Boletim Informativo Nº 49

03/06/2019 a 07/06/2019

Este informativo é uma compilação de julgados e notícias veiculados por órgãos oficiais, podendo não refletir o posicionamento da Serventia em determinado caso concreto.


DECISÕES DO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

05/06/2019

ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COMPRADORES EM UNIÃO ESTÁVEL

Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda de imóvel – Compradora solteira que declara conviver em união estável com companheiro divorciado, sob o regime da comunhão parcial de bens – Princípio da especialidade subjetiva – Apresentação de escritura declaratória de união estável – Exigência de registro da união estável no Livro E do Registro Civil das Pessoas Naturais e no Livro nº 3 (Registro Auxiliar) do Registro de Imóveis que, no caso concreto, não se sustenta – Dúvida improcedente – Recurso não provido.

Apelação nº 1044002-05.2018.8.26.0100 – Rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco

No caso concreto, o que se pretende pelo registro da escritura de compra e venda é tornar público o direito de propriedade que foi adquirido pela outorgada compradora por meio de contrato de compra e venda de imóvel e, assim, conferir ao referido direito oponibilidade "erga omnes".

A união estável pode ser mantida tanto entre duas pessoas solteiras, viúvas, separadas ou divorciadas, como entre pessoas casadas, desde que separadas de fato de seus respectivos cônjuges.

Bem por isso, não há como admitir no Registro Imobiliário que tem como finalidade precípua a de promover a publicidade dos direitos reais inscritos, com estrita observação do princípio da especialidade subjetiva para que possam produzir efeitos "erga omnes", que o titular de direito dessa natureza seja qualificado simplesmente como "companheiro", ou "em união estável", sem que se indique seu real estado civil que pode, em tese, ser o de casado.

Em sendo casado não poderá o titular do direito real ser, ao mesmo tempo, qualificado como "companheiro" ou "em união estável", ressalvado prévio reconhecimento judicial da existência da união estável, porque o Registro de Imóveis não comporta a simultânea inscrição de direitos de propriedade que sejam conflitantes entre si.

Além disso, em todas as hipóteses em que admitida a inscrição da união estável deverá constar no registro do imóvel o regime de bens adotado, se diverso da comunhão parcial de bens, que é o regime legal (art. 1.725 do Código Civil) e será presumido em caso de silêncio.

Nesse cenário, é possível concluir, observados os requisitos imprescindíveis à inscrição da união estável sem risco de inscrição de direitos de propriedade presumidamente conflitantes, e diante da informalidade para sua constituição e dissolução, que não se mostra necessária a prévia obrigação de registro de escritura pública declaratória no Registro de Imóveis, como se pacto antenupcial fosse, ou de prévio registro no Livro "E" do Registro Civil das Pessoas Naturais, exceto se esse registro for utilizado como prova de que a união estável foi declarada por meio de sentença judicial transitada em julgado, em sendo um dos companheiros casado.


06/06/2019

IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO DO TÍTULO NO CURSO DA DÚVIDA

Registro de Imóveis – Impugnação parcial – Dúvida julgada prejudicada – Título complementado no curso da dúvida, mediante apresentação de escritura pública de retificação, para atendimento de exigência não impugnada – Impossibilidade de alteração do título no curso da dúvida, o que impede o reexame da qualificação – Recurso não conhecido, prejudicada a dúvida suscitada.

Apelação nº 1092322-86.2018.8.26.0100 – Rel. Geraldo Francisco Pinheiro Franco – DJe 05.06.2019


LEGISLAÇÃO

05/06/2019

LEI PRESIDÊNCIA DA REPÚBLICA Nº 13.838, DE 04.06.2019 – D.O.U.: 05.06.2019

Altera a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), para dispensar a anuência dos confrontantes na averbação do georreferenciamento de imóvel rural.

“Art. 1º O art. 176 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescido do seguinte § 13:

"Art. 176. .................................................................................................................

.................................................................................................................................

§ 13. Para a identificação de que tratam os §§ 3º e 4º deste artigo, é dispensada a anuência dos confrontantes, bastando para tanto a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações." (NR)

Art. 2º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.”


PARECERES DA CORREGEDORIA DA JUSTIÇA

03/06/2019

RETIFICAÇÃO DE ÁREA – IMPUGNAÇÃO DA MUNICIPALIDADE

Registro de Imóveis – Retificação de área – Impugnação da municipalidade de Jundiaí –  Remessa das partes às vias ordinárias – Impossibilidade – Ausência de discussão sobre a propriedade da área, a afastar a incidência do art. 213, § 6º, da Lei 6015/73 – Recurso provido, para análise e rejeição da impugnação da municipalidade.

Parecer nº 374 – Processo nº 1001897-02.2017.8.26.0309 – Juiz Iberê de Castro Dias – DJE 22.01.2018

A municipalidade de Jundiaí reconheceu não ser proprietária da área a ser retificada ("...referido imóvel não pertence a esta municipalidade, nem mesmo a área utilizada como estrada de servidão").

Desta feita, notase não haver debate acerca de quem seja titular da área retificanda, a justificar, nos termos do art. 213, § 6°,da Lei 6015/73, remessa das partes às vias ordinárias.

Assim é que a hipótese é de analisar o mérito do recurso tirado da r. decisão administrativa que julgou infundada a impugnação da municipalidade.

Neste passo, o que se nota é que o Município de Jundiaí, de início, afirma que o imóvel em vog a não integra o patrimônio público municipal, para, em seguida, postular o indeferimento da retificação, até que se indique a área ocupada pela estrada de servidão. Não obstante, uma vez que a área em pauta não é, sequer parcialmente, pública, não se vê qualquer interesse da municipalidade para a impugnação aludida.

De outro bordo, o imóvel não contempla qualquer via de circulação pública. E não se há de utilizar o procedimento de retificação de área para fim outro, de desmembramento, destaque ou afetação, como almejado pela municipalidade, que haverá de se valer das vias próprias para tanto.

Em outra oportunidade (CGJSP – Processo: 1110531-11.2015.8.26.0100, j. 8/3/17) foi decidido em idêntico sentido:

"A Municipalidade alega que houve parcelamento de fato, presumindo-se, assim, a reversão das ruas ao domínio público. Por isso, a retificação tocaria à propriedade pública.

Porém, em nenhum momento a Municipalidade traz uma planta que demonstre, especialmente e de maneira exata, onde se localizariam essas ruas, qual a área delas etc. Caso o fizesse, inclusive, seria possível ao interessado excluir de seu pedido tais áreas.

De mais a mais, tendo as alienações de imóveis ocorrido há tempo suficiente para a declaração de usucapião e levando-se em consideração a alegação de parcelamento irregular, caberia à Municipalidade procurar regularizar o loteamento, já que afirma a existência de ruas e espaços de domínio público em área particular. Mas não há registro de desfalque, averbação de abertura de ruas ou ato administrativo de destinação de bem particular ao domínio público.

O que existe de concreto, no entanto, é o registro imobiliário, que goza de presunção de veracidade e que aponta, tão somente, área de domínio particular, sequer sendo possível falar em parcelamento irregular, dado que nenhum instrumento particular foi levado a registro, com vistas a desmembramento da área maior. O que se tem são, somente, duas outras matrículas abertas, em razão de usucapiões.

Cabe acrescentar, por fim, que as vias ordinárias estão abertas à Municipalidade. Se ela entende que deva recorrer a essas vias, pode fazê-lo sem o concurso da Corregedoria. Aqui, na via administrativa, o que se disse, somente, é a que a impugnação, tal como foi formulada – e notadamente por conta da presunção que dos registros decorre – é infundada."  


06/06/2019

CANCELAMENTO DE CLÁUSULAS RESTRITIVA – NECESSIDADE DE PROVA DE QUITAÇÃO DO PREÇO

Registro de Imóveis – Pedido de cancelamento de cláusulas restritiva – Necessidade de prova de quitação do preço, condição resolutiva – Impossibilidade de presunção de prescrição do débito – Incidência, ademais, do disposto no art. 250, incisos I, II e III, da Lei de Registros Públicos – Pedido de Providências improcedente – Recurso não provido.

Parecer nº 405 – Processo nº 1019022-86.2016.8.26.0577 – Juíza Tatiana Magosso – DJE 22.01.2018              

O único meio de ser comprovada, administrativamente, a quitação de débito retratado em notas promissórias seria a exibição dessas cártulas, ou mediante anuência expressa do credor.

Sem a exibição das notas promissórias e sem a anuência do credor, somente pela via jurisdicional seria possível a demonstração de quitação.

A alegação de prescrição também não poderia ser reconhecida na via administrativa, uma vez que dependeria de análise de provas, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa.

A mera presunção de prescrição em razão da data de vencimento da última promissória (1974) não basta para seu reconhecimento administrativo.

Com efeito, não há como avaliar na via administrativa se estão ou estiveram configuradas causas suspensivas ou interruptivas da prescrição, as quais são diversas (CC, arts. 197 a 202). Somente em ação judicial tal análise poderá ser realizada, após citados todos os interessados. Outrossim, aplicável à espécie o art. 250, da Lei de Registros Públicos, que estabelece as hipóteses de cancelamento administrativo: decisão judicial transitada em julgado (I), consenso de todos os interessados (II) ou documento hábil (III).

Nenhuma dessas hipóteses abarca o pedido dos recorrentes no caso em análise.


07/06/2019

LIQUIDAÇÃO DE COMPANHIA – IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DE PATRIMÔNIO POR SUCESSÃO

Registro de Imóveis – Liquidação de companhia – Pedido de transferência de patrimônio por meio de sucessão – Impossibilidade – Artigo 234 da Lei n° 6.404/76 que se aplica exclusivamente às hipóteses de incorporação, fusão ou cisão, operações societárias que não ocorreram na espécie – Extinção fundada no artigo 219, I da Lei n° 6.404/76, e não no artigo 219, II – Parecer pelo não provimento do recurso.

Parecer nº 407 – Processo nº 1005982-76.2017.8.26.0100 – Juiz Carlos Henrique André Lisboa – DJE 22.01.2018

Sobre os modos de extinção de uma companhia, prescreve o artigo 219 da Lei n° 6.404/76:

“Art. 219. Extingue-se a companhia:

I  – pelo encerramento da liquidação;

II– pela incorporação ou fusão, e pela cisão com versão de todo o patrimônio em outras sociedades.”

Assim, como a extinção da pessoa jurídica se enquadra no inciso I do artigo 219, inaplicável o artigo 234 da Lei n° 6.404/76, que pressupõe a existência de incorporação, fusão ou cisão (artigo 219, II), operações societárias que não ocorreram na espécie. Por essa razão, a sucessão mencionada no artigo 234 da Lei n° 6.404/76 não pode ser utilizada no caso em tela.

E como observado no parecer do Ministério Público no presente caso e na sentença de primeiro grau, a extinção da companhia pressupõe o encerramento da liquidação (cf. 219, I, da Lei n° 6.404/76), o que não ocorre com a mera sucessão requerida, mas com a realização do ativo, pagamento do passivo e partilha do remanescente (artigos 210, IV, da Lei n° 6.404/76).

Desse modo, caberá ao liquidante ou à assembleia geral, na forma do artigo 215 da Lei n° 6.404/76, dar a devida destinação ao patrimônio da companhia, transferindo-o por meio de escritura pública.


NOTÍCIAS

06/06/2019

CARTÓRIOS DE RCPJ ESTARÃO INTEGRADOS À RECEITA FEDERAL PARA DEFERIR AUTOMATICAMENTE O CNPJ

Em breve, os Cartórios de Registro Civil de Pessoas Jurídicas passarão deferir de forma automática e conjunta com a Receita Federal o CNPJ de associações, fundações e outras sociedades civis. Para tanto, é preciso que façam o seu cadastro na Central Nacional – www.rtdbrasil.org.br – e que assinem o termo de adesão ao convênio firmado pelo IRTDPJBrasil e a Receita Federal. “Temos a importante meta de, no prazo de 15 dias, conectarmos à Receita Federal todos os cartórios de RCPJ das capitais brasileiras. Por isso, peço aos colegas registradores que ainda não aderiram ao convênio que o façam até o dia 19 de junho. A primeira chamada é para as capitais, mas todos os cartórios da especialidade já podem fazer o mesmo”, diz o presidente do IRTDPJBrasil, Rainey Marinho, registrador de TDPJ em Maceió/AL

Para aderir ao convênio, basta estar logado na Central RTDPJ, gerida pelo Instituto, na área exclusiva dos cartórios cadastrados. No ambiente restrito está disponível o termo de adesão que pode ser assinado e enviado eletronicamente, de forma rápida e fácil. “Somente com a adesão de cada um dos cartórios de RCPJ a conexão com o Integrador Nacional da Receita Federal será efetivada”, afirma Rainey Marinho.

(Disponível em: <https://inrpublicacoes.com.br/site/boletim/noticia/21429/cadastre-se-o-seu-cartrio-na-central-rtdpj-brasilpara-operar-a-redesim--irtdpj.>)


07/06/2019

DESCONSTITUIÇÃO DE REGISTRO DE VENDA FEITA POR QUEM NÃO ERA DONO NÃO SE SUJEITA À PRESCRIÇÃO RELATIVA AOS VÍCIOS DE VONTADE

Por entender que a situação caracteriza ato nulo, e não ato anulável, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso de um cartório que buscava limitar o exercício da pretensão de anulação de registro de venda feito por quem não era dono (a non domino) ao prazo dos vícios de consentimento.

“Não há que aplicar o prazo prescricional de quatro anos, consubstanciado em fato que torna o ato jurídico anulável, àquele que não participou do referido ato jurídico que deseja ver desconstituído, isso com base em evidente fraude a torná-lo nulo e não anulável” – explicou o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso especial.

Em seu voto, o ministro destacou que a doutrina considera a situação grave o suficiente para dar ensejo à nulidade absoluta e insanável do ato ou torná-lo ineficaz em face do verdadeiro proprietário. O ministro mencionou que o STJ, pelo menos desde 1994, já se pronunciou pela nulidade absoluta desse tipo de ato e também por sua ineficácia e por não se tratar de vício de vontade.

“Não fossem esses argumentos suficientes, é de se ressaltar que os verdadeiros proprietários não tiveram o seu consentimento viciado. Na realidade, não consentiram, pois não participaram do negócio em questão, não se podendo pautar a prescrição da pretensão em vício de vontade”, frisou Sanseverino ao mencionar detalhes do caso analisado.

O relator explicou que o imóvel em questão foi alienado mediante escritura lavrada pelo cartório por terceiros e para terceiros.

“Os terceiros que atuaram como vendedores o fizeram mediante procuração pública também fraudada e, inclusive, com dados errôneos na qualificação dos outorgantes, efetivos proprietários, como reconheceu a instância de origem.”

Segundo o ministro, a vingar a tese jurídica defendida pelo cartório, não haveria mais segurança jurídica no mercado de imóveis, já que no diminuto prazo de quatro anos seria possível concretizar inúmeras fraudes sem que os reais proprietários tivessem ciência.

O ministro rejeitou também o afastamento da responsabilização do cartório pelo erro. Ele ressaltou que, embora a ação tenha sido ajuizada contra o cartório – ente juridicamente despersonalizado

 que não poderia figurar no polo passivo –, desde a petição inicial houve a devida indicação do notário responsável pela serventia.

Sanseverino disse que o cartório foi efetivamente responsável pelo pouco cuidado com os dados pessoais dos proprietários. “A aceitação de documentos em que constam dados errôneos na qualificação dos contratantes é fato grave, respondendo os notários e oficiais de registro pelos danos causados na prática de atos próprios da serventia”, resumiu. REsp nº 1.748.504 - PE (2017/0002638-1)

(Disponível em: <https://inrpublicacoes.com.br/site/boletim/noticia/21444/desconstituio-de-registro-de-venda-feita-porquem-no-era-dono-no-se-sujeita--prescrio-relativa-aos-vcios-de-vontade--stj.>)


REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA E O REGISTRO DE IMÓVEIS, LEI Nº 13.465

Nossa Oficial, Dra. Paola de Castro Ribeiro Macedo, foi uma das palestrantes, nesta quinta-feira, 06 de junho, no Auditório Augusto Ruschi, em São Paulo-SP, do Seminário CONSEMA sobre Gestão Participativa e Sustentabilidade Ambiental no Estado de São Paulo. Com o tema “São Paulo e os desafios territoriais”, o encontro promovido pelo Conselho Estadual do Meio Ambiente contou com diversos outros especialistas, divididos em dois painéis: “Regularização Fundiária no ambiente urbano” e “Saneamento, Investimentos e Requalificação Urbana”.

Dra. Paola ministrou a palestra sobre Regularização Fundiária Urbana e o Registro de Imóveis, Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017.