Boletim Informativo Nº 86

02/03/2020 a 06/03/2020

Este informativo é uma compilação de julgados e notícias veiculados por órgãos oficiais, podendo não refletir o posicionamento da Serventia em determinado caso concreto.


JURISPRUDENCIA

06/03/2020

BEM DE FAMÍLIA – GARANTIA DE CONTRATO DE MÚTUO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Recurso Especial – Ação de consignação em pagamento e nulidade da consolidação da propriedade – Imóvel indicado como garantia de contrato de mútuo com cláusula de alienação fiduciária – Proteção do bem de família – Descabimento – Notificação extrajudicial requerida por pessoa jurídica diversa do credor fiduciário – Irregularidade insanável – Nulidade reconhecida – Ausência de constituição em mora do devedor – 1. A proteção legal conferida ao bem de família pela Lei n. 8.009/90 não pode ser afastada por renúncia do devedor ao privilégio, pois é princípio de ordem pública, prevalente sobre a vontade manifestada (AgRg nos EREsp 888.654/ES, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Seção, julgado em 14.03.2011, DJe 18.03.2011) – 2. Nada obstante, à luz da jurisprudência dominante das Turmas de Direito Privado: (a) a proteção conferida ao bem de família pela Lei n. 8.009/90 não importa em sua inalienabilidade, revelando-se possível a disposição do imóvel pelo proprietário, inclusive no âmbito de alienação fiduciária; e (b) a utilização abusiva de tal direito, com evidente violação do princípio da boa-fé objetiva, não deve ser tolerada, afastando-se o benefício conferido ao titular que exerce o direito em desconformidade com o ordenamento jurídico – 3. No caso dos autos, não há como afastar a validade do acordo de vontades firmado entre as partes, inexistindo lastro para excluir os efeitos do pacta sunt servanda sobre o contrato acessório de alienação fiduciária em garantia, afigurando-se impositiva, portanto, a manutenção do acórdão recorrido no ponto, ainda que por fundamento diverso – 4. De outro lado, é certo que, – 5. A notificação em questão, para além das consequências naturais da constituição do devedor fiduciante em mora, permite, em não havendo a purgação e independentemente de processo judicial (opera-se formalmente pela via registrária cartorial), o surgimento do direito de averbar na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em nome do credor notificante, isto é, do fiduciário – 6. Sob tal ótica, destaca-se a exegese perfilhada em julgado da Quarta Turma no sentido de que "a repercussão da notificação é tamanha que qualquer vício em seu conteúdo é hábil a tornar nulos seus efeitos, principalmente quando se trata de erro crasso, como há na troca da pessoa notificante" (REsp 1.172.025/PR, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 07.10.2014, DJe 29.10.2014) – 7. Na espécie, revela-se evidente a existência de defeito na indicação do credor fiduciário (notificante), pois, à época do encaminhamento da notificação extrajudicial (outubro de 2013), a Caixa Econômica Federal não titularizava qualquer crédito em face da devedora fiduciante (notificada), cenário que somente veio a ser alterado em janeiro de 2014, data em que ocorrida a cessão do crédito pertencente a Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária (credora originária) – 8. Sobre a data da cessão, importante assinalar que, nos termos das decisões proferidas nos autos (indeferitória de tutela antecipada e sentença), a Caixa Econômica Federal não logrou demonstrar que o negócio jurídico teria sido celebrado em momento anterior a janeiro de 2014 – 9. Assim, acabou por ser ineficaz a notificação extrajudicial, que, ao cientificar a devedora fiduciante sobre débito pelo qual estaria em mora, apontou pessoa jurídica diversa como credor fiduciário, o que se deu sem respaldo em negócio jurídico contemporâneo, retratando, assim, relação jurídica que não correspondia com a realidade dos fatos, o que invalida a consolidação da propriedade do imóvel – 10. Recurso especial parcialmente provido.

STJ – REsp nº 1.595.832 – Santa Catarina – 4ª Turma – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – DJ 04.02.2020


PARECERES DA CORREGEDORIA DA JUSTIÇA

04/03/2020

ABERTURA DE MATRÍCULA – PRINCÍPIOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

Registro de Imóveis – Abertura de matrícula – Prevalência dos princípios do registro imobiliário – Transcrição relativa a área descrita de forma precária e que sofreu diversos desfalques – Pretensão de abertura de matrícula para imóvel indicado como sendo remanescente da área original – Necessidade de retificação do registro mediante apuração do remanescente – Recurso não provido.

Parecer nº 449 – Processo CG nº 1003253-15.2018.8.26.0562 – Juiz José Marcelo Tossi Silva – DJE 12.11.2018

No presente caso, o recorrente pretende abertura de matrícula para o imóvel a que se refere o memorial descritivo de fls. 15/16 e a planta de fls. 19, com área total de 29.552,00m² afirmando cuidar-se de remanescente da transcrição n° 15.967 do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Santos.

A certidão de fls. 44/126 demonstra que a transcrição n° 15.967, aberta em 03 de novembro de 1949, originalmente diz respeito a uma parte do imóvel denominado Sítio Marapé que foi alienado por Gustavo da Costa Silveira e Paschoina C. Silveira para a "Companhia Imobiliária Atlântica" (fls. 44).

Contudo, além da precariedade na indicação dos limites, divisas e confrontações do imóvel, aparentemente a área descrita na transcrição n° 15.967 corresponde à do imóvel maior que era objeto da anterior transcrição n° 14.466 e que, porém, já tinha sofrido vários desfalques.

Assim porque, depois de descrever o imóvel a transcrição n° 15.967 prossegue com a ressalva: "...ficando excluídas da área acima descrita, as seguintes: ..." (fls. 44).

Na sequência a transcrição descreve seis imóveis que foram desfalcados da área descrita antes mesmo da abertura da transcrição n° 15.967 (fls. 45/46).

Posteriormente, pela averbação n° 01, feita em 09 de agosto de 1951, foi alterada parte da descrição do imóvel e, ainda, ressalvada a existência de três outros desfalques, por vendas anteriores, que incidiam sobre a área originalmente descrita na transcrição n° 15.967 antes mesmo da abertura dessa transcrição (fls. 45/46).

A averbação n° 02, de 21 de outubro de 1953, de igual modo alterou parte da descrição da área para esclarecer que o imóvel vendido para Joaquim Geraldo de Freitas, e outros, não estava demarcado (fls. 46), e para indicar a existência de servidão de passagem no lote n° 14 da quadra "A 30" (fls. 47).

A certidão de fls. 44/126 prossegue com averbações de construções, nomes de vias públicas (fls. 46/56) e desmembramentos, contendo várias indicações de que a área original sofreu parcelamento com abertura de quadras e lotes que foram alienados pela proprietária (fls. 55 e seguintes).

Além das vendas indicadas nas transcrições relacionadas na certidão de fls. 44/126, as certidões de fls. 128 e seguintes demonstram que foram vendidas outras áreas destacadas da transcrição n° 15.967, com abertura de matrículas para os imóveis alienados.

A bem fundamentada decisão do MM. Juiz Corregedor Permanente, Dr. José Alonso Beltrame Júnior (fls. 257/267), relaciona parte dos vários desfalques que atingiram a área da transcrição n° 15.967, que faz da seguinte forma:

"Apenas para exemplificar, transcrevo os itens relacionados pelo Sr Oficial, sobre os destaques promovidos:

a) área de domínio de Antônio Carvalho, no morro do Marapé, com 30 metros de frente por 100 metros de fundo, no total de 3.000 metros quadrados (vide certidão, fls. 44);

b) os sítios 25 e 26, situados no mesmo morro, ao lado da divisa do sítio José Menino, já vendido pelo Centro Redentor a Victor Alexandre Maluf e José Maluf (vide certidão, fls. 44);

c) uma área de terreno medindo 16 metros de frente, por 15 metros de fundo, no total de 800 metros quadrados, pertencente a Joaquim Geraldo de Freitas (vide certidão, fls. 44);

d) um terreno medindo 17 metros de frente, por 50 metros de fundo, no total de 850 metros quadrados, pertencente a Joaquim de Andrade (vide certidão, fls 44/45);

e) um terreno de igual medida ao do item anterior, pertencente a Antônio Carvalho, com áreas que ainda nao se acham demarcadas (vide certidão, fls. 45).

Outras ocorrências similares podem ser identificadas às fls. 57 e seguintes.

A mesma certidão, às fls. 46, alude a necessidade de apuração precisa de áreas destacadas, há mais de cinquenta anos, conforme averbação N. 02, fls. 46.

Nela também constam inúmeras referências a edificações no local, a igualmente reclamar cautela nas apurações, dados os possíveis reflexos na esfera de interesse de terceiros" (fls. 258/260).

O que se tem, diante das certidões de fls. 44/230, é que na abertura da transcrição n° 15.967 foi, aparentemente, descrito o imóvel que era objeto da área maior que compunha a transcrição n° 14.466, indicada como sendo o registro de origem, e que a área da transcrição n° 14.466 já tinha sofrido anteriores desfalques que não foram considerados para a indicação dos limites e confrontações da área descrita na transcrição n° 15.967.

Mais que isso, as certidões de fls. 44/230 mostram que ao menos parte da área da transcrição n° 15.967 foi loteada, com abertura de ruas, quadras e lotes, sem que os documentos juntados aos autos permitam verificar em que consistiu o loteamento e onde, dentro do imóvel de origem, se localiza a área que abrangeu.

Por essas razões, foi corretamente exigida a prévia refificação da transcrição n° 15.967 para que seja possível verificar: I) se o imóvel de que o recorrente pretende a abertura de matrícula era abrangido pela área da transcrição n° 15.967; II) se tem a conformidade descrita no memorial e na planta apresentados e, mais; III) se para ele já não foi aberta nova transcrição ou matrícula em razão de alienação efetuada pela proprietária Companhia Imobiliária Atlântica ou a requerimento dessa.

A apuração de remanescente, para a verificação da localização, do registro em que abrangido e da disponibilidade do imóvel descrito pelo recorrente, caso se mostre possível diante da precariedade da descrição da área original da transcrição n° 15.967 e dos vários desfalques que sofreu, deve ser feita por meio de procedimento bilateral, como exigido pelo inciso II do art. 213 da Lei n° 6.015/73, porque implicará na inserção de novas medidas perimetrais, com consequente alteração daquelas já contidas na transcrição.

Por esse motivo, reitero, além da identificação de que a área descrita no memorial e na planta de fls. 15/19 está contida na transcrição n° 15.967 deverá ser apurado na retificação se essa área já não foi objeto de alienação ou alienações que tenham ensejado a abertura de outros registros e, mais, quais os seus atuais confrontantes, para que apresentem a anuência com o pedido ou para que sejam notificados para se manifestar.

E diante da complexidade da retificação não se pode descartar, neste momento, a eventual necessidade de recurso às vias ordinárias caso não se verifique a presença dos requisitos para a retificação extrajudicial.

Por seu turno, neste caso concreto é inaplicável o disposto na alínea "a" do item 54 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça porque diz respeito à possibilidade de abertura de matrícula para imóvel descrito em transcrição de maneira deficiente desde que se refira ao imóvel em sua integralidade e, por óbvio, a matrícula repita a descrição da área contida na transcrição.

No presente caso, não apenas se pretende a abertura de matrícula para área que estaria contida em transcrição que sofreu vários desfalques como a consignação, na matrícula, de descrição de área totalmente distinta daquela contida na transcrição, o que demanda a apuração de remanescente por meio de procedimento bilateral, ou seja, de que participem todos os interessados.

O respeito à especialidade objetiva não se restringe à descrição do imóvel contida no memorial e na planta apresentados pelo recorrente.

Como visto, a abertura de matricula impõe que a transcrição de origem apresente descrição do imóvel, ou ao menos do remanescente, feita de modo a assegurar a origem da área a ser matriculada, suas corretas medidas e confrontações e que para essa área já não foram abertos outros registros.

Disso decorre a conclusão de que a abertura de matrícula para a área indicada pelo recorrente demanda a prévia retificação da transcrição n° 15.967 mediante apuração de remanescente.

Por fim, a inclusão do terreno no cadastro do município tem finalidade puramente fiscal, para lançamento e arrecadação de IPTU, e não supre a retificação do registro imobiliário conforme previsto na Lei n° 6.015/73.


NOTÍCIAS

04/03/2020

PROPOSTA ALTERA REGRAS PARA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA EM IMÓVEIS DO INCRA

O Projeto de Lei nº 102/20 acaba com a exigência de georreferenciamento, para fins de regularização fundiária, para os lotes rurais localizados em projetos de assentamento demarcados pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra). A proposta tramita na Câmara dos Deputados.

O texto, que é de autoria do deputado Lucio Mosquini (MDB-RO), altera a Lei nº 11.952/09. A norma trata da regularização fundiária de imóveis rurais e urbanos da União e do Incra. Entre outros pontos, ela exige que a regularização seja precedida de memorial descritivo com as coordenadas dos limites do lote ocupado.

Para o deputado, a mudança na lei é necessária porque o Estado não possui recursos humanos e financeiros para executar estes serviços. “Estes lotes já foram demarcados topograficamente pelo próprio Incra, assim, não é justo que se onere ainda mais os ocupantes de lotes nos assentamentos da reforma agrária. Devem ser aproveitadas as marcações já existentes”, disse Mosquini.

O projeto altera ainda outros dois pontos da lei de regularização fundiária. O texto permite que as ocupações em assentamentos sem autorização do Incra sejam regularizadas, até o limite de quatro módulos fiscais, desde que atendidas, cumulativamente, algumas condições, como início da ocupação e da exploração do lote, pelo interessado, há mais de um ano.

A proposta também estabelece que o valor de venda da terra para o ocupante ficará entre 10% e 20% do valor da terra nua (VTN) elaborado pelo Incra. O percentual vai depender do tamanho do lote em módulos fiscais, que é detalhado no projeto. O VTN é o preço de mercado do imóvel excluídas as benfeitorias e culturas. A Lei 11.952/09 prevê atualmente que o valor da venda será de 10% a 50% do VTN, sem relacionar o percentual ao tamanho da área a ser alienada.

A proposta será analisada em caráter conclusivo pelas comissões de Agricultura, Pecuária, Abastecimento e Desenvolvimento Rural; Finanças e Tributação; e Constituição e Justiça e de Cidadania.

(Fonte: <https://inrpublicacoes.com.br/site/boletim/noticia/23047/proposta-altera-regras-para-regularizao-fundiria-em-imveis-do-incra--agncia-cmara.>)