indicação de medidas perimetrais e que faz referências a pontos de amarração que há muito não se utilizam, pois incompatíveis com o art. 176 da Lei nº 6.015/73.

Contudo, a matrícula indica a área total do imóvel e as suas confrontações, apresentando, em tese, elementos suficientes para a oportuna retificação visando o aperfeiçoamento da descrição da área em conformidade como princípio da especialidade que segundo Afrânio de Carvalho tem o seguinte significado:

O princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado. Esse princípio, consubstancial ao registro, desdobra o seu significado para abranger a individualização obrigatória de: a) todo imóvel que seja objeto de direito real, a começar pelo de propriedade, pois a inscrição não pode versar sobre todo o patrimônio ou sobre um número indefinido de imóveis; b) toda dívida que seja garantida por um direito real, pois a quantia não pode ser indefinida, mas certa, expressa em moeda nacional” (Registro de Imóveis, Rio de Janeiro: Forense, 1998, 4ª ed., p.203).

Prossegue Afrânio de Carvalho, ainda sobre a especialidade:

Assim, o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa lugar determinado no espaço, que é abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as reais definidoras da entidade territorial" (obra citada, p. 206).

Ocorre que, neste caso concreto, o domínio do imóvel que originalmente pertencia a Benedita Amaro de Melo e Ismael Caetano de Melo teve subsequentes transmissões por sucessão hereditária (R.1) e por alienações voluntárias (R. 05, R. 12 e R. 14), a última registrada em 31 de agosto de 2016, bem como foi o imóvel dado em garantia hipotecária registrada em 09 de março de 2009 (R. 07) e cancelada em 19 de dezembro de 2011 (Av. 08).

Esses direitos reais, que se presume regularmente inscritos, devem produzir todos os efeitos que lhe são inerentes, incluídos os dos proprietários reivindicar a coisa contra quem injustamente a detiver e os de eventuais credores exercerem o direito de sequela mediante prévia inscrição do título que assim os autorizem.

Entretanto, e ainda que sob o fundamento da necessidade de preservação da higidez do sistema registral, o bloqueio da matrícula tem como efeito secundário a cessação da presunção da existência do direito real em favor da pessoa em cujo nome foi inscrito, impedindo a circulação do domínio, a constituição de direito real em favor de terceiro não proprietário, e obstando a inscrição de constrição para garantir a satisfação de obrigação em favor de terceiro que se apresentar como credor do proprietário.

Bem por isso, e em que pese os diferentes posicionamentos que decorrem dos precedentes do Eg. CSM que foram citados pela Sra. Oficial de Registro de Imóveis (Apelação Cível nº 430-6/4, da Comarca de Serra Negra, de que foi relator o em. Desembargador Gilberto Passos de Freitas, j. 16.02.2006), e pelos recorrentes (Apelação nº 0015003-54.2011.8.26.0278, da Comarca de Itaquaquecetuba, de que foi relator o em. Desembargador Hamilton Elliot Akel, j. 20.09.2014), afigura-se, ainda in casu, possível a adoção de medida que permita o uso do imóvel conforme as funções a que se destina e, sem prejuízo, assegure que o registro imobiliário atenda aos princípios que decorrem da Lei nº 6.015/73.

Para tanto, basta que a Sra. Oficial de Registro de Imóveis exija a retificação da matrícula como requisito para a inscrição de novo título que lhe for apresentado para registro de ato de constituição voluntária de direito real.

Assim ocorrendo, o apresentante do título, ou a pessoa que para isso tiver interesse, poderá promover a retificação da descrição da área do imóvel, ou, se for o caso, solicitar a suscitação de dúvida a ser dirimida pelo órgão competente.

Por fim, e por questão de lógica, igual solução deve ser adotada para o bloqueio da matrícula nº 9.201, aberta em 15 de dezembro de 1988 e que foi objeto de constituição de garantias reais, assim como de compra e venda registrada em 18 de outubro de 2016 (R. 66).


29/05/2020

PRINCÍPIO DA PRIORIDADE – LEVANTAMENTO DO BLOQUEIO ADMINISTRATIVO NA HIPÓTESE DE DUPLA ALIENAÇÃO

Princípio da prioridade – Aplicação aos títulos judiciais genéricos à falta de determinação judicial expressa em sentido diverso – Bloqueio administrativo da matrícula em conformidade ao devido processo legal – Levantamento do bloqueio administrativo na hipótese de dupla alienação imobiliária ante a adoção do sistema do título e do modo na transmissão imobiliária – Recurso parcialmente provido, com observação.

Parecer nº 44 – Processo CG nº 1013483-18.2016.8.26.0100 – Juiz Marcelo Benacchio – DJE 06.02.2019

O princípio da prioridade tem relevância quanto aos aspectos de direito imobiliário formal e substancial.

Priscila Alves Patah (Direito registral. retificação administrativa de área de imóvel rural. Curitiba: Juruá, 2018, p. 94/95) traça as seguintes considerações acerca do princípio da prioridade:

Quem apresenta o título para registro tem prioridade para o registro através do protocolo que gera a prenotação. O título que primeiro foi prenotado é o que será registrado em primeiro lugar, criando uma espécie de preferência entre os títulos que ingressem no protocolo referentes ao mesmo bem.

Assim, em respeito ao princípio da prioridade, o título que foi prenotado posteriormente poderá não ensejar registro. É o que prevê o art. 186 da LRP: “O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente”.

A questão posta neste recurso administrativo envolve a aplicação do princípio da prioridade aos títulos judiciais.

Como mencionado pela i. sentenciante, a situação possui regramento próprio, como se observa do item 110.3, do Capítulo XX, das NSCGJ:

110.3. Quando se tratar de ordem genérica de indisponibilidade de determinado bem imóvel, sem indicação do título que a ordem pretende atingir, não serão sustados os registros dos títulos que já estejam tramitando, porque estes devem ter assegurado o seu direito de prioridade. Contudo, os títulos que forem posteriormente protocolados terão suas prenotações suspensas como previsto no item 110.2.

Essa previsão normativa administrativa determina, como regra geral, a aplicação do princípio da prioridade aos títulos judiciais com ordens genéricas, em conformidade ao sistema legal incidente.

Não houve indeferimento da averbação determinada, somente sua inclusão na ordem de prioridade legal.

Na eventualidade da Autoridade Jurisdicional tomar conhecimento desse fato, avaliar a questão concretamente, e determinar o ingresso do título independentemente da observância do princípio da prioridade, aí sim haveria o efeito pretendido nas razões recursais.

Seja como for, isso não ocorreu neste pedido de providências.

Nestes termos, foi correta a aplicação da prioridade ao título judicial (genérico) apresentado.

A previsão contida no artigo 214, parágrafo 3º, da Lei de Registros Públicos permite a medida excepcional do bloqueio administrativo da matrícula em caráter preventivo ante a real possibilidade da realização de novos registros implicarem em danos de difícil reparação aos titulares dos direitos inscritos e terceiros.

O bloqueio administrativo da matrícula determinado pela Corregedoria Permanente, diversamente da decisão acerca da nulidade do registro, não necessita de oitiva prévia dos interessados, portanto, não viola a garantia constitucional do devido processo legal pela ausência de intimação prévia para essa finalidade e tampouco pela ausência de processo judicial.

Entretanto, respeitada a convicção da MM Juíza Corregedora Permanente, a dupla alienação das unidades é resolvida pela prévia apresentação do contrato de compra e venda perante o registro imobiliário em virtude da adoção do sistema do título e do modo pelo direito brasileiro.

Nessa ordem de ideias, foi acolhido o inconformismo recursal quanto ao levantamento do bloqueio administrativo.

Contudo, houve determinação judicial para o bloqueio da matrícula em questão, portanto, o levantamento do bloqueio administrativo não surtirá efeito prático, porquanto permanecerá o bloqueio judicial por decisão do MM Juízo de Direito da 2ª Vara de Falências e Recuperações Judicias do Foro Central da Comarca da Capital.

A referida ordem judicial apenas é objeto de cumprimento na esfera administrativa, assim, questões concernentes a sua modificação, se o caso, devem ser objeto de requerimento na respectiva ação judicial.