Boletim Informativo Nº 67

07/10/2019 a 11/10/2019

Este informativo é uma compilação de julgados e notícias veiculados por órgãos oficiais, podendo não refletir o posicionamento da Serventia em determinado caso concreto.


DECISÕES DO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

08/10/2019

ARREMATAÇÃO – FORMA DERIVADA DE AQUISIÇÃO – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE

Registro de Imóveis – Carta de Arrematação – Título judicial sujeito à qualificação registral – Forma derivada de aquisição de propriedade – Desqualificação por ofensa ao princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido.

Apelação nº 1001015-36.2019.8.26.0223 – Rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco

Não se desconhece que, em data relativamente recente, o C. CSM chegou a reconhecer que a arrematação constituía modo originário de aquisição da propriedade. Contudo, tal entendimento acabou não prevalecendo, pois o fato de inexistir relação jurídica ou negocial entre o antigo proprietário e o adquirente (arrematante ou adjudicante) não é o quanto basta para afastar o reconhecimento de que há aquisição derivada da propriedade.

E se assim é, tratando-se a arrematação judicial de modo derivado de aquisição de propriedade, mantido o vínculo com a situação pretérita do bem, há que ser respeitado o princípio da continuidade.


09/10/2019

FORMAL DE PARTILHA – REGISTRO PAROQUIAL

Registro de Imóveis – Formal de partilha – Dúvida julgada procedente – Registro Paroquial – Declaração relativa à posse dos bens imóveis – Ausência de título de domínio – Apelação não provida.

Apelação n° 1124580-52.2018.8.26.0100 – Rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco – DJe de 07.10.2019

O registro paroquial, também conhecido como registro do vigário, foi criado pelo Decreto nº 1.318, de 30.01.1854, e tinha fins meramente estatísticos em relação à posse dos bens imóveis. O art. 91 do referido regulamento previa que todos os possuidores de terras, qualquer que fosse o seu título de propriedade ou posse, seriam obrigados a registra-las. Ainda, estabelecia que a incumbência para receber as declarações para o registro de terras ficaria a cargo dos vigários de cada uma das freguesias do império, os quais poderiam nomear livremente seus escreventes, exercendo mais a função de notário do que propriamente de registrador.

No presente caso, há apenas uma declaração de posse no registro paroquial, o que não substitui a prova de registro da propriedade. E nem mesmo o fato de partes ideais daquela gleba estarem inscritas perante o 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital favorece o apelante, na medida em que o título apresentado e os documentos que o acompanham não bastam para comprovar o domínio do de cujus.

O Egrégio CSM vem entendendo que:

Registro de Imóveis – Dúvida procedente – Ausência de título de domínio em nome dos inventariados – Registro Paroquial produz efeito meramente estatístico de posse – não de domínio perante terceiros – Apelação Desprovida. (CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 097513-0/6; Rel. LUIZ TÂMBARA; DATA DE JULGAMENTO: 24/02/2003).

Formal de partilha – Registro Paroquial – Continuidade – Especialidade – Quitação de débitos MIRAD – INCRA – Títulos anteriores ao Código Civil – Dúvida prejudicada – Exigência – Concordância parcial – Posse – Registro (CSMSP – APELAÇÃO CÍVEL: 17539-0/9; Rel. WEISS DE ANDRADE; DATA DE JULGAMENTO: 17.09.1993).

Como se vê, a questão já foi amplamente examinada por este Egrégio CSM e também pela CGJ, sendo pacífico o entendimento de que o registro paroquial (ou do vigário) tem efeitos meramente estatísticos quanto à posse de bens imóveis, não produzindo efeitos perante terceiros. Impossível, pois, a abertura de transcrição ou de matrícula com origem em tais imprecisas e unilaterais declarações.

Ademais, por conter descrição vaga e precária, referida declaração sequer permite a perfeita individualização do imóvel e consequente abertura de matrícula.


DIVISÃO AMIGÁVEL – TÍTULO LAVRADO EM 1986 – DIVERSAS INSCRIÇÕES POSTERIORES – IMPOSSIBILIDADE DE RETROATIVIDADE

Registro de Imóveis – Escritura pública de divisão amigável – Título lavrado no ano de 1986 – Diversas inscrições posteriores que modificaram a situação dominial do imóvel – Ausência de disponibilidade – Ofensa ao Princípio da Continuidade – Impossibilidade de retroatividade do título para influenciar relações jurídicas posteriores – Recurso desprovido.

Apelação n° 1001802-73.2018.8.26.0070 – Rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco – DJe de 07.10.2019

No presente caso, como a escritura não fora apresentada a registro naquela época, nesse interregno houve ingresso de outros diversos títulos, com alterações sucessivas de titulares de frações ideais, de modo que a realidade registral hoje não mais reflete aquela que consta da escritura ora obstada.

Face às inúmeras mutações dominiais, ainda que a apelante afirme que não haverá prejuízo a qualquer dos atuais titulares de frações ideais, é inegável a afirmação de que já não existe disponibilidade daqueles outorgantes estampados no título, havendo óbice à sua inscrição, nos termos do art. 172 da Lei n° 6.015/1973: "Art. 172 – No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, " inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade".

Independentemente de manifestação de vontade declarada ao tempo do negócio jurídico, do ponto de vista dos direitos reais imobiliários – com natureza constitutiva de direitos reais, como regra geral –, os requisitos de validade e eficácia do título são observados ao tempo da prenotação (art. 1.246 do Código Civil).


10/10/2019

DESAPROPRIAÇÃO AMIGÁVEL – AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE

Registro de Imóveis – Desapropriação amigável – Aquisição originária da propriedade – Art. 176, § 1.º, 3 a e 225, § 3.º da Lei n.° 6.015/73 – Desnecessidade de retificação da área maior, de onde será feito o desfalque – Recurso desprovido.

Apelação n° 1002421-45.2018.8.26.0347 – Rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco – DJe de 07.10.2019

A aquisição de imóvel por meio de desapropriação, mesmo amigável, encerra forma originária de aquisição da propriedade.

No presente caso, verifica-se que não há irregularidade quanto à especialização da área desapropriada, que está devidamente descrita em planta e memorial descritivo. Já quanto à área maior destacada, a natureza originária da aquisição pela desapropriação descaracteriza a submissão dessa situação jurídica à hipótese de desmembramento de imóvel, já que não há que se falar em continuidade.

E, de fato, já que a desapropriação traduz forma originária de propriedade, sem qualquer vínculo com a relação jurídica antecedente, a área desapropriada pode ser destacada da matrícula maior, sem a necessidade de descrição da referida área maior. Aliás, seria possível o registro da desapropriação mesmo se não se soubesse sequer de onde seria feito o desfalque.

Feito o registro da área desapropriada, deverá ser averbado o desfalque na matrícula mãe, apurando-se seu remanescente. Aliás, para atos de disposição voluntária futuros, aí sim será necessária a retificação do remanescente da matrícula desfalcada, mas não agora.

A necessidade de especialização da área remanescente se impõe por força do art. 176, §§ 3.° e 4.° e do art. 225, § 3.° da Lei n.° 6.015/73, com a redação que foi dada pela Lei n.° 10.267/01, mas, como dito, tal obrigatoriedade não se aplica à aquisição originária de propriedade, e em relação à área maior, de onde será feito o desfalque.


REGISTRO DA COMPRA E VENDA – ALTERAÇÃO DA DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS – IMPOSTO

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Apelante que comprovou o interesse em promover o registro da escritura pública de compra e venda para que possa, na sequência, obter o registro de nova compra que contratou com a adquirente dos imóveis – Alteração da descrição dos imóveis, em razão da regularização do loteamento, que não impede o registro da escritura pública que permite que sejam identificados – Não apresentação, contudo, da guia de recolhimento do imposto de transmissão "inter vivos", o que impede o registro da compra e venda – Recurso não provido.

Apelação n° 1004209-31.2018.8.26.0271 – Rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco – DJe de 07.10.2019

No presente caso, o apelante apresentou, para registro, escritura pública de compra e venda dos lotes 03 e 17 da quadra 86 do Parque Suburbano, lavrada em 10 de março de 1948, às fls. 35 do Livro nº 133 do 18º Tabelião de Notas da Comarca da Capital, em que figuram como vendedores Carlos de Castro e Olga de Castro e como compradora Esther Alves Lima.

Em razão da exigência de apresentação da anuência de Esther Alves Lima, ou seus representantes, com o registro mediante observação das novas descrições dos lotes 03 e 17 decorrentes da regularização do loteamento posterior à escritura pública, o apelante apresentou ao Registro de Imóveis prova de que comprou esses lotes de Esther, por escritura pública lavrada em 29 de fevereiro de 1996.

Além disso, o apelante apresentou ao Registro de Imóveis escrituras públicas que demonstram que é representado pela apresentante do título, a quem constituiu como mandatária.

Inexistindo dúvida quanto à identificação dos imóveis, não há vedação ao registro da compra e venda com adoção das novas descrições dos lotes 03 e 17 da quadra 86 do Parque Suburbano que decorrem da regularização do loteamento, porque assim é autorizado pelo § 13 do art. 213 da Lei nº 6.015/73: "§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição".

Contudo, o art. 30, inciso XI, da Lei nº 8.935/94 e o art. 289 da Lei de Registros Públicos atribuem aos oficiais de registro o dever de fiscalizar o pagamento dos impostos devidos por força dos atos que forem solicitados em razão de seu ofício:

"Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício".

Embora essa obrigação não abranja o controle do valor recolhido (cf. Apelação Cível nº 0011118-34.2014.8.26.0405, da Comarca de Osasco, Relator Desembargador Elliot Akel, j. 03/03/2015), permanece o dever do apelante de comprovar que foi promovida a declaração e o pagamento do imposto de transmissão "inter vivos", ou apresentar prova de sua isenção.

Essa solução não é alterada pela data em que foi lavrada a escritura pública porque a propriedade imóvel somente se transfere, por ato entre vivos, mediante registro do título translativo (arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil), o que impede o reconhecimento, na esfera administrativa, de eventual prescrição.

Por fim, a realização de registro de outra compra e venda sem a prova do pagamento do imposto de transmissão não altera o resultado da dúvida, pois não há direito adquirido à repetição da omissão ocorrida (cf. Apelação Cível nº 932-6/5, da Comarca de São Bernardo do Campo, Relator Desembargador Ruy Camilo).


11/10/2019

ITBI – LEGISLAÇÃO MUNICIPAL

Registro de imóveis – ITBI – Legislação municipal que apenas considera os bens imóveis para fins de partilha e incidência de ITBI – Impossibilidade do exame de constitucionalidade da lei municipal em sede de qualificação registral ou de recurso administrativo – Cabimento da discussão da questão em ação jurisdicional ou recolhimento do imposto – Recurso não provido.

Apelação n° 1025490-37.2019.8.26.0100 – Rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco – DJe de 07.10.2019

É dever do Oficial de Registro de Imóveis a fiscalização do pagamento dos impostos devidos em razão dos títulos apresentados para registro em sentido amplo, pena de responsabilidade solidária de forma subsidiária.

Desse modo, a legislação municipal determina expressamente a consideração apenas dos bens imóveis, de modo conjunto, constantes do patrimônio comum.

Nestes termos, foi correta a qualificação registral negativa ante a incidência do imposto no caso concreto em virtude da diversidade de valores dos bens imóveis partilhados com a respectiva exclusão da consideração conjunta dos demais bens, nos termos do artigo 2º, inciso VI, da Lei Municipal n. 11.154, de 30 de dezembro de 1991.

A atividade registral e as atribuições do C. CSM têm natureza administrativa, destarte, em regra, a exemplo deste julgamento, não é cabível o exame da constitucionalidade da legislação municipal.

Eventualmente, caberá aos interessados a propositura de ação jurisdicional para discussão dessa questão. Note-se que os entendimentos jurisprudenciais relacionados no recurso administrativo são todos de órgãos jurisdicionais.

À falta de decisão judicial que exclua a incidência do ITBI, nos termos da legislação incidente, compete seu recolhimento.


PARECERES DA CORREGEDORIA DA JUSTIÇA

10/10/2019

AVERBAÇÃO – SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO – SUPOSTO INTERESSE EM PREVENIR TERCEIROS SOBRE FUTUROS CONFLITOS

Registro de Imóveis – Averbação – Sociedade em Conta de Participação – Art. 167, inciso II, e Art. 246 da Lei n° 6.015/73 – Art. 54 da Lei n° 13.097/2015 – Suposto interesse em prevenir terceiros sobre futuros conflitos envolvendo a relação entre os sócios – Impossibilidade – Recurso desprovido.

Parecer nº 236 – Processo nº 1009785-57.2017.8.26.0071 – Juiz Paulo César Batista dos Santos – DJE 22.06.2018

Essa espécie societária traduz ente não personificado, mesmo após o inicio das suas atividades empresariais, que não é registrado em qualquer serventia extrajudicial, nem mesmo no Registro Civil das Pessoas Jurídicas ou na Junta Comercial.

O próprio parágrafo único do Art. 991 do Código Civil afirma que tão somente o sócio ostensivo se obriga perante terceiros; e exclusivamente perante este, o sócio participante, o que já indica que a recorrente, a princípio, só está obrigada perante o sócio ostensivo, salvo se tiver, em seu nome, participado dos atos perante terceiros (Art. 993, parágrafo único do Código Civil).

E se a Lei Civil é expressa ao estipular que o contrato social produz efeitos apenas entre os sócios (Art. 993), não há espaço para averbações nas matrículas, buscando seja criado efeito perante terceiros o qual a própria lei não criou.

Ainda que pacificamente se entenda que o rol do inciso II do Art. 167 da Lei n° 6.015/73 seja exemplificativo, e mesmo com o reforço do Princípio da Concentração dos Atos da Matrícula pela Lei n.° 13.097/2015, não há qualquer relação real imobiliária a justificar tal inscrição.

O próprio Art. 246 da Lei n.° 6.015/73 afirma que, além dos casos expressamente indicados no item II do Artigo 167, serão averbados na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro. A averbação buscada não trará qualquer alteração real imobiliária no registro.

No caso, observa-se que sequer há notícia quanto à existência de qualquer caução ou garantia real registrada ou averbada nas matrículas, o que, em tese, poderia levar à eventual possibilidade de averbação do ato constitutivo.


11/10/2019

BLOQUEIO DE MATRÍCULA – DESCRIÇÃO OBJETIVA E SUBJETIVA DO IMÓVEL

Registro de Imóveis – Bloqueio de matrícula – Art. 214, §3° da Lei n° 6.015/73 – Precariedade da descrição objetiva e subjetiva do imóvel – Necessidade de adoção da medida cautelar administrativa, para evitar futuras inscrições e prejuízos a terceiros – Recurso provido.

Parecer nº 233 – Processo nº 1014959-90.2016.8.26.0068 – Juiz Paulo César Batista dos Santos – DJE 22.06.2018

No presente caso, frente ao cenário incerto, o bloqueio da matrícula é medida cautelar a ser tomada, já que se trata de medida eficaz sempre que houver risco de que a superveniência de novos registros possa causar danos de difícil reparação a titulares de direitos e a terceiros.

O Oficial Registrador não poderá mais praticar qualquer ato de inscrição na referida matrícula, salvo com autorização judicial. Serão prenotados os títulos que ingressarem nesse período, com prazo prorrogado até a solução do bloqueio.

Contudo, o cancelamento da matrícula ainda não se mostra possível. As nulidades envolvem matérias intrínsecas e extrínsecas ao registro, envolvendo também outros títulos contraditórios que ingressaram na serventia, razão pela qual referido cancelamento deverá ocorrer apenas por decisão de natureza jurisdicional, envolvendo diretamente as partes interessadas.


NOTÍCIAS

10/10/2019

VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO, COM OU SEM REGISTRO EM CARTÓRIO, NÃO SE SUJEITA À RECUPERAÇÃO JUDICIAL

Para a Terceira Turma do STJ, os créditos referentes a contrato de venda com reserva de domínio não estão sujeitos aos efeitos da recuperação judicial, independentemente de seu registro em cartório ter sido feito ou não.

A controvérsia envolveu empresa austríaca que pediu a reforma de decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) para reconhecer sua condição de credora proprietária de um equipamento – objeto de contrato de venda com reserva de domínio – e a exclusão do seu crédito do concurso de credores no processo de recuperação de uma indústria de móveis.

O TJRS negou provimento a agravo apresentado pela empresa sob o argumento de que o artigo 522 do Código Civil preceitua que os contratos de venda com reserva de domínio devem estar devidamente registrados em cartório em data anterior ao pedido de recuperação judicial – o que não aconteceu no caso.

No recurso apresentado ao STJ, a recorrente alegou que, em contrato de venda com reserva de domínio, o crédito detido pelo alienante do bem não se sujeita aos efeitos da recuperação da compradora, devendo prevalecer o direito de propriedade sobre a coisa, independentemente de seu registro ter sido efetivado ou não. Afirmou que, na hipótese dos autos, o registro possui mera função declaratória, e não constitutiva do negócio jurídico.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que o artigo 49, parágrafo 3º, da Lei 11.101/2005 determina que o crédito titularizado por proprietário em contrato de venda com reserva de domínio não se submeta aos efeitos da recuperação judicial do comprador, prevalecendo os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, como na hipótese dos autos.

Segundo a ministra, a intenção do legislador foi garantir que o credor de empresa em recuperação que tenha com ela firmado contrato com reserva de domínio não se sujeite aos efeitos do processo de soerguimento, o que também coincide com a jurisprudência do STJ.

"A manutenção da propriedade do bem objeto do contrato com o vendedor até o implemento da condição pactuada (pagamento integral do preço) não á afetada pela ausência de registro perante a serventia extrajudicial", afirmou.

Para Nancy Andrighi, a legislação exige, para a não sujeição dos créditos detidos pelo proprietário em contrato com reserva de domínio, apenas e tão somente que ele ostente tal condição (de proprietário), o que decorre da própria natureza do negócio jurídico.

De acordo com a relatora, tanto no que concerne à cessão fiduciária de créditos como quanto à venda de equipamentos com reserva de domínio, o registro do contrato não é requisito constitutivo do negócio jurídico respectivo.

"O registro se impõe como requisito tão somente para fins de publicidade, ou seja, para que a reserva de domínio seja oponível a terceiros que possam ser prejudicados diretamente pela ausência de conhecimento da existência de tal cláusula", explicou.

A ministra destacou que a relação estabelecida entre o comprador – em recuperação judicial – e seus credores trata de situação distinta, pois nada foi estipulado entre eles acerca dos bens objeto do contrato em questão.

"A manutenção da titularidade do bem na pessoa do alienante é decorrência natural da natureza jurídica do contrato de venda com reserva de domínio. Este continua a figurar, perante todos, como proprietário da coisa. Apenas essa titularidade não se perfaz de maneira absoluta, dada a condição suspensiva inerente ao objetivo do negócio entabulado", disse.

Ao reformar o acórdão do TJRS, Nancy Andrighi destacou que entender que o equipamento comprado pela recorrente, apenas por estar na posse direta de empresa em recuperação judicial, deva ficar indisponível e submetido aos efeitos do processo de soerguimento equivaleria a subverter o direito de propriedade constitucionalmente assegurado a qualquer pessoa.

(Fonte: <https://inrpublicacoes.com.br/site/boletim/noticia/22257/venda-com-reserva-de-domnio-com-ou-sem-registro-em-cartrio-no-se-sujeita--recuperao-judicial--stj.>)


NOTÍCIAS DO CRI TAUBATÉ

No dia 07 de outubro de 2019, este Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica passou novamente pela auditoria do Prêmio Qualidade Total ANOREG – PQTA 2019, com o auditor Maurício Mota, tendo alcançado a pontuação de 100% dos quesitos que incluem as seguintes áreas: estratégia, gestão de pessoas, gestão operacional, instalações, gestão da segurança e saúde no trabalho, gestão socioambiental, gestão da informatização e controle de dados, gestão da inovação e compliance.

Parabéns a todos os colaboradores do CRI Taubaté que muito se empenharam para manter esse prêmio em seu mais alto patamar de qualidade.