Boletim Informativo Nº 92

13/04/2020 a 17/04/2020

Este informativo é uma compilação de julgados e notícias veiculados por órgãos oficiais, podendo não refletir o posicionamento da Serventia em determinado caso concreto.


DECISÕES DO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

13/04/2020

DUPLICIDADE DE PROCEDIMENTOS DE DÚVIDA – REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA – PROCEDIMENTO INICIADO NA VIGÊNCIA DA LEI Nº 11.977/2009 – ERRO NO AUTO DE REGULAMENTAÇÃO ELABORADO PELA PREFEITURA DO MUNICÍPIO

Registro de Imóveis – Duplicidade de procedimentos de dúvida que foram suscitados de forma direta e inversa – Falta de interesse do suscitante para o procedimento de dúvida inversa – Procedimento de dúvida inversa prejudicado, o que acarreta o não conhecimento do recurso nele interposto.

Registro de Imóveis – Dúvida, suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, que foi julgada procedente – Registro de regularização fundiária – Procedimento iniciado na vigência da Lei nº 11.977/2009 – Erro no auto de regulamentação elaborado pela Prefeitura do Município – Dúvida em relação aos registros abrangidos pela regularização – Recurso não provido.

Apelação nº 1009076-82.2016.8.26.0127 – Rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco – DJe de 31.03.2020

Em razão da duplicidade da suscitação dos procedimentos de dúvida, uma de forma direta e outra de forma inversa, os processos foram reunidos para julgamento conjunto.

O processo de dúvida é previsto no art. 198 da Lei nº 6.015/73 que dispõe:

"Art. 198 – Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indica-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte:

I – no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida;

Il – após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;

III – em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugna-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;

IV – certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título".

Desse modo, a dúvida é suscitada diretamente pelo Oficial de Registro de Imóveis, a requerimento do apresentante.

A suscitação da dúvida inversa, ou seja, diretamente pelo apresentante, constitui exceção que demanda o preenchimento de requisitos específicos que abrangem a comprovação da existência de protocolo válido e a instrução do processo com o original do título que se pretende registrar, salvo no processo eletrônico porque o original do título, nessa hipótese, deverá ser novamente protocolado e permanecer com o Oficial de Registro, a fim de que possa ser registrado se a dúvida for julgada improcedente.

Neste caso concreto, o Auto de Regularização Fundiária e os documentos que o instruíram foram protocolados sob nº 51.341, em 30 de setembro de 2016, com suscitação dos procedimentos de dúvida, direta e inversa, em razão das exigências formuladas na nota de devolução reproduzida às fls. 21/22 do Processo nº 1009319-26.2016.8.26.0127 e às fls. 55 do Processo nº 1009076-82.2016.8.26.0127 (autos em apenso).

Portanto, suscitada a dúvida pelo Oficial de Registro de Imóveis a requerimento da apelante que é a Associação dos Condomínios Trabalhadores I e II, e do Município de Carapicuíba, a apelante não tem interesse para, de forma concomitante, suscitar dúvida inversa visando afastar as exigências formuladas para o registro do mesmo título.

Diante disso, o procedimento de dúvida inversa está prejudicado, o que acarreta o não conhecimento da apelação nele interposta.

Conforme a nota devolutiva, o registro da regularização fundiária, a ser realizado em conformidade com a Lei nº 11.977/2009, foi recusado porque não há certeza sobre o registro relativo ao imóvel, uma vez que as transcrições nºs 14.082 do 4º Registro de Imóveis e 10.048 do 5º Registro de Imóveis, ambos da Capital, que foram indicadas pela apelante como abrangendo o imóvel, dizem respeito a área formada por quatro glebas e não identificam o lote 76 da quadra 17 da Vila Silviania, o que demanda a prévia demarcação urbanística do imóvel.

Na suscitação da dúvida, por sua vez, o Oficial de Registro de Imóveis informou que o Auto de Regularização Urbanística indica que o imóvel a ser regularizado é objeto da matrícula nº 1.524 do Registro de Imóveis de Barueri que, porém, foi aberta para o parcelamento implantado no lote 75 que é imóvel distinto.

A leitura das certidões não permite identificar o imóvel a ser regularizado como remanescente das transcrições nºs 14.082 do 4º Registro de Imóveis e 10.048 do 5º Registro de Imóveis, ambos da Comarca da Capital, nem como integrante do loteamento inscrito sob nº 1, em 30 de maio de 1938, no Livro 8 do 5º Registro de Imóveis da Comarca da Capital.

Assim porque as descrições das áreas contidas nas transcrições não correspondem à descrição do imóvel a ser regularizado, indicando as certidões, ademais, que os imóveis transcritos sofreram vários desfalques.

A falta de certeza na identificação da matrícula, ou transcrição, para o imóvel a ser regularizado acarreta a necessidade de prévia demarcação urbanística que, conforme disposto no art. 56, § 5º, inciso I, da Lei nº 11.977/2009, pode dizer respeito a imóvel que, apesar de ser de domínio privado, não teve os proprietários identificados em razão da imprecisão dos registros anteriores:

"§ 5° O auto de demarcação urbanística poderá abranger parte ou a totalidade de um ou mais imóveis inseridos em uma ou mais das seguintes situações:

I – domínio privado com proprietários não identificados, em razão de descrições imprecisas dos registros anteriores;

II – domínio privado objeto do devido registro no registro de imóveis competente, ainda que de proprietários distintos; ou

III – domínio público".

A identificação dos titulares do domínio não é irrelevante porque podem se opor à demarcação urbanística, na forma do art. 57, §§ 6º e seguintes, da Lei nº 11.977/2009, o que terá repercussão na elaboração e no registro do Projeto de Regulamentação previsto nos arts. 51 e 58 da referida Lei.

Desse modo, a incorreta identificação da matrícula ou transcrição do imóvel em que foi implantado o parcelamento a ser regularizado, no Auto de Regularização expedido pelo Município, impede o registro na forma pretendida.

E a retificação do Auto de Regularização para que passe a indicar que o imóvel é remanescente das transcrições nºs 14.082 do 4º Registro de Imóveis e 10.048 do 5º Registro de Imóveis, ambos da Comarca da Capital, não será suficiente para afastar a necessidade de demarcação do imóvel, diante da incerteza quanto ao registro que lhe é correspondente.

Por esses motivos, e apesar dos memoriais descritivos conterem pontos de amarração na Estrada do Copiúva que deve ser considerada como via oficial, uma vez que o contrário não foi informado, e em coordenadas georreferenciadas, não é possível afastar a exigência formulada pelo Oficial de Registro para que seja promovido o registro da regularização fundiária na forma da Lei nº 11.977/2009.

Também não é possível o acolhimento do recurso para que o processo administrativo de regularização fundiária passe a adotar as normas e procedimentos da Lei nº 13.465/2017, porque a finalidade da dúvida é a de afastar as exigências formuladas para o registro do título que para essa finalidade foi protocolado.

Ademais, em conformidade com o art. 75 da Lei nº 13.465/2017, a adequação do procedimento administrativo de regularização fundiária à nova legislação, que revogou a Lei nº 11.977/2009, dependerá da iniciativa do Município que, neste caso concreto, é o ente público competente para o referido procedimento:

"Art. 75. As normas e os procedimentos estabelecidos nesta Lei poderão ser aplicados aos processos administrativos de regularização fundiária iniciados pelos entes públicos competentes até a data de publicação desta Lei, sendo regidos, a critério deles, pelos arts. 288-A a 288-G da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e pelos arts. 46 a 71-A da Lei n° 11.977, de 07 de julho de 2009".


14/04/2020

REGISTRO DE ESPECIFICAÇÃO, CONVENÇÃO CONDOMINIAL E ATRIBUIÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS – NECESSIDADE DE QUÓRUNS ESPECIAIS DE VOTAÇÃO

Registro de Imóveis – Registro de especificação, convenção condominial e atribuição de unidades autônomas – Necessidade de quóruns especiais de votação – Divergência de área observada entre a carta de habitação expedida pela Prefeitura e a matrícula – Ofensa ao Princípio da Especialidade Objetiva – Base de cálculo para o registro da especificação de condomínio – Item 5, “a”, da Tabela II de Registro de Imóveis e artigo 32 da Lei n.º 4.591/64 – Recurso não provido, com manutenção da recusa do registro do título.

Apelação nº 1011037-09.2019.8.26.0562 – Rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco – DJe de 31.03.2020

No presente caso, solicitaram os recorrentes aos 14 de maio de 2019 a averbação de construção, bem como o registro da especificação, convenção condominial e atribuição de unidades autônomas do Edifício Jean Residence, situado na Rua São Judas Tadeu n.º 49, matriculado sob n.º 36.069, no 1º Registro de Imóveis da Comarca de Santos.

Conquanto conste de um único instrumento, observasse que a instituição e a convenção de condomínio são institutos que não se confundem.

Com efeito, a especificação e instituição de condomínio estão disciplinadas no artigo 1.332 do Código Civil e dizem respeito a:

I – discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a qual as unidades se destinam.

E, para a instituição e especificação condominial faz-se necessária a aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Por seu lado, a convenção de condomínio diz respeito aos condôminos e sua relação com o Edifício, especificando a forma de uso das áreas comuns, as despesas comuns, afigurando-se indispensável a observância do quórum de 2/3 das frações ideais para sua aprovação, à luz do que dispõe o artigo 1.333 do Código Civil.

Contudo, certo é que no caso em tela a via subscrita pelos interessados não conta sequer com os 2/3 exigidos pela legislação.

E, não se sustenta a alegação de que ostentam os recorrentes legitimidade para a instituição e convenção do condomínio, consubstanciada no artigo 44, parágrafo segundo da Lei n.º 4.591/64, o qual trata apenas da legitimidade para requerer a averbação e não autoriza o suprimento do quórum legalmente exigido para a instituição.

No mais, não houve impugnação específica quanto ao item 2 da nota devolutiva, apontando os recorrentes apenas “estranheza” em relação à exigência.

Ainda assim, o óbice apresentado em razão da divergência da área apontada tem razão de ser, à luz do princípio da especialidade objetiva, por meio do qual se exige coincidência entre a descrição constante no título ou documento que se pretende levar à registro ou averbação e aquela existente na matrícula.

Ademais, não se verifica, com precisão, nas razões recursais, insurgência quanto ao item “3” da nota devolutiva.

Isto porque, restou ali aduzido: “pertinente a exigência do valor dado ao empreendimento”.

De todo modo, consoante dispõe o item 5, “a” da Tabela II de Registro de Imóveis, a base de cálculo para o registro da especificação de condomínio é a somatória do valor do terreno e custo global da construção, nos moldes do artigo 32 da Lei n.º 4.591/64.

E, o valor do terreno, nos termos do artigo 7º da Lei Estadual n.º 11.331/2002, é definido pelo maior valor dentre o declarado ao negócio jurídico pelas partes envolvidas e o valor tributário do bem (valor venal 2019).

O custo global da obra, por seu turno, deverá ser declarado, observado o custo básico CUB do mês da prenotação do título (artigos 53 e 54, §3º, da Lei 4.591/64).


16/04/2020

COMPRA E VENDA OUTORGADA PELA NU-PROPRIETÁRIA E PELOS USUFRUTUÁRIOS DO IMÓVEL – USUFRUTUÁRIOS QUE TIVERAM SEUS BENS DECLARADOS INDISPONÍVEIS

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Escritura de compra e venda outorgada pela nu-proprietária e pelos usufrutuários do imóvel – Usufrutuários que tiveram seus bens declarados indisponíveis – Pretensão de registro somente da compra da nua-propriedade, mediante cisão do título que se mostra possível neste caso concreto – Recurso provido.

Apelação nº 1031560-50.2018.8.26.0506 – Rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco – DJe de 31.03.2020

No presente cado, por escritura pública lavrada em 31 de julho de 2017, do Livro nº 954 do 2º Tabelião de Notas da Comarca de Ribeirão Preto, o apelante comprou o imóvel consistente no apartamento 24 do Residencial Verona, que tem como nu-proprietária Cibele Alves Siqueira e como usufrutuários Francisco Alves Siqueira e Maria Darcy Teixeira Alves Siqueira.

O registro da compra e venda foi recusado em razão de quatro ordens de indisponibilidade que recaem sobre os bens dos promitentes vendedores.

A certidão demonstra que as averbações das ordens de indisponibilidade contidas na matrícula nº 119.106 foram promovidas em 07 de dezembro de 2017 (Av. 9 e Av. 10), 13 de abril de 2018 (Av.11) e 03 de maio de 2018 (Av. 12), datas que são anteriores ao protocolo da escritura de compra e venda promovido em 13 de dezembro de 2017.

Contudo, neste caso concreto o apelante pretende a cisão do título para que seja registrada a aquisição da nua-propriedade do imóvel, o que afasta a análise das questões relativas ao funcionamento da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens e aos efeitos disso decorrentes.

Por sua vez, embora a escritura pública de compra e venda diga respeito à propriedade plena do imóvel, não havia vedação para a aquisição somente da nua-propriedade, pois assim não decorre da restrição prevista no art. 1.393 do Código Civil:

"Art. 1.393. Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso".

Desse modo, a escritura pública de compra e venda abrangeu dois negócios jurídicos realizados com pessoas distintas, um consistente na aquisição da nua-propriedade feita de Cibele Alves Siqueira, e outro relativo ao usufruto de que, ainda in casu, não se pretende a averbação da extinção.

Por essa razão afigura-se possível o registro da compra e venda da nua-propriedade, em conformidade com a solicitação formulada pelo adquirente.

Solução diversa, por fim, implicaria em descabida expansão dos efeitos das indisponibilidades que somente recaem sobre os direitos dos usufrutuários que, por seu lado, continuarão preservados.


IRREGULARIDADE EM REGISTRO ANTERIOR – AUSÊNCIA DE LEGITIMAÇÃO – POSSIBILIDADE DA REGULARIZAÇÃO POR ATO DO REGISTRADOR

Registro de Imóveis – Irregularidade em registro anterior de formal de partilha que excluiu coproprietária, conhecida no momento da apresentação de certidão de casamento – Ausência de legitimação do vendedor para a venda de sua fração do imóvel a falta da coproprietária – Possibilidade da regularização por ato do Registrador – Necessidade de retificação ou regularização do registro para o ingresso do título – Recurso não provido.

Apelação nº 1033390-92.2016.8.26.0224 – Rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco – DJe de 31.03.2020

No presente caso, é fato incontroverso e documentalmente provado que no momento em que Antonio Sanchez Schiffini adquiriu a herança deixada por falecimento de seu genitor (em 26.05.1973), este era casado no regime da comunhão universal de bens com Ana Maria de Souza Nascimento e não separado como, erroneamente, constou no título e, por consequência, no registro imobiliário.

Nessa ordem de ideias, é certo que Ana Maria de Souza Nascimento adquiriu fração do imóvel juntamente com Antonio Sanchez Schiffini apesar de não haver essa informação no registro imobiliário.

Desse modo, como destacado pelo MM Juiz Corregedor Permanente, cabe regularização do registro para esse fim.

A situação atualmente existente impede o registro em razão da falta de legitimação do Sr. Antonio Sanchez Schiffini para alienação da parcela do imóvel de sua titularidade sem a participação de sua primeira esposa ou a retificação dos registros para que lhe caiba propriedade exclusiva do imóvel em questão.

A existência de erros pretéritos, agora esclarecidos, não permite o ingresso de título sem a correção da irregularidade existente no registro concernente ao direito de propriedade.

A correção do registro imobiliário pode ser realizada por iniciativa do Oficial, especialmente no presente julgamento em virtude dessa questão não ter sido examinada pela decisão homologatória da partilha.

Ainda que a partilha tenha sido homologada em 02.02.1987 e ingressado na matrícula em 30.09.1987 não é possível, na situação concreta dos autos, sua convalidação registral.

Assim, era mesmo o caso da recusa do registro cabendo a regularização do registro imobiliário para o ingresso do título apresentado.


17/04/2020

VAGAS AUTÔNOMAS DE GARAGEM – NECESSIDADE DE UTILIZAÇÃO DE MANOBRISTAS NA GARAGEM – EXPLORAÇÃO COMERCIAL DAS VAGAS, INCLUSIVE POR TERCEIROS

Registro de imóveis – Negativa de registro de escritura de compra e venda de conjunto de vagas autônomas de garagem – Convenção de condomínio que prevê a necessidade de utilização de manobristas na garagem e permite a exploração comercial das vagas, inclusive por meio de cessão de uso temporário a terceiros não proprietários das unidades autônomas do condomínio – Características específicas do empreendimento que permitem a alienação de grupos de vagas de garagem sem vinculação às unidades comerciais – Recurso provido. 

Apelação nº 1034896-82.2019.8.26.0100 – Rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco – DJe de 31.03.2020

No presente caso, a apelante, por meio de escritura pública de compra e venda, adquiriu de "BNI Ônix Desenvolvimento Imobiliário Ltda." grupos de garagens destinadas a estacionamento, localizados no empreendimento Condomínio "Vila Olímpia Prime Offices". A qualificação negativa do título está fundada no fato de não ser a compradora proprietária de unidade autônoma do edifício (art. 1.331, § 1º, do Código Civil) e de não haver expressa previsão, na convenção condominial, da possibilidade de transmissão de vagas de garagem a terceiros estranhos ao condomínio.

No entanto, do Memorial de Incorporação e na Convenção de Condomínio, em que indicadas, dentre outros dados, as áreas e frações ideais das unidades autônomas, consta que o condomínio é composto por 01 unidade autônoma loja e 261 unidades autônomas escritórios, sendo que na área comum de cada unidade autônoma escritório está incluída 01 vaga de garagem e na unidade autônoma loja, 05 vagas de garagem, todas indeterminadas. Consta, também, que o condomínio é composto por 17 unidades autônomas de vagas de garagem individuais e, ainda, por 22 unidades autônomas de grupos de vagas de garagem.

Veja-se que há previsão no sentido de que as vagas de garagem, bem como os blocos de vagas de garagem não participam do rateio das despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.

Além disso, há disposições que tratam das vagas de garagem integrantes das áreas comuns das unidades autônomas, sendo expressamente vedada sua alienação destacada da unidade autônoma, seja a condômino ou a terceiro.

Por outro lado, há regras próprias para 17 unidades autônomas de vagas de garagem individuais e, por fim, para as 22 unidades autônomas de grupos de vagas de garagem.

Está previsto, ademais, que a Administradora da garagem pode explorar comercialmente as vagas, inclusive por meio de cessão de uso temporário das vagas a terceiros não proprietários das unidades autônomas do condomínio, cabendo-lhe, em contrapartida, arcar com os custos de manutenção das áreas de estacionamento e garantir o direito de uso das vagas de garagem destinadas a cada condômino proprietário ou locatário das unidades autônomas escritórios e loja, assim como ao proprietário das demais unidades autônomas vagas de garagem.

Como se vê, há disposições específicas para as vagas de garagem integrantes das áreas comuns das unidades autônomas e para as demais unidades autônomas de vagas de garagem individuais, assim como para as unidades autônomas de grupos de vagas de garagem. A todo momento, a Convenção de Condomínio as trata de forma independente e diferenciada.

Apenas em relação às primeiras, ou seja, às vagas de garagem integrantes das áreas comuns das unidades autônomas (loja e escritórios) é que existe expressa vedação à sua alienação desvinculada da unidade autônoma, seja a condômino ou a terceiro. Por essa razão, a MM.ª Juíza Corregedora Permanente entendeu que, em relação às demais espécies de vagas de garagem, a não vedação não implica a autorização para venda a terceiros, o que, à luz do disposto no art. 1.331, § 1º, do Código Civil, estaria absolutamente correto, ao menos em princípio. O silêncio, como resulta da mencionada norma, haveria mesmo de ser tomado como óbice intransponível à alienação a terceiros.

É que o intuito do legislador parece ter sido o de aprimorar a segurança das unidades condominiais, ao vedar, exceto na hipótese de explícito consentimento na convenção, que pessoas a elas alheias circulem pelo edifício apenas porque proprietárias de vagas de garagem.

Ocorre que, no caso concreto, as disposições trazidas na Convenção de Condomínio levam à conclusão diversa.

Assim se afirma, pois a apelante adquiriu unidades autônomas de grupos de vagas de garagem e assumiu junto à incorporadora/vendedora a obrigação contratual de atuar, no edifício, como administradora da garagem. Esses 22 grupos adquiridos totalizam 104 vagas de garagem, cada grupo com matrícula própria, totalmente desvinculadas das unidades autônomas denominadas loja e escritórios.

Não faria sentido admitir que esses grupos de garagem estivessem, necessariamente, ligados a uma loja ou escritório, sobretudo porque prevista, na convenção de condomínio, a obrigatoriedade de uso de manobristas e custeio da manutenção do estacionamento pela administradora da garagem. É evidente, nesse empreendimento específico, que tais vagas são unidades autônomas passíveis de alienação sem qualquer vinculação às unidades comerciais, eis que podem ser destinadas ao uso do público externo mediante exploração comercial, como expressamente consta da Convenção de Condomínio.

Importa anotar, por fim, que o registro pretendido não atingirá o interesse dos demais condôminos, certo que em nada interferirá nas áreas comuns ou em suas áreas privativas.


CARTA DE ARREMATAÇÃO – CESSIONÁRIO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE

Registro de Imóveis – Carta de arrematação expedida em ação de execução movida contra cessionário de compromisso de compra e venda – Princípio da continuidade – Proprietário do imóvel que foi intimado para as hastas públicas e informou não ter interesse na manutenção do domínio – Reconhecimento pelo juízo da execução, de forma expressa, da submissão do proprietário do imóvel aos efeitos da arrematação – Dúvida julgada procedente – Apelação provida.

Apelação nº 1041488-45.2019.8.26.0100 – Rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco – DJe de 31.03.2020

No presente caso foi apresentada para registro a carta de arrematação extraída de ação de execução que teve curso perante a 3ª Vara Cível do Foro Regional de São Miguel Paulista (Processo nº 0111228-53.2009.8.26.0005), movida pelo Condomínio Conjunto Habitacional Amaralinas contra Roberto Gomes.

O registro da carta de arrematação foi recusado com fundamento na ausência de continuidade, uma vez que o imóvel é de propriedade do Instituto de Previdência do Estado de São Paulo – IPESP que não figurou no polo passivo da ação de execução.

Contudo, na reapresentação para protocolo o apelante instruiu a carta de arrematação com prova de que a recusa do registro pela ausência de continuidade foi apreciada e afastada na esfera jurisdicional, com fundamento na submissão do proprietário do imóvel aos efeitos da arrematação porque foi intimado para a hasta pública e informou não ter interesse em manter o domínio do bem.

Nesse sentido a r. decisão que foi prolatada pelo Juízo da ação de execução:

"(...)b: rigorosamente, não houve solução de continuidade registral, pois as diversas sucessões entre os titulares de direito sobre o imóvel não vieram a ser registradas. Dito de outro modo, houve transferência da posse, mas não do domínio. Assim, o domínio do IPESP, que foi intimado sobre a arrematação e declarou não ter interesse sobre o imóvel, foi extinto pela arrematação, modo originária de aquisição da propriedade. Por isso, em princípio, não se mostra plausível a exigência, própria para registro de atos negociais. Aqui, porquanto não houve solução de continuidade, em princípio é possível o registro. Expeça-se novo mandado, esclarecendo que a propriedade foi transmitida por ato de império (arrematação), diretamente do IPESP ao arrematante. Caso haja recalcitrância do registrador, caberá perseguir a solução junto ao juízo de Registros Públicos, competente para exercício da Corregedoria dos Cartórios Extrajudiciais".

Uma vez reconhecida a submissão do proprietário do imóvel aos efeitos da arrematação, por meio decisão prolatada pelo juízo da ação de execução que para isso era competente, neste caso concreto ficou suprido o requisito da continuidade que consiste no estrito respeito à cadeia dominial:

O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Afranio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª edição, 1998, Forense, pág. 253).


PARECERES DA CORREGEDORIA DA JUSTIÇA

13/04/2020

PEDIDO DE AVERBAÇÃO E CANCELAMENTO DE REGISTRO – HIPOTECA

Registro de Imóveis – Recurso de apelação recebido como recurso administrativo – Pedido de averbação e cancelamento de registro – Hipoteca – Impossibilidade pela via administrativa – Recurso desprovido.

Parecer nº 505 – Processo CG nº 1017529-26.2017.8.26.0032 – Juiz Paulo César Batista dos Santos – DJE 17.12.2018

O presente caso trata de imóvel, então de propriedade de Célia de Fátima Bettoni e seu marido, ora recorrente. Pelo R. 4 da referida matrícula, o imóvel foi hipotecado à Caixa De Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil-PREVI.

Ocorre que, pelo R. 6 da matrícula, realizado em 08 de setembro de 1993, foi registrada carta de sentença, expedida pela 3ª Vara Cível de Araçatuba, em que o imóvel foi atribuído exclusivamente à ex-esposa do recorrente, Célia de Fátima Bettoni.

Desse modo, o pedido, em sede administrativa, não pode ser acolhido.

No registro, o princípio da veracidade significa que as inscrições devem corresponder ao plano da existência, validade e eficácia do negócio jurídico estampado no título.

A Lei nº 6.015/73 trata dos vícios que possam ser conhecidos de pleno direito em sede registral:

Art. 214 – As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.

§ 1º A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.

Já o art. 216 dispõe que o registro poderá também ser retificado, ou anulado, por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico.

A hipótese buscada claramente se subsume ao art. 216 da Lei Regente.

O recorrente afirma também que se trata de matéria restrita à averbação e que a transferência ou assunção da dívida exigiria o consentimento expresso do credor, omitindo-se o Oficial da cautela de consultar o credor hipotecário, sem se atentar à precariedade da garantia de cumprimento da obrigação hipotecária, que se revelou ineficaz.

Nada obstante tais alegações, como dito acima, a partilha decorreu de sentença judicial transitada em julgado, não podendo haver modificação da situação jurídica, readmitindo o recorrente como proprietário, senão com prolação de nova decisão judicial, ouvidos todos os interessados.

De sua parte, a credora hipotecária não é afetada por atos posteriores, forte nos princípios reais, dentre eles, o direito de sequela (art. 1.419 do Código Civil).

No caso, portanto, aplica-se o art. 250, I, da Lei de Registros Públicos, que assim estipula:

Art. 250 – Far-se-á o cancelamento:

I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado.

E, enquanto não cancelado o registro, ele produzirá todos os efeitos legais, ainda que, por outra maneira, seja comprovado que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.

Nesse cenário, administrativamente, não será possível o cancelamento ora pretendido, mas apenas por procedimento judicial específico, forte nos art. 250, I e 259 da Lei de Registros Públicos.


16/04/2020

BLOQUEIO DE MATRÍCULA – PRECARIEDADE DA DESCRIÇÃO

Registro de Imóveis – Recurso de apelação recebido como recurso administrativo – Bloqueio de matrícula – Art. 214, §3° da Lei nº 6.015/73 – Precariedade da descrição objetiva e subjetiva do imóvel – Necessidade de adoção da medida cautelar administrativa, para evitar futuras inscrições e prejuízos a terceiros – Recurso desprovido. 

Parecer nº 496 – Processo CG nº 1124203-18.2017.8.26.0100 – Juiz Paulo César Batista dos Santos – DJE 17.12.2018

No presente caso, a MMª Juíza Corregedora Permanente determinou o bloqueio da matrícula em virtude de fundados indícios de fraude no título aquisitivo registrado.

O recorrente argumenta que o suposto vício seria extrínseco ao registro e, portanto, não poderia levar ao seu exame pela via administrativa.

Contudo, é justamente por esse motivo que o art. 216 da Lei nº 6.015/73 prevê que as nulidades que digam respeito aos títulos registrados somente podem ser declaradas pela via judicial, ressalvando a possibilidade de bloqueio da matrícula, a fim de evitar futuros riscos a terceiros de boa-fé.

E, no caso em exame, há sérios indícios de falsificação na lavratura da escritura pública e sua retificação e ratificação, conforme boletim de ocorrência apresentado, que deram origem ao R.8 da matrícula.

Tamanhos os indícios de falsidade, que o MM. Juiz Corregedor Permanente do Tabelionato de Notas determinou o bloqueio dos atos notariais, assim como o cancelamento das fichas das assinaturas utilizadas, conforme processo nº 1119263-10.2017.8.26.0100.

Nesse cenário incerto, o bloqueio da matrícula é medida cautelar a ser tomada, mesmo que de ofício, já que se trata de meio eficaz sempre que houver risco de que a superveniência de novos registros possa causar danos de difícil reparação a titulares de direitos e a terceiros de boa-fé.

Essa é a redação do §3° do art. 214 da Lei nº 6.015/73:

Art. 214. (...)

§ 3º Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.

Por isso mesmo não há que se falar em decisão extra petita, ou mesmo de incompetência da MMª Juíza Corregedora Permanente, já que, além do bloqueio da matrícula poder ser determinado de ofício, não há qualquer decisão de mérito tomada nesses autos quanto à suposta falsidade, o que deverá ser solucionado pelas vias ordinárias.

Face ao bloqueio, o Sr. Oficial Registrador não poderá mais praticar qualquer ato na referida matrícula, salvo com autorização judicial. Serão prenotados os títulos que ingressarem nesse período, com prazo prorrogado até a solução do bloqueio.

Supostas infrações disciplinares praticadas pelo delegatário ou prepostos do 27º Tabelião de Notas não estão submetidas ao poder censório disciplinar da 1ª Vara de Registros Públicos, não sendo objeto, portanto, desses autos.

Quanto à atuação do 16° Oficial de Registro de Imóveis, não há indicação de falta disciplinar.


JURISPRUDENCIA

14/04/2020

CONDOMÍNIO – AUSÊNCIA DE CANCELAMENTO DO USUFRUTO E DE REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO E PARTILHA QUE NÃO CONFIGURAM ÓBICE À ALIENAÇÃO

Condomínio – Extinção – Alienação judicial – Direito potestativo do condômino – Ausência de cancelamento do usufruto e de registro da escritura pública de inventário e partilha que não configuram óbice à alienação – Insurgência quanto ao procedimento de alienação judicial por hasta pública que não prospera, nos termos do art. 730 do CPC – Sentença mantida – Recurso desprovido.

TJSP – Apelação Cível nº 1011807-64.2018.8.26.0003 – São Paulo – 1ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. Claudio Godoy – DJ 02.04.2020

Conforme previsão expressa dos artigos 1.320 e 1.322 do CC, sabido ser direito potestativo do condômino o de postular a extinção do condomínio. E isto se deve dar pela divisão da coisa comum ou, se indivisível, como no caso, pela sua alienação, garantido direito de preferência.

A ausência de averbação da extinção dos usufrutos nas matrículas dos imóveis não interfere na possibilidade de alienação dos imóveis, e por hasta pública, visto que a propriedade pertence às partes deste processo.

A propósito, não fosse bastante o fato de que a extinção em si já se deu com o óbito dos usufrutuários, de todo modo mesmo quando persiste a gravação, leciona Francisco Loureiro: “quando a parte ideal é gravada por usufruto, a extinção é possível, e apenas acarretará a sub-rogação do gravame da parte ideal de coisa maior, para parte certa de coisa menor”. (CC comentado. Coord: Min Cezar Peluso. Manole. 12ª ed. p. 1.268).

Ainda conforme o mesmo autor, ao mencionar o cancelamento do usufruto pela morte do usufrutuário:

Ocorrendo o óbito, a averbação do cancelamento do registro se faz mediante simples pedido formulado ao registrador, sem necessidade de intervenção judicial, não se aplicando o disposto no art. 725, VI, do CPC/2015 (art. 1.112, VI do CPC/73), mas, sim, o disposto no art. 250, III, da Lei n. 6.015/73)” (Op. Cit. p. 1.416).

Também não impede a alienação do outro imóvel a ausência de registro da escritura pública de inventário e partilha.

A propósito, vale ressaltar que não se considera que a própria ausência de registro do título aquisitivo constitua óbice ao pleito da extinção da cotitulariade, pela alienação. Afinal, não se veda ao menos a alienação judicial dos direitos sobre a coisa. Eles se revestem de nítido valor econômico, por traduzirem, a rigor, o exercício das faculdades inerentes ao domínio. E assim havida a alienação judicial, subrogase o arrematante na posição jurídica dos titulares.

O Tribunal, em mais de uma oportunidade, já admitiu se levassem à hasta, para extinção da sua cotitularidade, os direitos de compromisso de venda e compra (TJSP, Ap civ. n. 0103695-55.2009.8.26.0001, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 28.04.2011; Ap. civ. n. 0330926-76.2009.8.26.0000, rel. Des. Coelho Mendes, j. 14.12.2010; Ap. civ. n. 0168422-12.8.26.0100, rel. Des. Milton Carvalho, j. 13.12.2012). E o mesmo se diga, como nesta Câmara já se decidiu, até com muito maior razão, se o que não se registrou foi formal da partilha de bem comum (TJSP, Ap. civ. n. 9124867-34.2008.8.26.0000, rel. Des. Elliot Akel, j. 14.08.2012; Ap. civ. n. 9128311-51.2003.8.26.0000, rel. Des. De Santi Ribeiro, j. 20.09.2011; Ap. civ. n. 4000930-53.2013.8.26.0079, rel. Claudio Godoy, j. 08.04.2014).

De se conferir, ainda:

EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. Bem comum. Direitos sobre imóvel partilhado consensualmente entre os conviventes nos autos da ação de reconhecimento e dissolução de sociedade de fato. Titularidade do imóvel não regularizada no Registro de Imóveis. Composse. Possibilidade de extinção, tal como se condomínio fosse. Direitos sobre o imóvel que possuem valor econômico e podem ser levados a hasta pública. Decreto de extinção afastado. Recurso provido, para afastar o decreto de extinção e determinar o regular prosseguimento do feito” (TJSP, Ap civ. n. 0053214-30.2011.8.26.0224, rel. Des. Francisco Loureiro, j. 15.03.2012).

EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL – Ausente prova do domínio do imóvel que não inviabiliza a pretensão – Pretensão de venda sobre direitos comuns – Possibilidade – Sentença reformada – Extinção afastada – Aplicação do disposto no § 3o, do artigo 515, do Código de Processo Civil, julgado procedente o pedido – RECURSO PROVIDO” (TJSP, Ap civ. n. 0015790-93.2009.8.26.0362, rel. Des. Elcio Trujillo, j. 27.04.2011).

No caso, ademais, trata-se de bem havido já pela abertura da sucessão e não se questiona a partilha com extremação das partes ideais resultantes da divisão.

Por fim, a insurgência do apelante quanto ao procedimento de alienação judicial também não prospera. Se não se obtém a extinção por outro meio de venda, a alienação judicial se justifica, consoante a previsão do art. 730 do CPC. E, sendo assim, deve ser seguida toda a sua disciplina legal, inclusive com a possibilidade de arrematação pelo valor inferior ao de avaliação, ressalvadas as ofertas por preço vil (art. 891, CPC).

Neste sentido, ainda de acordo com o mesmo autor e obra citados:

Se a coisa é indivisível, a solução é outra. Há necessidade de levar a coisa comum à hasta pública e, abatidas as despesas, ratear o valor apurado na venda judicial proporcionalmente aos quinhões dos condôminos, observando a regra do art. 1.322, adiante comentado e seguindo o procedimento dos arts. 1.113 e seguintes do CPC/73 (arts. 730 e segs. Do CPC/2015).”. (Op. Cit. p. 1.269).

Mesmo assim, nada impede que no curso do cumprimento outra forma alternativa mais proveitosa seja ofertada pelos apelantes. O que não cabe é obstar a alienação judicial se até hoje não se vendeu a coisa por outro meio.

Quanto ao pedido de aplicação de multa litigância de má-fé, sob o fundamento de que o réu visa protelar o andamento do processo e alterar a verdade dos fatos, tendo-se em vista o seu direito de não permanecer como condômina, sem razão à apelada.

Afinal, tem-se apenas regular exercício do direito de recorrer, defendendo o réu a necessidade de prévia regularização dos imóveis e tecendo considerações sobre os problemas decorrentes do procedimento de alienação em hasta pública, posto que sem razão, mas o que se reflete no próprio desprovimento recursal.

Além do mais sabido que sua aplicação pressupõe dolo da parte (v.g. STJ, Resp. n. 418.342 e 906.269), ademais da oportunidade que se ofereça de defesa a respeito de sua imposição e efetiva potencialidade de prejuízo (RSTJ 146/136 e 135/187).